УИД 86RS0013-01-2020-001322-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 октября 2020 года город Радужный

Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Гаитовой Г.К., при секретаре судебного заседания Волошиной Т.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-458/2020 по исковому заявлению ФИО1 к администрации города Радужный и комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный о заключении договора аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действуя через представителя по доверенности, обратился в суд с иском к администрации г. Радужный о заключении договора аренды земельного участка. В обоснование иска указал, что 10 августа 2007 года управление архитектуры и градостроительства администрации г. Радужный выдало ЖСК «Мой дом» разрешение на строительство № ru№ для строительства жилого комплекса ЖСК «Мой дом», площадь земельного участка 52 099 м кв., площадь застройки 42 564,25 м кв., количество этапов строительства 4. На третьем этапе должны были осуществлять строительство 41 жилого дома; к третьему типу застройки отнесен участок (жилой дом) № 30, общей площадью 152,8 м кв., объем 908 м куб., площадь застройки 150,1 м кв. Между ним и муниципальным образованием г. Радужный заключен договор аренды земельного участка от 24 марта 2017 года №, по которому ему предоставлен земельный участок, общей площадью 816 м кв., кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения одноквартирного жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес> в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, сроком на три года с 23 ноября 2016 года. На участке расположен объект незавершенного строительства, проектируемое назначение одноквартирный жилой дом, площадь застройки 129,4 м кв., степень готовности объекта незавершенного строительства 25%, на который зарегистрировано право собственности истца. Согласно экспертному заключению объект незавершенного строительства в существующих границах не противоречит нормативным документам, не ущемляет прав смежных землепользователей и соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования г. Радужный, утвержденным постановлением Думы г. Радужный от 26 февраля 2009 года № 557, и требованиям СП 43.13330.2011 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Объект находится в работоспособном техническом состоянии, отвечает требованиям действующих норм, не создаст угрозу жизни и здоровью эксплуатирующих его и иных граждан, безопасен для дальнейшей эксплуатации. Ссылаясь на ст. 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 11, пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, просил обязать ответчика заключить с ним договор аренды указанного выше земельного участка без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома (л.д. 5-8, 57, 76-77).

На основании заявления представителя истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный (л.д. 88, 102).

В письменных возражениях на иск ответчики указали, что в соответствии с пп.10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Между сторонами заключен договор от 24 марта 2017 года № на три года с 23 ноября 2016 года для размещения одноквартирного жилого дома, то есть истец уже воспользовался своим правом на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Повторное предоставление земельного участка в аренду без торгов действующим законодательством не предусмотрено. Администрация г. Радужный является ненадлежащим ответчиком по делу. Просили в иске отказать (л.д. 65-69, 107-110). 

Истец, представители сторон в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. Истец и представитель администрации г. Радужный просили дело рассматривать без их участия, представители истца и КУМИ г. Радужный об уважительных причинах неявки суд не уведомили и не просили об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела без их участия (л.д. 57, 58, 62, 64, 65-69, 73, 75, 103-106). На основании ч. 4-6 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок заключения договора аренды земельных участков регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые предусматривают общие требования к совершению таких сделок. 

Особенности совершения сделок – договоров аренды земельных участков урегулированы в земельном законодательстве (ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно п. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В силу пунктов 2.1 и 2.2.8 положения о КУМИ, утвержденного решением Думы г. Радужный от 08 июня 2018 года № 359, уполномоченным органом, осуществляющим исполнительно-распорядительные полномочия в сфере земельных правоотношений на территории муниципального образования, в том числе управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Радужный, и земельными участками, собственность на которые не разграничена, является комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный (л.д. 111-137).

Следовательно, требования к администрации г. Радужный предъявлены истцом как к ненадлежащему ответчику, и в данной части иск удовлетворению не подлежит. 

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Управлением архитектуры и градостроительства жилищно-строительному кооперативу «Мой дом» выдано разрешение на строительство от 10 августа 2007 года № ru № для строительства жилого комплекса ЖСК «Мой дом», площадь земельного участка 52 099 м кв., площадь застройки 42 564,25 м кв., количество этапов строительства 4, сроком действия до 10 августа 2010 года (л.д. 28-29).

Как следует из материалов гражданского дела, на земельный участок кадастровый №, общей площадью 816+/- 10 кв. м, по адресу: 

<

адрес>, 28 ноября 2009 года изготовлен кадастровый паспорт № (л.д. 25-27). 

Между муниципальным образованием г. Радужный (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом «Мой дом» заключен договор аренды земельного участка от 22 апреля 2010 года №, по которому арендатору предоставлен в пользование земельный участок, кадастровый №, общей площадью 816 кв. м, находящийся по адресу: 

<

адрес> (строительный), для размещения одноквартирного жилого дома, сроком с 01 апреля 2010 по 22 ноября 2016 года (л.д. 92-100).

05 октября 2016 года между ЖСК «Мой дом» (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор) заключено соглашение о передаче права аренды (перенаем), по которому истцу переданы права и обязанности арендатора по договору аренды от 22 апреля 2010 года № (л.д. 101).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 24 июля 2020 года № № следует, что за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 25%, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д. 21-24). 

24 марта 2017 года между муниципальным образованием ХМАО – Югры городской округ г. Радужный (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по которому истцу в аренду сроком на 3 года с 23 ноября 2016 года предоставлен земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес> в границах, указанных в кадастровой карте (плане), на котором расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 25% (л.д. 13-16).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20 июля 2020 года № № в отношении земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> местоположение которого установлено относительно ориентира, установленного в границах участка, зарегистрировано обременение в виде аренды сроком с 23 ноября 2016 года на 3 года по 203 ноября 2019 года в пользу истца (л.д. 9-12). 

Письмом комитета по управлению муниципальным имуществом г. Радужный от 27 июля 2020 года № 23-Исх-2836 истцу отказано в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или государственная собственность на который не разграничена, без торгов», поскольку истец ранее воспользовался правом на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства (л.д. 18-20). 

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)(пункт 2).

Поскольку правоотношения, вытекающие из аренды земельного участка регулируются специальным законом (Земельным кодексом Российской Федерации), то положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применению при разрешении спора не подлежат.

Обсуждая доводы иска и письменных возражений в пределах заявленных требований, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения, а также иными способами, предусмотренными законом, таким образом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, при этом использование других способов защиты права допускается при наличии прямого указания закона.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса, избранный способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

В силу части 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным требованиям.

В соответствии с пунктом 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Основания заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены пунктом 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе, в случае предоставления: земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации (подпункт 6); земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9); земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10); земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (подпункт 15); земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи (подпункт 32).

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с пунктом 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Доказательства, свидетельствующие о возможности применения пунктов 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в материалах гражданского дела отсутствуют.

Согласно пункту 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 1.1 указанный договор аренды от 24 марта 2017 года №, срок действия которого истек 23 ноября 2019 года, заключен сторонами на основании подпункта 10 п. 2 ст. 39.6, подпункта 6 п. 8 ст. 39.8, Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (л.д. 43).

Следовательно, договор аренды на новый срок, как это предусмотрено пунктом 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен 24 марта 2017 года, следовательно, истец право на заключение договора аренды земельного участка на трехлетний срок для завершения строительства ранее уже реализовал.

Возможность заключения договора аренды земельного участка на новый трехлетний срок положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрена.

Представленное истцом экспертное заключение № (л.д. 30-56), юридического значения для разрешения настоящего спора не имеет и не влечет удовлетворение иска ФИО1 

Ссылку истца в исковом заявлении на положения статей 421 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации суд отклоняет, поскольку при разрешении настоящего спора применению подлежат нормы специального права – Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что: спорные отношения регулируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации, как специальным законом, которым не предусмотрено повторное заключение договора аренды земельного участка на трехлетний срок для завершения строительства; общие положения, предусмотренные ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в этом случае применению не подлежат, а также принимая во внимание предмет требований и нормы ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения требований к КУМИ г. Радужный.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к администрации города Радужный и комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный о заключении договора аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. 

Решение в окончательной форме принято 19 октября 2020 года.

Судья Г.К. Гаитова