Административное дело № 2а-149/2024 (2а-1146/2023)

УИД 19RS0004-01-2023-001541-42

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Аскиз 22 марта 2024 года

Аскизский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Райковой И.В., 

при секретаре Мастраковой А.В.,

с участием старшего помощника прокурора Аскизского района Республики Хакасия Петровой К.С.,

административного истца ФИО1, 

представителя административного истца ФИО2,

представителя административного ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Администрации Аскизского района Республики Хакасия о признании нормативного правового акта недействующим в части, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Администрации Аскизского района Республики Хакасия о признании не действующим постановления администрации Аскизского района Республики Хакасия от 17.03.2017 № 188-п «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» в части утверждения начальной цены предмета аукциона (далее - НЦПА) на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Аскизский район, и земельных участков, которыми органы местного самоуправления муниципального образования Аскизский район вправе распоряжаться в соответствии с земельным законодательством: номер вида разрешенного использования 5, наименование вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», номер подвида разрешенного использования 5.1.1 «Земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, являющиеся объектами недвижимости, объектами капитального строительства, 35% от кадастровой стоимости земельного участка со дня его принятия.

Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды № от 16.08.2019 он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины. Расчет арендной платы произведен на основании оспариваемого постановления. На момент заключения договора аренды истец полагал оспариваемое постановление законным. В настоящее время считает, что НЦПА в размере 35% от кадастровой стоимости земельного участка экономически не обоснована, не соответствует принципам, изложенным в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка. Также указал на отсутствие у Администрации Аскизского района Республики Хакасия полномочий по утверждению НЦПА на право заключения договоров аренды, ссылаясь на исключительную компетенцию представительного органа муниципального образования.

Определением Аскизского районного суда Республики Хакасия от 24.01.2024 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Совет депутатов Аскизского района Республики Хакасия.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 заявленные требования поддержали по доводам, изложенным в административном иске, полагали, что НЦПА на право заключения договора аренды земельного участка была не обосновано завышена.

Представитель административного ответчика - Администрации Аскизского района Республики Хакасия ФИО3 требования не признал, просил в их удовлетворении отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве на административный иск.

Заинтересованное лицо - Совет депутатов Аскизского района Республики Хакасия своего представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. В письменном отзыве на административный иск представитель заинтересованного лица ФИО4 указал на необоснованность заявленных требований.

В соответствии со ст. 150, ч. 5 ст. 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд рассматривает дело в отсутствие неявившегося участника процесса. 

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, заслушав заключение прокурора, полагавшего требования подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Утрата нормативным правовым актом силы или его отмена в период рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта не может служить основанием для прекращения производства по этому административному делу в случае, если при его рассмотрении установлены применение оспариваемого нормативного правового акта в отношении административного истца и нарушение его прав, свобод и законных интересов (ч. 11 ст. 213 КАС РФ).

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации Аскизского района Республики Хакасия от 17.03.2017 № 188-п «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» утвержден процент от кадастровой стоимости земельных участков для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Аскизский район и земельных участков, которыми органы местного самоуправления муниципального образования Аскизский район вправе распоряжаться в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пунктов 3, 5 ч. 10 ст. 35 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования находятся: установление, изменение и отмена местных налогов и сборов в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах; определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Уставом муниципального образования Аскизский район Республики Хакасия, утвержденным решением Совета депутатов муниципального образования Аскизский район от 20.12.2005 № 5 (с последующими изменениями и дополнениями) (далее - Устав) введение, изменение и отмена местных налогов и сборов в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах отнесено к компетенции Совета депутатов (пункт 3 части 1 статьи 22 Устава).

Пунктом 1 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов.

Согласно п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. 

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа по правилам пункта 14 ст. 39.11 ЗК РФ, - в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Исходя из анализа приведённых норм права, суд приходит к выводу, что в компетенцию Администрации Аскизского района Республики Хакасия входит распоряжение конкретным имуществом, в том числе определение начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды определенного земельного участка.

Вместе с тем, оспариваемое постановление принято административным ответчиком в отношении неопределённого круга земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Аскизский район и земельных участков, которыми органы местного самоуправления муниципального образования Аскизский район вправе распоряжаться в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, при принятии постановления от 17.03.2017 № 188-п «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» Администрация Аскизского района Республики Хакасия, являясь исполнительно-распорядительным органом муниципального образования, вышла за переделы своих полномочий.

Судом установлено, что согласно приложению к постановлению Администрации Аскизского района Республики Хакасия от 17.03.2017 № 188-п установлены проценты от кадастровой стоимости земельных участков для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Аскизский район и земельных участков, которыми органы местного самоуправления муниципального образования Аскизский район вправе распоряжаться в соответствии с земельным законодательством.

В приложении значатся, в том числе земельные участки с видом разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (номер вида разрешенного использования 5), занятые зданиями, строениями и сооружениями, являющимися объектами недвижимости, объектами капитального строительства (код подвида разрешенного использования 5.1.1), для которых НЦПА установлена в размере 35,0%.

Материалами дела подтверждается, что по результатам аукциона 16.08.2019 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Аскизского района (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор № аренды земельного участка, в соответствии с п. 1.1, 2.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, на срок с 16.08.2019 по 15.08.2029.

Пунктом 3.1 договора аренды установлен размер арендной платы за весь земельный участок в годовом исчислении 111 098 руб. 72 коп. - 35% от кадастровой стоимости земельного участка - 317 424 руб. 90 коп. - на основании Постановления Администрации Аскизского района Республики Хакасия от 17.03.2017 № 188-п «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков».

Оспаривая указанный размер арендной платы, составляющий 35% от кадастровой стоимости земельного участка, административный истец ссылается на то, что размер арендной платы экономически не обоснован. 

В силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

К числу таких принципов относится, в том числе принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Из смысла приведенных норм следует, что уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган власти местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом поселения, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

При принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности уполномоченным государственным или муниципальным органом должно доказываться путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

В подтверждение экономического обоснования оспариваемого коэффициента вида разрешенного использования для расчета арендной платы за пользование земельными участками административным ответчиком представлен отчет № от 15.02.2017, составленный 

<

данные изъяты>, которым руководствовалась Администрация Аскизского района Республики Хакасия при утверждении процента от кадастровой стоимости земельных участков для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков.

Между тем, само по себе наличие отчета оценщика не свидетельствует о соблюдении такого принципа.

Оценив представленный Администрацией Аскизского района Республики Хакасия отчет по экономическому обоснованию коэффициентов вида разрешенного использования (Кв) в приведенных долях от удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков на территории МО Аскизский район, суд приходит к выводу о том, что административный ответчик не доказал, что оспариваемые коэффициенты соответствуют доходности земельных участков определенной категории земель и вида разрешенного использования, так как вопрос доходности земельных участков соответствующей категории и вида разрешенного использования специалистом-оценщиком фактически не исследовался, анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, не проводились.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что, устанавливая в приложении к постановлению от 17.03.2017 № 188-п НЦПА в размере 35% от кадастровой стоимости земельных участков, административный ответчик учитывал уровень коммерческой привлекательности земельных участков, а также существующий потребительский спрос на такие участки, желая при этом обеспечить не только максимальное поступление в бюджет арендных платежей, но и соблюдение экономически справедливого баланса интересов арендаторов земельных участков и муниципального образования.

В силу ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, определенная оценщиком расчетная величина арендной платы не отражает доходность земельных участков соответствующего назначения, а также не отражает рыночную стоимость права аренды.

Исследованные судом доказательства позволяют прийти к выводу о том, что Администрация Аскизского района Республики Хакасия при утверждении НЦПА в размере 35% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (номер вида разрешенного использования 5), занятых зданиями, строениями и сооружениями, являющимися объектами недвижимости, объектами капитального строительства (номер подвида разрешенного использования 5.1.1) не руководствовалась принципом экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, а, следовательно, принятое ею постановление от 17.03.2017 № 188-п (в оспариваемой части) противоречит основным принципам определения арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Доводы административного ответчика о том, что основные принципы определения арендной платы не подлежат применению при заключении договора аренды земельного участка по результатам торгов противоречат вышеприведенным нормативным положениям, в частности положениям ст. 39.7, из которых следует, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации, исходя из начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установленной по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Доводы административного ответчика о том, что дело подлежит рассмотрению арбитражным судом, являются необоснованными, поскольку оспариваемое постановление по своей природе является нормативным правовым актом, не носит экономического характера.

В ходе судебного разбирательства установлено, что постановлением Администрации Аскизского района Республики Хакасия от 22.01.2024 № 23-п оспариваемое административным истцом постановление признано утратившим силу со дня его подписания и распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2024.

Между тем, из лицевого счета по договору аренды земельного участка, заключенному с ФИО1, следует, что по состоянию на 20.03.2024 размер задолженности по договору составляет 407 429 руб. 85 коп. При этом расчет арендной платы за земельный участок по адресу: 

<

адрес>, производится в соответствии с условиями договора, то есть исходя из 35% от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, утрата нормативным правовым актом силы в период рассмотрения административного дела не влияет на его рассмотрение по существу, поскольку при его рассмотрении установлены применение оспариваемого нормативного правового акта в отношении административного истца и нарушение его прав, свобод и законных интересов.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 215 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается решение об удовлетворении заявленных требований полностью или в части, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для признания постановления Администрации Аскизского района Республики Хакасия от 17.03.2017 № 188-п «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» в части утверждения 35% от кадастровой стоимости земельного участка для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Аскизский район, и земельных участков, которыми органы местного самоуправления муниципального образования Аскизский район вправе распоряжаться в соответствии с земельным законодательством, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (номер вида разрешенного использования 5), занятых зданиями, строениями и сооружениями, являющимися объектами недвижимости, объектами капитального строительства (номер подвида разрешенного использования 5.1.1), не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим со дня его принятия.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 215 КАС РФ сообщение о принятии настоящего решения подлежит публикации в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу в официальном источнике - в газете «Аскизский труженик». 

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 215 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявления ФИО1 удовлетворить.

Признать постановление Администрации Аскизского района Республики Хакасия от 17.03.2017 № 188-п «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» в части утверждения 35% от кадастровой стоимости земельного участка для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Аскизский район, и земельных участков, которыми органы местного самоуправления муниципального образования Аскизский район вправе распоряжаться в соответствии с земельным законодательством, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (номер вида разрешенного использования 5), занятых зданиями, строениями и сооружениями, являющимися объектами недвижимости, объектами капитального строительства (номер подвида разрешенного использования 5.1.1), не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не действующим с даты принятия.

Сообщение о принятии настоящего решения опубликовать в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в официальном источнике - газете «Аскизский труженик».

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Аскизский районный суд Республики Хакасия. 

Мотивированное решение изготовлено 05 апреля 2024 года.

Председательствующий И.В. Райкова