Дело №2-1/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 мая 2020 года пос. Ува Удмуртской Республики

Увинский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Лобанова Е.В.,

при секретаре судебного заседания Шишкиной Е.В., 

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Б к индивидуальному предпринимателю А об оспаривании стоимости объекта оценки арестованного имущества, 

У С Т А Н О В И Л :

Б обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю А об оспаривании стоимости объекта оценки арестованного имущества:

- помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 363,6 кв.м, этаж 3, по адресу: ***, в размере 2846800 рублей,

- земельного участка, ***, доля в праве 7/10, в размере 198800 рублей, 

установленной в соответствии с отчетом №005-РС-18ф от 22.01.2018 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках исполнительного производства от 06.02.2017 года №2694/17/18042-ИП.

Заявленные требования мотивированы следующим.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Увинского МРО СП УФССП России по Удмуртской Республике *** от 26.01.2018 года по результатам рассмотрения материалов исполнительного производства от 06.02.2017 года ***, возбужденного на основании исполнительного листа *** от 26.01.2017 года, выданного Индустриальным районным судом г. Ижевска, в отношении Б в пользу взыскателя К приняты вышеуказанные результаты оценки.

Б не согласна с результатами произведенной ответчиком – индивидуальным предпринимателем А оценки, считает отчет №005-РС-18ф от 22.01.2018 года недостоверным, а рыночную стоимость объекта оценки существенно ниже реальной рыночной стоимости объекта оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход, то есть сравнение цены продажи аналогичных объектов, при этом оспариваемый отчет не содержит таких объектов, представленные в отчете объекты не могут являться аналогичными, поскольку их характеристики несопоставимы с оцениваемыми объектами.

В нарушение действующего законодательства ответчик производил осмотр объектов оценки не полностью и в отсутствие истца, вследствие чего в оспариваемом отчете зафиксирована лишь часть имущества, что существенно повлияло на снижение реальной рыночной стоимости арестованного имущества.

В судебном заседании истец Б и ее представитель П заявленные требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске, пояснили, что при удовлетворении иска суд в силу закона должен указать рыночную стоимость объекта оценки, в связи с чем просят установить рыночную стоимость объекта оценки, указанную в заключении эксперта №061-19 от 17.04.2020 года.

В судебном заседании ответчик – индивидуальный предприниматель А исковые требования признал в полном объеме, представил соответствующее заявление, в котором указал, что последствия признания иска ему разъяснены и понятны.

В судебном заседании третьи лица: судебный пристав-исполнитель Увинского МРО СП УФССП России по Удмуртской Республике, УФССП России по Удмуртской Республике, К, ДВИ не участвовали, о месте и времени его проведения были извещены надлежащим образом.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрения без участия третьих лиц.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества и при вынесении им постановления об оценке имущества стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно пункту 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 года №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее – Постановление №50) в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением оценщика. 

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве). 

При оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора. 

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом. 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности)). 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

Таким образом, действующее законодательство, как об оценочной деятельности, так и об исполнительном производстве прямо предусматривает такой способ защиты как признание отчета недостоверным, ответчиком по таким искам выступает оценщик. 

Судом установлено, что рамках исполнительного производства от 06.02.2017 года *** возбужденного на основании исполнительного листа *** от 26.01.2017 года, выданного Индустриальным районным судом г. Ижевска, в отношении должника Б о взыскании в пользу взыскателя К задолженности в размере 2724700 рублей судебным приставом-исполнителем Увинского МРО СП УФССП России по Удмуртской Республике ДНА вынесено постановление о принятии результатов оценки от 26.01.2018 года.

Данным постановлением приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика №005-РС-18ф от 22.01.2018 года об оценке арестованного имущества: 

- помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 363,6 кв.м, этаж 3, по адресу: ***, в размере 2846800 рублей,

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания административного здания, общая площадь 809 кв.м, по адресу: *** доля в праве 7/10, в размере 198800 рублей. 

Считая, что рыночная стоимость, определенная ответчиком в оспариваемом отчете является заниженной, так как при производстве оценки учтены объекты, не являющиеся объектами-аналогами, а сам объект оценки осмотрен не в полном объеме, истец Б обратилась в суд с настоящим исковым заявлением. 

Истец Б указала, что с отчетом об оценке она ознакомилась 31.01.2018 года. Лицами, участвующими в деле, данное обстоятельство не было оспорено, следовательно, обращение в суд с настоящим иском было осуществлено в установленный срок. 

Из анализа положений статьи 11 Закона об оценочной деятельности следует, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. 

По смыслу положений Закона об оценочной деятельности оценка отчета независимого оценщика как доказательства по делу предполагает назначение для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

В целях проверки доводов истца о недостоверности величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной №005-РС-18ф от 22.01.2018 года, составленным индивидуальным предпринимателем А, определением суда от 13.06.2018 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Первая оценочная компания». На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет ***-РС-18ф требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки? какова рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости? 

Согласно заключению экспертов №021/18 от 12.10.2018 года отчет №005-РС-18ф индивидуального предпринимателя А не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, при этом экспертами определена рыночная стоимость объектов недвижимости.

В связи с тем, что заключение экспертов №021/18 было составлено с существенными нарушениями требований пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года №297, пунктов 5 и 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года №299, определением суда от 05.08.2019 года на основании статьи 87 ГПК РФ была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Эксперт-Профи». На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет №005-РС-18ф требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки? какова рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости? 

Учитывая, что в своем определении от 05.08.2019 года суд пришел к выводу о том, что заключение экспертов №021/18 составлено с существенными нарушениями требований Федеральных стандартов оценки, назначив повторную судебную оценочную экспертизу, суд признает данное заключение экспертов недопустимым доказательством по настоящему гражданскому делу. 

Согласно заключению ООО «Эксперт-профи» №061-19 от 17.04.2020 года эксперт пришел к следующим выводам:

1. В отчете №005-РС-18ф оценщик применяет затратный подход. Согласно ФСО №7 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Также сложность возникает при определении объективного физического износа частей здания, приходящегося на объект оценки. Таким образом затратный подход для определения стоимости данного объекта оценки не применим.

Отчет составлен с нарушениями статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», пунктов 5 и 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года №299, в связи с чем допущенные в отчете ошибки вводят в заблуждение и приводят к неоднозначному толкованию результатов оценки.

При определении стоимости объекта оценки затратным подходом оценщик определял стоимость жилого дома, а не стоимость нежилого здания (гостиницы) (страница 36 отчета).

На странице 56 отчета имеется несоответствие расчетных показателей средневзвешенных показателей достоверности подходов к применяемым.

В отчете отсутствует информация об источнике, на основании которого оценщик произвел расчет удельных весов конструкции при определении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом (страница 36 отчета), при том что объект оценки является встроенным помещением, расположенным на третьем этаже.

При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом отсутствует обоснование и источники информации применяемых корректировок к объектам аналогам (страницы 31, 42 отчета), а также при расчете арендной рыночной ставки обоснование и источники информации применяемых корректировок к объектам аналогам (страницы 47-48 отчета).

При определении рыночной стоимости сравнительным подходом оценщиком был взят объект аналог, расположенный в том же здании, что и объект оценки, по адресу: ***, и на земельном участке долей права собственности которого является заказчик оценки (страница 36 отчета), что ставит под сомнение правильность выбора данного аналога.

2. Рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 363,6 кв.м, этаж 3, по адресу: *** с учетом земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания административного здания, общая площадь 809 кв.м, по адресу: ***, по состоянию на 22.01.2018 года составляет 5600000 рублей, по состоянию на 17.04.2020 года – 6900000 рублей.

Экспертным путем выделить стоимость земельных участков из объектов недвижимости (зданий) не представляется возможным по причинам отсутствия научно-апробированных методик оценки.

3. Рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания административного здания, общая площадь 809 кв.м, по адресу: ***, доля в праве 7/10, по состоянию на 22.01.2018 года составляет 658630 рублей, по состоянию на 17.04.2020 года – 736050 рублей. 

Данное заключение эксперта №061-19 принимается судом в качестве достоверного и допустимого доказательства, поскольку соответствует требованиям частей 1 и 2 статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, однозначные ответы на поставленные вопросы.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. 

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также могут быть указаны иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», согласно которому стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года №298 утвержден федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года №299 утвержден федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)». 

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает, что имеются основания для признания Отчета №005-РС-18ф, подготовленного индивидуальным предпринимателем А, недостоверным. 

Согласно абзацу 7 пункта 50 Постановления №50 в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом (абзац 9 пункта 50 Постановления №50). 

Таким образом, соответствующий спор о праве может считаться разрешенным судом, когда определена достоверная оценка имущества должника, подлежащая использованию в исполнительном производстве; без такой оценки спорный характер рассматриваемых правоотношений сохраняется, а цели судопроизводства не могут считаться достигнутыми.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Б к индивидуальному предпринимателю А об оспаривании стоимости объекта оценки арестованного имущества удовлетворить.

Признать недостоверной стоимость объекта оценки арестованного имущества:

- помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 363,6 кв.м, этаж 3, по адресу: ***, в размере 2846800 рублей,

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания административного здания, общая площадь 809 кв.м, по адресу: ***, доля в праве 7/10, в размере 198800 рублей, 

установленной в соответствии с отчетом №005-РС-18ф от 22.01.2018 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках исполнительного производства от 06.02.2017 года ***

Установить рыночную стоимость объекта оценки арестованного имущества: 

- помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 363,6 кв.м, этаж 3, по адресу: ***, с учетом земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания административного здания, общая площадь 809 кв.м, по адресу: ***, в размере 6900000 рублей.

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания административного здания, общая площадь 809 кв.м, по адресу: ***, доля в праве 7/10, в размере 736050 рублей. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Увинский районный суд Удмуртской Республики.

Дата изготовления решения в окончательной форме 01.06.2020 года.

Судья Е.В. Лобанов