Дело №2- 566/2025

УИД 26RS0003-01-2024-005873-35

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 июня 2025 года г.Изобильный

Изобильненский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Поповой А.В.,

при секретаре судебного заседания Рагимовой К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Изобильненского районного суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, КПК «Доверие» о понуждении заключить договор купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, Кредитному потребительскому кооперативу «Доверие» о понуждении заключить договор купли-продажи помещения и снятии обремененияв виде ипотеки, в обоснование иска указала, что в декабре 2022 года между истцом ФИО1, в чьих интересах по ее поручению действовала ее дочь ФИО4 и ответчиком (собственником жилого помещения) ФИО2 было достигнуто предварительное соглашение о купле –продаже жилого помещения с кадастровым номером № 15,7 кв.м.в квартире коммунального заселения (общежитии) по адресу: 

<

адрес>. В подтверждение намерений в дальнейшем заключить договор купли-продажи была составлена расписка, по которой ответчик получила от истца через ФИО8 в качестве залога 30 000 рублей. Тогда же Ответчик передала истцу ключи от указанной комнаты, истец приняла комнату, в дальнейшем установила там новую дверь, завезла свои мебель и вещи. Ответчик обещала заключить договор купли- продажи как будут готовы документы на недвижимость.

Позднее, истец ФИО1 передала ответчице через ФИО4 еще 90000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры, таким образом, ответчик получила за комнату 120 000 рублей, о чем ответчиком собственноручно составлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, а конечная стоимость комнаты определена сторонами в размере 150 000 рублей, что так же указано в данной расписке. В расписке указано, что оставшаяся сумма в размере 30000 рублей будет получена после оформления в случае отсутствия задолженностей со стороны ответчика. Истец указала в иске, что всякий раз, когда нужно было заключить основной договор купли-продажи, у ответчика появлялись причины не явиться на сделку, оформить и сдать документы на регистрацию прав за покупателем. До настоящего времени, право собственности истца (покупателя) ФИО1 на комнату не зарегистрировано в установленном порядке. Истец указала, что отправила ответчику почтой письмо о необходимости явиться в МФЦ 

<

адрес> для оформления сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, талон был взят на 11:30, однако ответчик в МФЦ не явилась, предупредив, что сможет явиться в МФЦ только ДД.ММ.ГГГГ, поскольку временно проживает и работает в городе Москве. Истец взяла повторно талон в МФЦ 

<

адрес>, расположенном по адресу 

<

адрес> СК ДД.ММ.ГГГГ по предварительной записи, чтобы сдать документы на регистрацию. Истец указала, что обратившись совместно с ответчиком в МФЦ 02.07.2024г., ими был получен отказ в регистрации - уведомление о возврате документов без рассмотрения, в связи с тем, что отсутствует заявление залогодержателя о снятии обременения (ипотеки). Так истцу стало известно, что квартира была приобретена ранее ответчиком в ипотеку, обременение не снято, что препятствует ей оформить право собственности. Ответчик пояснила истцу, что уже давно выплатила ипотеку в кредитно-потребительском кооперативе «Доверие», однако регистрация ипотеки до настоящего времени не прекращена, так как Кооператива по адресу, указанному в договоре ипотечного займа, уже не существует. Таким образом, истцу, в пользовании и владении которой находится спорная квартира, не представляется возможным оформить переход права собственности на нее.

На основании истец просила: - обязать ответчика ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> площадью 15,7 кв.м и признать обременение в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ –отсутствующим.

ФИО1, ее представитель адвокат Поликарпова Н.А. в судебное заседание не явились, о времени и дне слушания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствии, на исковых требованиях настаивают, против вынесения заочного решения не возражают.

Представитель ответчика КПК «Доверие» в судебное заседание не явился, о времени и дне слушания извещен надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщил.

Ответчик ФИО5, в судебное заседание не явилась, о времени и дне слушания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 233 ГПК РФ дело может быть рассмотрено в порядке заочного судопроизводства. 

Третьи лица ФИО6, ФИО7, представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам:

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений против заявленных требований. В соответствии с пп. 1,3 ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Как было установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом (Покупателем) и ответчиком ФИО2 (Продавцом) была составлена расписка, в которой определена воля сторон на совершение сделки по купле-продаже жилого помещения комнаты № площадью 15,7 кв.м.в квартире коммунального заселения (общежитии) по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего ответчику ФИО2 на праве собственности. Цена договора составляет 150 000 рублей.

Обязанность по уплате цены жилого помещения была исполнена Истцом в полном объеме, а именно: 120 000 рублей Покупатель передал Продавцу в момент подписания расписки ДД.ММ.ГГГГ, 30000 рублей будут внесены после регистрации перехода права собственности. 

Согласно данным ЕГРН по состоянию на 05.16.2025г., правообладателем спорной квартиры числится ответчик ФИО3, доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Согласно статье 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу требований ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняет, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. 

Таким образом, учитывая тот факт, что ответчик фактически передала во владение истца имущество, требования ФИО1 о возложении на ответчика ФИО2 обязанности заключить договор купли-продажи, спорного объекта недвижимости подлежат удовлетворению. Поскольку заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения ответчик выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора и передаче имущества, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). На основании пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

На основании ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно ч.1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки

Таким образом, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Материалами дела установлено, что между ФИО1, в чьих интересах по ее поручению действовала ее дочь ФИО4 и ответчиком (собственником жилого помещения) ФИО2 было достигнуто предварительное соглашение о купле –продаже жилого помещения с кадастровым номером 

<

адрес> 15,7 кв.м.в квартире коммунального заселения (общежитии) по адресу: 

<

адрес>. В подтверждение намерений в дальнейшем заключить договор купли-продажи были составлены расписки, по которым ответчик получила от истца через ФИО4 30 000 рублей. Позднее, истец ФИО1 Передала через ФИО4 еще 90000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры, таким образом, ответчик получила за комнату 120 000 рублей, о чем ответчиком собственноручно составлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, а конечная стоимость комнаты определена сторонами в данной расписке в размере 150 000 рублей.

Ответчик передала истцу ключи от указанной комнаты, истец установила там новую дверь, завезла свои мебель и вещи. Ответчик обещала заключить договор купли- продажи как будут готовы документы на недвижимость. 

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 (покупатель) и ответчик ФИО2.(продавец) обратились(№ №) совместно в МФЦ с целью зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение, представили договор купли-продажи жилого помещения и необходимые документы, однако, документы были возвращены регистратором без исполнения ДД.ММ.ГГГГ (№ КУВД -№/1) в связи со следующим: право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом - отсутствует заявление залогодержателя.

В соответствии с ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)» до полного исполнения обязательств (до полной оплаты) по договору была произведена регистрационная запись об ипотеке в силу закона за № от ДД.ММ.ГГГГ Лицами, в пользу которых установлено ограничение прав, являются ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ/р, ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ/р срок: с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Потребительские общества «Кредитный потребительский кооператив «Доверие», ИНН №-4. Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с истечением срока, на который установлено обременение (до 04ДД.ММ.ГГГГ) а так же выездом ответчиков за пределы 

<

адрес> и невозможностью совместно подать заявление о снятии обременения, погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя стало невозможным.

Оплата по договору купли – продажи произведена Потребительским обществом «Кредитный потребительский кооператив «Доверие», № продавцам ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ/р, ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ/р в соответствии с условиями договора в полном объеме за счет ипотечного займа, что не оспаривается ответчиками. Доказательств иного в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

При таких обстоятельствах у суда имеются для признания обременения в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ отсутствующим. 

Согласно положениям ст. 25 «Закона об ипотеке» в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В абзаце 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Таким образом, решение суда о признании обременения в виде залога в силу закона в отношении объекта недвижимости отсутствующим, является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, КПК «Доверие» о понуждении заключить договор купли-продажи, удовлетворить.

Обязать ФИО2 заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи жилое помещение с кадастровым номером 26:06:130508:483,- комнату № площадью 15,7 кв.м.в квартире коммунального заселения (общежитии) по адресу: 

<

адрес> условиях предварительного договора,- расписки от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать обременение в виде ипотеки в силу закона на объект недвижимости - жилое помещение с кадастровым номером № отсутствующим.

Настоящее решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРН о признании обременения в виде залога в силу закона в отношении объекта недвижимости жилого: помещения с кадастровым номером №71,- отсутствующим.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.В.Попова