Дело № 3а-485/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием 

представителя административного истца Комитета по управлению имуществом г. Таганрога ФИО1,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2,

представителя заинтересованного лица ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., 

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее по тексту также Комитет) обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что по заявлению арендатора ФИО3 Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 23 января 2017 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., определив её в сумме 5 208 976 рублей. 

По мнению административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного участка на 85,7%, и, как следствие, уменьшение поступлений от арендных платежей в бюджет муниципального образования. 

Комитет просит суд признать незаконным решение Комиссии от 23 января 2017 года об определении кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, исключить из государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом г. Таганрога ФИО1 поддержал требования.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2 и представитель заинтересованного лица ФИО3 – ФИО4 просили оставить административный иск без удовлетворения, полагая, что оспариваемое решение вынесено законно и обоснованно, недостатки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, являются несущественными; отчет в целом соответствует предъявляемым требованиям, на него получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. 

Аналогичная позиция изложена в письменных возражения председателя Комиссии ФИО8

Заинтересованные лица и представитель Комиссии в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены должным образом. О невозможности присутствия в судебном заседании не сообщили, доказательства уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит требования Комитета подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16 июня 2015 года № 15-189 Комитет передал в аренду ФИО5, ФИО6, ФИО7 земельный участок с кадастровым номером ... площадью 6 064 кв.метра, расположенный по адресу: ... из категории земель населенных пунктов, предназначенный под паркинги многоярусные, объекты инженерно-технического обеспечения, необходимые для обслуживания территориальной зоны (в том числе линейные инженерные объекты), объекты розничной и мелкооптовой торговли, объекты общественного питания, гостиницы, многофункциональные объекты (в последующем наименование вида разрешенного использования уточнялось в соответствии с дополнительными соглашениями к договору, в настоящее время назначение участка – «гостиничное обслуживание, бытовое обслуживание»). Расчет арендной платы по условиям договора производится из кадастровой стоимости земельного участка. Арендные платежи поступают в бюджет муниципального образования.

По договору продажи от 29 апреля 2016 года ФИО5, ФИО6 и ФИО7 продали ФИО3 объект незавершенного строительства площадью 988,8 кв.метров, находящийся на указанном земельном участке. С переходом права собственности на строение с 6 мая 2016 года к ФИО3 перешло право аренды земельного участка, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с Положением «О Комитете по управлению имуществом г. Таганрога», утвержденным решением Городской Думы г. Таганрога от 25 октября 2011 года № 359, Комитет является органом Администрации города Таганрога, обеспечивающим осуществление полномочий по решению вопросов местного значения в сферах управления и распоряжения муниципальным имуществом, а также земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в пределах, установленных Положением.

Комитет обратился в суд в защиту имущественных интересов муниципального образования «Город Таганрог» в рамках полномочий, предусмотренных п. 41 упомянутого Положения.

До пересмотра кадастровой стоимости решением Комиссии применялась кадастровая стоимость земельного участка, определенная органом кадастрового учета в порядке, установленном ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 4 марта 2015 года в сумме 36 391 337,44 рублей.

28 декабря 2016 года арендатор ФИО3 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 23 декабря 2016 года № 575-1/12-2016, составленный оценщиком ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» ...., согласно которому по состоянию на 4 марта 2015 года рыночная стоимость земельного участка определена в сумме 5 208 976 рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» 10 января 2017 года.

23 января 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление ФИО3, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта в сумме, указанной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость земельного участка на 85,7%. 

Протоколом № 2 заседания Комиссии от 23 января 2017 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

Оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы Комитета, представляющего интересы муниципального образования и выполняющего функции арендодателя земельного участка. 

Из буквального толкования п. 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Несоответствие отчета об оценке от 23 декабря 2016 года, составленного оценщиком ..., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета и заключением судебной экспертизы от 19 июня 2017 года № 398-Э/2017, проведенной по назначению суда экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...

По результатам судебной экспертизы экспертом .... сделан вывод о том, что указанный отчет об оценке не в полной мере соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (п. 5, 8д, 11 ФСО № 3, п. 22в ФСО № 7), предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости. Замечания к методам расчета рыночной стоимости отсутствуют. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены верно, ошибки при выполнении математических действий не допускались. Информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной и проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определенная в отчете об оценке от 23 декабря 2016 года, не подтверждается.

В числе иных замечаний по отчету экспертом указано на неточность приведенной оценщиком информации об использовании земельного участка, несоответствие информации об обеспеченности аналога № 1 (стр. 47 отчета) инженерными коммуникациями содержанию объявления о его продаже, что вводит пользователей отчета в заблуждение. В разделе 13.3 отчета при анализе фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка не полностью указан источник информации, в связи с чем проверить достоверность сведений по предложениям о продаже не представляется возможным (стр. 28-30 отчета). Приведенная на стр. 47-51 отчета дополнительная информация об объектах-аналогах также является непроверяемой.

Оценщик указал, что из предложений о продаже выбрал таковые в отношении земельных участков, полностью совпадающих с оцениваемым участком по всем параметрам. Вместе с тем, объект оценки находится в центральной части г. Таганрога (т. 2 л.д. 23), тогда как аналоги, отобранные оценщиком, расположены «в удаленных от центра районах города». При этом в выборке, приведенной в отчете об оценке, имелись объекты сравнения, более сопоставимые с объектом оценки по местоположению. В таблице 7 отчета указаны объекты коммерческого и офисно-торгового назначения, диапазон стоимости которых за 1 кв.метр составляет от 2 400 до 3 600 рублей. Однако оценщиком использованы объекты стоимостью от 814,3 рублей до 1 492,5 рублей Использование лишь части доступной информации оценщиком не мотивировано.

По мнению судебного эксперта, данные, приведенные в отчете и проанализированные оценщиком, не позволяют объективно судить о тенденциях рынка на дату оценки – 4 марта 2015 года. В экспертном заключении приведены скрин-копии объявлений о продаже земельных участков в г. Таганроге из того же сегмента рынка, что и оцениваемый земельный участок, стоимость которых в пересчете на 1 кв.метр составляет от 2 167 до 10 000 рублей. Стоимость объекта оценки определена оценщиком без достаточного экономического обоснования из расчета 859 рублей за кв.метр, что существенно ниже сложившегося уровня рыночных цен на земельные участки, сопоставимые с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам.

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены исследованными судом доказательствами.

Таким образом, суд признает, что оспариваемое решение Комиссии вынесено необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка, определенном решением Комиссии от 23 января 2017 года, и восстановления в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.

На основании ст. 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 20 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ..., в соответствии с отчетом об оценке от 23 декабря 2016 года № 575-1/12-2016, составленным оценщиком ... в сумме 5 208 976 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 5 208 976 рублей, восстановив сведения о ранее действовавшей кадастровой стоимости объекта в размере 36 391 337,44 рублей.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 20 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 18 июля 2017 года.

Судья О.А.Руднева