административное дело № 3а-703/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 августа 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 23OS0000-01-2022-000616-28 по административному иску акционерного общества «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной, 

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее по тексту – АО «Тандер», Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, установить кадастровую стоимость в размере ее рыночной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований представитель административного истца указал, что кадастровая стоимость данного объекта не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2021 года составляет 1 293 274 539 рублей 04 копейки.

Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 3 мая 2022 года № К-22-33-3, подготовленным оценщиком ФИО2, занимающимся частной практикой, рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 429 616 000 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 22 мая 2023 года данный административный иск удовлетворен, кадастровая стоимость спорного нежилого помещения установлена в размере рыночной стоимости 937 940 000 рублей по состоянию на 1 января 2021 года. Указанный судебный акт принят в порядке упрощенного (письменного) производства.

Определением Краснодарского краевого суда от 4 июля 2023 года решение суда от 22 мая 2023 года отменено в порядке, регламентированном статьей 294.1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебное заседание 2 августа 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

До начала судебного заседания от представителя административного истца ФИО3, действующего на основании доверенности, поступило ходатайство об отложении судебного заседания, ввиду необходимости получения ответа от налогового органа о периоде применения оспариваемой кадастровой стоимости.

Данное ходатайство рассмотрено судом в установленном законом порядке, оставлено без удовлетворения на основании протокольного определения от 2 августа 2023 года.

В материалы дела представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4 и представителем Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО5 предоставлены отзывы, в которых приведены нарушения, которые, по их мнению, допущены экспертом при подготовке заключения повторной судебной оценочной экспертизы.

Заместителем директора Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО6 направлено в адрес суда решение бюджетного учреждения от 20 июня 2023 года № 12-06/23-481, свидетельствующее о пересчете кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в связи с наличием ошибок, допущенных при ее определении. 

В рамках подготовки от представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО7, действующей на основании доверенности, поступил отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. 

Представителем филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю ФИО8, действующей на основании доверенности, направлен отзыв, содержащий просьбы о рассмотрении административного дела в ее отсутствие, а также о разрешении административного спора на усмотрение суда. 

Заинтересованные лица – общество с ограниченной ответственностью «Ромекс-Кубань Юг», акционерное общество «Рамо-М» ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований, по следующим основаниям.

Государственная кадастровая оценка помещений на 2021 год на территории Краснодарского края проведена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ) на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 марта 2020 года № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 году».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, АО «Тандер» принадлежит на праве общей долевой собственности (6/50 доли) нежилое помещение с кадастровым номером ........, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2021 года.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций» административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения. 

Согласно сведениям, предоставленным департаментом имущественным отношений Краснодарского края, нежилое помещение с кадастровым номером ........ включено в Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, за 2022 год, то есть юридически значимый период.

Оспариваемая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества определена в размере 1 293 274 539 рублей 04 копеек в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки помещений по состоянию на 1 января 2021 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 25 марта 2022 года, а также сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр».

В настоящее время данная кадастровая стоимость является архивной, поскольку 18 мая 2023 года внесены в государственный кадастр недвижимости новые сведения о кадастровой стоимости спорного объекта, определенной по состоянию на 1 января 2021 года в размере 793 743 482 рублей 53 копеек Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» - Краевое БТИ в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ на основании акта об определении кадастровой стоимости от 16 мая 2023 года № АОКС-23/2023/001599. 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Публично-правовая компания «Роскадастр» является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости.

При изложенных выше обстоятельствах, АО «Тандер», как сособственник нежилого помещения с кадастровым номером ........, наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 3 мая 2022 года № К-22-33-3, подготовленный оценщиком ФИО2, занимающимся частной практикой.

Согласно данному отчету рыночная стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2021 года составляет 429 616 000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлен. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ № 28), оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, по ходатайству представителя административного истца на основании определения от 22 июня 2022 года суд назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости спорного нежилого помещения требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости данного объекта на дату определения его кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 июля 2022 года № АК-065-07/22, выполненному экспертом автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО9, отчёт об оценке от 3 мая 2022 года № К/22-33-3 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 946 861 339 рублей.

С учетом выявления недостатков, допущенных экспертом при подготовке данного заключения, определением Краснодарского краевого суда от 19 сентября 2022 года по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту ФИО9, осуществляющему свою деятельность в автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз». Эксперту указано на необходимость восполнения вопроса о величине рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2021, посредством устранения допущенных нарушений.

Согласно заключению дополнительной экспертизы от 23 декабря 2022 года № АК-065-07/22/2, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 919 730 117 рублей.

Представителями департамента имущественных отношений Краснодарского края и Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» при рассмотрении административного дела судом было заявлено о допущенных при проведении данной экспертизы нарушениях, приведших, по их мнению, к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Судом установлено, что изложенная правовая позиция носит обоснованный характер, экспертом ФИО9 не устранены недостатки, которые послужили основанием для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы, выводы изложенные в заключении от 23 декабря 2022 года носят противоречивый характер. Таким образом, заключения автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз» от 29 июля 2022 года № АК-065-07/22, от 23 декабря 2022 года № АК-065-07/22/2 являются недопустимыми доказательствами по делу.

С учетом данных обстоятельств, определением суда от 25 января 2023 года

по настоящему административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Южная независимая оценочная компания». На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета о рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........, представленного административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчёта, о величине рыночной стоимости данного объекта на дату определения его кадастровой стоимости.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы, подготовленному экспертом ФИО10, которая осуществляет деятельность в обществе с ограниченной ответственностью «Южная независимая оценочная компания», отчет об оценке от 3 мая 2022 года № К/22-33-3 выполнен с нарушениями требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорного нежилого помещения.

Так, оценщиком при определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ в рамках сравнительного подхода подобраны объекты-аналоги, которые не сопоставимы с объектом оценки по месторасположению. При этом, соответствующая корректировка не введена, ее неприменение никак не обоснованно.

Данное нарушение повлияло на итоговый результат рыночной стоимости спорного помещения.

Таким образом, представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........, судебный эксперт определила, что рыночная стоимость на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года составляет 937 940 000 рублей.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорного нежилого помещения. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Повторное экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Как следует из заключения повторной судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ была определена сравнительным и доходным подходами к оценке. 

Затратный доход не применялся, так как рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, имеется возможность применения доходного подхода.

Таким образом, выбор сравнительного и доходного подходов обоснован, полностью соответствует положениям пунктов 22, 23 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Согласно пункту 4 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с пунктом 10 указанного ФСО №5 в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;

2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;

4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;

5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

В заключении повторной судебной оценочной экспертизы проведен подробный анализ рынка объектов исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения объектов-аналогов для нежилого помещения с кадастровым номером ........, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам. 

При расчете рыночной стоимости спорного объекта сравнительным подходом применены корректировки на торг, местоположение, красную линию, масштаб, тип помещения, этаж, а также на стоимость земельного участка. В остальном подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту, в связи с чем, к ним корректирующие коэффициенты не применялись. 

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Согласно пункту 11 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

При применении доходного подхода эксперт посчитала целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов. 

В рамках данного подхода произведены расчеты нескольких видов доходов от объектов: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход. 

Для целей определения наиболее вероятного значения арендной платы был проведен анализ данных относительно предложения в аренду объектов аналогичного функционального назначения, близких по характеристикам и имеющих схожее местоположение; в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта внесены корректировки по каждому элементу сравнения.

Итоговый расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода отражен в таблице 13 повторного экспертного заключения.

В результате производства расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов.

На странице 38 повторного заключения экспертом допущена описка, ошибочно указано, что в процессе оценки были использованы «сравнительный и затратный подходы» вместо «сравнительный и доходный подходы». Вместе с тем, из исследовательской части заключения следует, что эксперт при определении рыночной стоимости спорного объекта использовал сравнительный и доходный подход. Затратный подход не применялся, о чем имеется соответствующее обоснование. При согласовании результатов весовые коэффициенты присвоены доходному и сравнительному подходам. В отношении затратного подхода эксперт указала, что он не использовался в рамках данного исследования, в связи с чем, весовой коэффициент к нему не применялся. 

При таких обстоятельствах, суд приход к выводу, что вышеуказанная описка носит технический характер, не повлияла на итоговый результат рыночной стоимости спорного нежилого помещения. 

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ею выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в повторном заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дала подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам повторной судебной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что она по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Представленные возражения на заключение повторной судебной оценочной экспертизы, подготовленные департаментом имущественных отношений Краснодарского края, не свидетельствуют о его недостоверности и незаконности, поскольку мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела. 

Кроме того, возражения административных ответчиков подписаны представителями ФИО4 и ФИО5, действующими на основании доверенностей, сведений о том, что они обладают профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, не имеется.

Также суд исходит из того, что сами по себе возражения на заключение повторной судебной экспертизы, фактически представляют правовую позицию департамента имущественных отношений Краснодарского края и Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», не предусмотрены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства по делу. 

Приведенные в возражениях нарушения носят субъективный характер, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........, определенной в результате проведения повторной судебной экспертизы.

Так, по мнению, представителей административных ответчиков в рамках сравнительного подхода для объекта оценки подобраны объекты-аналоги, объявления о продаже которых являются нечитаемыми, прямые ссылки в тексте отсутствуют. 

Суд с таким замечанием не согласен, поскольку экспертное заключение представлено, в том числе, в электронном виде на цифровом носителе, позволяющем увеличить масштаб до любого удобного формата. Фотообзор объекта составлен по данным Яндекс-карты (ссылка приведена). Также экспертом дополнительно приобщены к материалам дела цветные скриншоты страниц сайта с архивными объявлениями о продаже и сдаче в аренду объектов-аналогов.

Довод представителей административных ответчиков, что при расчете рыночной стоимости спорного помещения сравнительным подходом эксперт не учел такой ценообразующий фактор как «красная линия», судом отклоняется.

Все объекты-аналоги, использованные экспертом, являются коммерческими объектами, относящиеся к одной ценовое зоне «Центра административных районов города». Зона расположения как объектов-аналогов, так и объекта оценки, имеет высокий уровень коммерческой активности на всей территории локальной зоны (по типу рынка, когда высокая проходимость распространяется на всей его территории, а не только со стороны улицы или входа в рынок). Корректировка на красную линию предназначена именно для компенсации различий в проходимости. 

Таким образом, эксперт верно признала, что объекты-аналоги и объект оценки сопоставимы по местоположению, проходимости, локальному окружению, в связи с чем, дополнительная корректировка на красную линию ею не применялась.

Также не может быть признан обоснованным довод представителей административных ответчиков, что в рамках доходного подхода эксперт подобрала объект-аналог №4, который относится к другому сегменту рынка, нежели спорное помещение. 

Согласно тексту объявления, к аренде представлен объект свободного назначения, соответственно, арендатор вправе его использовать, в том числе, как торговый объект.

Вопреки доводу представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края осмотр нежилого помещения с кадастровым номером ........ не требовался, поскольку, во-первых, провести обследование на ретроспективную дату не представляется возможным; во-вторых, в материалах дела имеется вся необходимая информация для определения рыночной стоимости данного объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Таким образом, замечания административных ответчиков являются субъективными, носят необоснованный и неподтвержденный характер.

Изложенное подтверждается, в том числе, письменными пояснениями эксперта ФИО10, подготовившей заключение повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо объективных доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения повторной судебной оценочной экспертизы, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Южная независимая оценочная компания».

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение повторной судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2021 года в размере 937 940 000 рублей.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходит из того, что судебные извещения получены своевременно всеми лицами, участвующими в деле.

При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованных лиц, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением повторной судебной экспертизы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы повторного экспертного заключения, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Южная независимая оценочная компания», не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорного объекта материалы дела не содержат.

Возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края и Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» на заключение повторной судебной экспертизы носят необоснованный характер.

Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, Обществом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованные лица документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной, не представили.

Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума ВС РФ № 28 в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Так, в ходе разрешения настоящего административного спора судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 1 января 2021 года, является архивной, ввиду установления новой кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года в размере 793 743 482 рублей 53 копеек.

Оспариваемая кадастровая стоимость данного объекта в размере 1 293 274 539 рублей 04 копеек определена в результате проведения массовой государственной оценки помещений (сведения о ней внесены в Единый государственный реестр недвижимости – 19 ноября 2021 года), кадастровая стоимость в размере 793 743 482 рублей 53 копеек – в результате исправления ошибок Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» - Краевое БТИ в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ (сведения о ней внесены в Единый государственный реестр недвижимости – 18 мая 2023 года).

Несмотря на то, что указанные кадастровые стоимости определены на одну дату оценки – 1 января 2021 года, применению подлежат обе, поскольку у них различный период действия.

Так, оспоренная в судебном порядке кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2022 года по 25 апреля 2023 года, тогда как вновь установленная во внесудебном порядке кадастровая стоимость спорного объекта в размере 793 743 482 рублей 53 копеек – с 25 апреля 2023 года и до даты применения вновь внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости.

Изложенное подтверждено сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Таким образом, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 18 Постановления Пленума ВС РФ № 28, правовые положения, закрепленные в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении спорного нежилого помещения следует установить архивную кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 1 января 2021 года, в размере его рыночной стоимости с даты ее применения – 1 января 2022 года и до даты применения вновь внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, а именно 25 апреля 2023 года.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 27 мая 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 мая 2022 года.

Таким образом, учитывая вышеизложенные установленные в рамках настоящего судебного разбирательства обстоятельства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административного искового заявления АО «Тандер».

Такое процессуальное решение обусловлено тем, что требования административного иска заявлены административным истцом без учета того, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ является архивной, соответственно, имеет ограниченный период применения.

В свою очередь, в части установления периода применения кадастровой стоимости данного объекта АО «Тандер» требования не заявлялись и не уточнялись.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

уточненное административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить в части.

Установить архивную кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 937 940 000 (девятьсот тридцать семь миллионов девятьсот сорок тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года, на период с 1 января 2022 года и до 25 апреля 2023 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ считать 27 мая 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 4 августа 2023 года.

Судья Краснодарского 

краевого суда А.В. Леганов