Дело №2-500/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2018 г. г. Переславль-Залесский

Переславский районный суд Ярославской области в составе судьи Ивановой Ю.И., при секретаре Петровой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского, администрации г. Переславля-Залесского к ФИО1, ФИО2 об оспаривании сделки, об истребовании имущества,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Управления муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского, администрации г. Переславля-Залесского по доверенности – ФИО3, обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, просит признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи от 

<

дата скрыта>, заключенный между УМС администрации г. Переславля-Залесского и ответчиком ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт>, расположенного по адресу: 

<

адрес скрыт>, а так же истребовать из незаконного владения ответчиков ФИО1 и ФИО2 земельные участки с кадастровыми номерами 

<

номер скрыт> и 

<

номер скрыт> соответственно, расположенные так же по адресу: 

<

адрес скрыт>.

В обоснование требований представитель истца сослался на ст.ст. 39.3, 39.20, 35 ЗК РФ, ст.ст. 552, 167, 301 ГК РФ, п. 2 ст. 168 ГК РФ и указал, что оспариваемая сделка от 

<

дата скрыта> заключена сторонами в отношении земельного участка общей площадью 59 981 кв.м. без проведения торгов в связи с наличием на участке 2-х этажного строения общей площадью 302,5 кв.м., принадлежащего ФИО1 на праве собственности. Площадь застройки составляет 168 кв.м., что в 357 раз меньше площади земельного участка, ставшего предметом сделки. 

<

дата скрыта> 

<

А.А.А.> произвел раздел земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> на два участка: площадью 29 990 кв.м. (на нем сегодня расположено указанное строение ФИО1, кадастровый номер образованного земельного участка 

<

номер скрыт>) и площадью 29 991 кв.м. (не застроен до настоящего времени, кадастровый номер образованного земельного участка 

<

номер скрыт>). С 

<

дата скрыта> право собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер скрыт> зарегистрировано за ответчиком ФИО2 Администрация г. Переславля-Залесского в порядке самоконтроля осуществила проверку заключенных договоров купли-продажи муниципальных участков, заключенных без проведения торгов, получив письмо Департамента строительства Ярославской области от 

<

дата скрыта> об исключительном праве собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка площадью, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта. По итогам проверки было выявлено, что площадь земельного участка, приобретенного ФИО1 без проведения торгов, несоразмерна площади земельного участка, на который он мог бы претендовать, учитывая площадь принадлежащего ему строения. Оспариваемым договором нарушены интересы неопределенного круга лиц, которые в отсутствие сделки могли бы претендовать на территорию, не занятую объектом недвижимости ФИО1 (59 821 кв.м.). Помимо этого, реализация столь значительной территории на торгах позволила бы получить в бюджет города более значительную сумму денежных средств, нежели было уплачено ответчиком ФИО1 Указанные обстоятельства, по мнению истца, позволяют сделать вывод о том, что оспариваемая сделка, помимо нарушения требований закона, посягнула на публичные интересы третьих лиц. Поскольку отсутствовали правовые основания для перехода к ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер скрыт>, образованные из него земельные участки с кадастровыми номерами 

<

номер скрыт> и 

<

номер скрыт> до настоящего времени принадлежат истцу, ответчики их законными владельцами не являются и потому участки надлежит истребовать. 

В судебном заседании представитель истцов указанные требования поддержала, пояснила доводы и обоснования, изложенные в иске. Дополнила, что в отсутствие Правил землепользования и застройки г. Переславля-Залесского, регулирующих порядок определения площади земельных участков исходя из функционального назначения объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках, возможно руководствоваться Приложениями «Д», «Е» СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», с учетом которых максимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации 2-х этажного административного корпуса площадью, собственником которого является ФИО1, составляет порядка 300 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером 

<

номер скрыт> на момент продажи имел вид разрешенного использования «для застройки производственными объектами» и потому, по мнению представителя истца, в силу п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ не мог быть предметом сделки без проведения аукциона. Дополнительно представитель истцов указывает на то, что, обращаясь с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт>, ФИО1 указал, что желает приобрести участок на праве собственности для использования в целях застройки производственными объектами. Вместе с тем, до настоящего времени на земельном участке отсутствуют такие объекты. Имеющийся на нем административно-бытовой корпус не является объектом производственного назначения. Возведение данного объекта на земельном участке не давало права на выкуп земельного участка. Обратившись в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка по льготной цене, ФИО1 злоупотребил своим правом (ст. 10 ГК РФ) и имел противоправную цель минимизировать затраты по платежам за земельный участок и снять ограничения по срокам использования участка. Сделку между ФИО1 и ФИО2 истцы не оспаривают, полагают её недействительной вследствие признания ничтожным договора от 

<

дата скрыта>. ФИО2 полагают недобросовестным приобретателем в силу нескольких обстоятельств: между сделками прошел короткий период времени; ФИО2 приобрел земельный участок у ФИО1 по низкой стоимости; отсутствуют доказательства оплаты по договору между ФИО2 и ФИО1; ФИО2 до настоящего времени не приступил к использованию и освоению земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт>. По мнению представителя истца, ФИО2, ознакомившись с правоустанавливающими документами ФИО1 на земельный участок, должен был увидеть явное превышение его площади по сравнению с площадью находящегося на участке строения, ознакомиться с нормативно-правовыми актами по данному вопросу и отказаться от совершения явно незаконной сделки с ФИО1 

Представитель ответчиков по доверенности – ФИО4, ответчик ФИО1 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, полагают их не основанными на законе. Оспариваемая сделка совершена на основании постановления администрации г. Переславля-Залесского от 02 июля 2015 года, в установленном законом порядке. Каких-либо препятствий к совершению сделки не имелось, земельный участок не был обременен правами третьих лиц, ФИО1 являлся собственником объекта недвижимости (строения), расположенного на земельном участке. В силу этого, вид разрешенного использования земельного участка не являлся препятствием к совершению сделки без проведения аукциона. Разделив земельный участок на два и продав один из ник ФИО2, ФИО1 не превысил правомочий собственника земельного участка. ФИО2, в свою очередь, не имел оснований усомниться в праве продавца земельного участка, зарегистрированном в ЕГРН. По мнению ответчиков, истец пропустил годичный срок для оспаривания сделки. Помимо этого указывают, что постановление администрации г. Переславля-Залесского от 02 июля 2015 года является правоустанавливающим документом и потому без его оспаривания невозможно признать недействительной сделку от 

<

дата скрыта>. Обращают внимание суда на то, что к настоящему времени ФИО1 произвел строительство восьми объектов недвижимости на своем земельном участке. Право собственности на них не зарегистрировано в силу ареста, наложенного на участок в связи с рассмотрением настоящего иска. 

Ответчик ФИО2, а так же представитель третьего лица Управления Росреестра по Ярославской области в судебном заседании не участвовали, извещались надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что Постановлением мэра г. Переславля-Залесского от 22 сентября 2004 года №1392 утверждены границы земельного участка площадью 59 981 кв.м. по адресу: 

<

адрес скрыт> (т. 1 л.д. 101). 

<

дата скрыта> представитель УМС г. Переславля-Залесского обратился в ФГУ ЗКП по 

<

адрес скрыт> с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет (т. 1 л.д. 100). На данный учет земельный участок поставлен 

<

дата скрыта> с присвоением кадастрового номера 

<

номер скрыт> (т. 1 л.д. 93). 

В 2011-2012 годах УМС администрацией г. Переславля-Залесского проведены кадастровые работы в связи с уточнением описания местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> (т. 1 л.д. 112-136).

<

дата скрыта> между УМС администрации г. Переславля-Залесского и ФИО1 заключен договор 

<

номер скрыт> аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Предметом договора стал земельный участок с кадастровым номером 

<

номер скрыт>, площадью 59 981 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес скрыт>. Условия договора распространены на правоотношения, возникшие с 14 июня 2012 года по 13 июня 2017 года. Государственная регистрация договора аренды произведена 

<

дата скрыта> (т. 1 л.д. 204-207).

Из условий договора аренды следует, что земельный участок предоставлен для застройки производственными объектами (для строительства и дальнейшей эксплуатации базы металлоконструкций).

<

дата скрыта> ФИО1 получено разрешение администрации г. Переславля-Залесского на строительство административно-бытового корпуса на указанном земельном участке (т. 1 л.д. 217). Срок действия разрешения до 10 ноября 2013 года. В соответствии с разрешением администрации г. Переславля-Залесского от 05 марта 2014 года административно-бытовой корпус, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер скрыт> по адресу: 

<

адрес скрыт>, введен в эксплуатацию (т. 1 л.д. 219). 

<

дата скрыта> здание поставлено государственный кадастровый учет; 

<

дата скрыта> право собственности на него зарегистрировано за ФИО1 (т. 1 л.д. 27-30).

Постановлением администрации г. Переславля-Залесского от 02 июля 2015 года №ПОС.03-1015/15 решено предоставить ФИО1 в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 

<

номер скрыт> и УМС администрации города заключить с ним договор купли-продажи указанного земельного участка по цене, равной 15% кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 33). 

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> заключен между УМС администрации г. Переславля-Залесского и ФИО1 

<

дата скрыта>, без проведения аукциона, по цене 3 005 048 рублей 10 копеек (т. 1 л.д. 31). Право собственности ФИО1 на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 

<

дата скрыта>. Данная сделка оспаривается истцами. 

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п.2).

Оспаривая сделку от 

<

дата скрыта>, истцы в качестве основания указывают ст. 10 ГК РФ и п. 2 ст. 168 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из пояснений представителя истца следует, что при совершении оспариваемой сделки был нарушен запрет, установленный п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. А злоупотребление правом допустил ответчик ФИО1, заявив о своем праве собственности на административно-бытовой корпус, не имеющий производственного назначения. 

Согласно п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Действительно, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> – для застройки производственными объектами, что, безусловно, предполагает строительство зданий, сооружений. 

Вместе с тем, согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений.

Право собственности ФИО1 на здание (административно-бытовой корпус), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер скрыт>, не оспаривается. Суду не заявлено о подложности правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на данное здание. Таким образом, доводы о законодательном запрете на продажу земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> с учетом вида его разрешенного использования заявлены представителем истца без учета действующих норм права и потому судом не могут быть приняты во внимание. Довод представителя истца о том, что административно-бытовой корпус, находящийся в собственности ФИО1, не имеет производственного назначения, в связи с чем не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> и не мог быть принят во внимание при решении вопроса о продаже участка без проведения аукциона, не имеет правового значения при рассмотрении заявленного спора, поскольку таких ограничений подпунктом 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ не установлено. 

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из толкования указанной нормы права, представитель истцов делает вывод о том, что собственник здания, сооружения вправе приобрести в собственность без проведения аукциона земельный участок занятый непосредственно объектом и необходимый для использования этого объекта. 

Судом установлено, что площадь застройки административно-бытового корпуса на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер скрыт> составляет 168 кв.м. При этом площадь земельного участка, ставшего предметом оспариваемой сделки – 59 981 кв.м. На момент совершения сделки, равно как и в настоящее время, отсутствуют правила землепользования, определяющий максимальные или минимальные пределы земельных участков, предназначенных для застройки производственными объектами. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В данном классификаторе отсутствует такой вид разрешенного использования как «для застройки производственными объектами». 

По мнению суда, системный анализ норм действующего законодательства, во взаимосвязи, свидетельствует о том, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка. Ответчиками не оспаривается, что на момент заключения оспариваемой сделки на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер скрыт> иных строений, сооружений, кроме административно-бытового корпуса не имелось. 

Вместе с тем, согласно ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (абз. 4 п.2).

В п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Данная норма направлена на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение, зная о наличии оснований для ее оспаривания, и впоследствии такую сделку оспорить.

Как уже указывалось выше, статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, определено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В данном случае из обстоятельств дела следует, что администрация г. Переславля-Залесского (в лице УМС) со своей стороны исполнило сделку, получила исполнения от ответчика ФИО1, явилась в органы государственной регистрации для совершения регистрационных действий, на протяжении длительного времени (более 2-х лет) не заявляла о своем несогласии со сделкой, вплоть до получения письма из департамента строительства Ярославской области от 01 февраля 2018 года (т. 1 л.д. 60). Более того, уже после обращения в суд с иском, ФИО1 был выдан градостроительный план земельного участка (т. 1 л.д. 221). 

Такое поведение продавца давало основания покупателю полагаться на действительность сделки. В связи с этим заявленное истцом, уже на момент заключения договора купли-продажи с ФИО1 достоверно знавшего о том, что площадь земельного участка значительно превосходит площадь находящегося на нем здания, должно быть оценено как злоупотребление правом на признание сделки недействительной. В этой связи в признании сделки недействительной по требованию недобросовестной стороны сделки надлежит отказать.

Из материалов дела следует, что своим решением от 

<

дата скрыта> ФИО1 произвел раздел земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт>, в результате чего на государственный кадастровый учет были поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 

<

номер скрыт> (площадью 29 990 кв.м.) и 

<

номер скрыт> (площадью 29 991 кв.м.) – т. 1 л.д. 154, 159. На основании договора от 

<

дата скрыта> ФИО1 продал ответчику 

<

#>3 земельный участок с кадастровым номером 

<

номер скрыт>. Указанные земельные участки заявленными истцами к истребованию у ответчиков, их владение участками истец полагает незаконным.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Судом достоверно установлено, что до настоящего времени администрация г. Переславля-Залесского не является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 

<

номер скрыт> и 

<

номер скрыт>, равно как не обладает иными правами в отношении их. В силу этого, правовых оснований для истребования участков у ответчиков не имеется, требования истцов не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского, администрации г. Переславля-Залесского оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Переславский районный суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Судья: Иванова Ю.И. 

Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2018 г.