Дело № 3а-195/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург 05 июля 2018 года

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Старкова М.В.,

при секретаре Кучерявой К.О.,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Уралстрой-1» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 14 августа 2017 года,

УСТАНОВИЛ:

в Свердловский областной суд 03 марта 2018 года поступило названное административное исковое заявление, подлежащее рассмотрению в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Административный истец, полагает нарушенными свои права и законные интересы; ссылается на приложенный отчёт об оценке объекта недвижимости и утверждает, что кадастровая стоимость обозначенного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной.

Административные ответчики – Правительство Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, заинтересованное лицо (на стороне административных ответчиков) – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области о возражениях против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не сообщили.

В судебное заседание административный ответчик (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области) и заинтересованное лицо своих представителей не направили. О месте и времени судебного заседания были надлежаще извещены, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Свердловского областного суда. Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, надлежащее извещение не явившихся административных ответчиков и заинтересованного лица, суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, свидетеля, эксперта, проводившего назначенную судом экспертизу, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Производство по данным административным делам осуществляется на основании главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и с учётом особенностей установленных названной главой.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. Налог на имущество организаций вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьёй 3782 Налогового кодекса Российской Федерации. В свою очередь названная статья 3782 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что налоговая база определяется с учётом особенностей, установленных настоящей статьёй, как кадастровая стоимость имущества, утверждённая в установленном порядке в отношении перечисленных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Законом Свердловской области от 27 ноября 2003 года № 35-ОЗ «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций» с 01 января 2004 года был установлен налог на имущество организаций. Этим законом определялись особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, а также предусматривались налоговые льготы и основания для их использования.

Постановлением Правительства Свердловской области от 30 ноября 2017 года № 880-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год» определён перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость.

Рассматриваемый объект недвижимости расположен в здании по адресу: ...

Вышеназванным Постановлением Правительства Свердловской области это здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

При таком правовом регулировании установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости является налоговой базой, следовательно, она затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций, поэтому, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости.

Как видно из материалов рассматриваемого административного дела объект недвижимости (нежилое здание административно-торгового центра с подземной автостоянкой), общей площадью 32192,4 м2, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ..., принадлежит на праве собственности административному истцу; запись регистрации от 07 ноября 2014 года.

Этот объект недвижимости был поставлен на государственный кадастровый учёт с присвоением кадастрового номера 01 ноября 2012 года.

Постановлением Правительства Свердловской области от 28 декабря 2012 года № 1593-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Свердловской области» были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Свердловской области согласно приложениям № 1 – 3 к настоящему Постановлению.

14 августа 2017 года, в результате принятия уполномоченным органом соответствующего решения, осуществлён учёт изменений рассматриваемого объекта недвижимости с кадастровым номером № (внесены изменения в сведения о кадастровом квартале объекта недвижимости с «№» на «№», л.д. 21).

В связи с учётом произошедших изменений, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, используя среднее значение удельного показателя (47731 руб./м2), утверждённое названным постановлением Правительства Свердловской области для нежилых зданий по кадастровому кварталу, актом определения кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 августа 2017 года рассчитал и установил кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 14 августа 2017 года в размере 1536575444 руб. 40 коп.

Сведения об этой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей сведения об оспариваемом результате определения кадастровой стоимости, а также актом определения кадастровой стоимости.

В свою очередь, полагая, что такая кадастровая стоимость не соответствует его рыночной стоимости, административный истец ссылается в обоснование на отчёт об оценке рыночной стоимости от 15 декабря 2017 года № 2017/38, подготовленный ООО «Экспертиза и оценка собственности».

Как видно из этого отчёта, вероятная рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, по мнению оценщика, на установленную дату оценки составляла 831400000 руб.

ООО «Уралстрой-1» обращалось 24 января 2018 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Решением от 21 февраля 2018 года заявление было отклонено в связи с несоответствием представленного отчёта требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Точно также как и в отношении земельных участков, в отношении объектов недвижимого имущества допустимо два способа установления кадастровой стоимости: либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления рыночной стоимости, определённой индивидуально для объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в кадастр в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 01 марта 2011 года № 280-О-О, от 23 октября 2014 года № 2343-О это не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статья 2418 Федерального закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Аналогичное положение установлено также в части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Представитель административного истца заявил в судебном заседании ходатайство о назначении по рассматриваемому административному делу экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определением Свердловского областного суда от 18 апреля 2018 года назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

В соответствии с полученным заключением эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 14 августа 2017 года составляла 1034629000 руб.

У суда отсутствуют достаточные основания сомневаться в правильности выводов проведённой экспертизы; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта не является произвольным, а содержит результаты исследования сегмента рынка, анализ иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки. При этом, итоговое определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Полученное заключение мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержит очевидных противоречий, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Следует отметить, что в рассматриваемом деле, судом принято во внимание, что часть рассматриваемого здания является объектом культурного наследия регионального значения и, кроме того, оценивавшийся объект обладает очевидной уникальностью. Поэтому, с целью исключить какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта и устранить любую вероятность существования наличия противоречий в выводах эксперта, в судебном заседании допрошены свидетель, а также и эксперт, проводивший экспертизу. Из их объяснений следует, что при применении доходного подхода методом прямой капитализации существенной величиной, которая оказывает значительное влияние на итоговый результат, является ставка капитализации, которая при проведении экспертизы рассчитана методом рыночной экстракции. При этом, чем выше значение использованной ставки капитализации, тем ниже итоговая рыночная стоимость; с уменьшением ставки капитализации происходит возрастание итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Экспертом использовано в результате проведённого расчёта значение ставки капитализации в размере 10,15% (страница 166 заключения эксперта). Для этого расчёта экспертом из открытых и общедоступных источников выбраны для сравнения 14 объектов, расположенных в 8 объектах недвижимости, которые допустимо сравнивать с оцениваемым объектом. Мнение свидетеля о том, что все эти выбранные объекты относятся исключительно к офисному сегменту рынка площадью до 100м2, и выбранные объекты не учитывают и не включают сегмент торговых объектов, что привело бы к увеличению ставки капитализации и понизило бы итоговую стоимость объекта оценки, не означает, что избранный экспертом способ расчёта ставки капитализации содержит ошибку или является недостоверным. Справедливо также отметить, что во всех объектах (оцениваемом и выбранных для сравнения) существует не только офисная деятельность, но и присутствует торговый сегмент деятельности. Кроме того, положения Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» предписывают, что метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путём деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (пункт 23 ФСО № 7). Никаких иных условий, которые к тому же были бы проигнорированы и не учтены экспертом, не установлено; административный истец на такие нарушения также не ссылался. Запрета избрать и использовать метод рыночной экстракции ФСО № 7 не содержит. Полученное экспертом значение ставки капитализации (10,15%) находится в границах (в диапазоне) справочника, выдержка из которого приведена на странице 167 представленного заключения эксперта.

Разрешая заявленные требования и устанавливая рыночную стоимость объекта оценки, суд, вопреки стремлению административного истца и мнению допрошенного свидетеля, не имеет возможности сделать обоснованный на каких-либо нормах или обстоятельствах вывод о том, что ставка капитализации в размере 10,15 % действительно была рассчитана экспертом в заниженном размере. Никаких поводов признавать заключение эксперта неполным или неясным по мотиву проведённого расчёта ставки капитализации в размере 10,15 % не имеется; сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникает, а наличие какого-либо противоречия в выводе эксперта о рыночной стоимости, также не установлено.

Оценив представленное заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Принимая во внимание, что иных (надлежащих и допустимых) доказательств, которые опровергли бы эту рыночную стоимость объекта недвижимости в суд не представлено, суд соглашается с результатом и выводом, изложенным в экспертном заключении.

Следовательно, при рассмотрении административного дела установлено и нашло своё подтверждение, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 14 августа 2017 года составляла 1034629000 руб.; именно в таком размере, удовлетворяя заявленные требования, и следует установить кадастровую стоимость.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения суда по делу указываются дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости не вносились сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то и указывать период действия определяемой судом кадастровой стоимости в данном случае не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Уралстрой-1» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 14 августа 2017 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 августа 2017 года в размере 1034629000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 24 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Решение изготовлено 11 июля 2018 года.

Судья

М.В. Старков