РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июня 2019 года п.Заокский Тульской области

Заокский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Семеновой Т.Ю.,

при секретаре Кузнецовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-273/2019 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился с иском к ответчику ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка без строения на нем, взыскании уплаченных денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 

<

данные изъяты>. между сторонами заключен договор купли-продажи 

<

данные изъяты> на основании которого истец приобрел земельный участок с кадастровым 

<

данные изъяты> общей площадью 2007 кв. м, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, для жилищного строительства, стоимостью 3010500 руб. Свои обязательства по оплате ФИО1 исполнил полностью. Данный земельный участок приобретался им для строительства на нем жилого дома, о чем был осведомлен продавец. Однако покупателю не была предоставлена информация о том, что приобретенный земельный участок на основании решения Тулоблисполкома от 

<

данные изъяты> «Об утверждении зон охраны государственного мемориального историко-художественного и природного музея-заповедника ФИО3, правил застройки, благоустройства, содержания и режима их использования» (в редакции, действовавшей на момент приобретения истцом земельного участка) входит в зону охраняемого природного ландшафта, на территории которой без согласования с администрацией музея-заповедника ФИО3 и органами охраны памятников истории, культуры и природы не допускается строительство капитальных, хозяйственных, промышленных сооружений, административных и жилых объектов. Данное обстоятельство является существенным недостатком проданного участка, поскольку лишает истца возможности использовать земельный участок по целевому назначению. На основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от 

<

данные изъяты> «Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Поленово» земельный участок с кадастровым 

<

данные изъяты> включен в границы территории достопримечательного места и на него распространен режим Р-6, на территории которого запрещается размещение объектов капитального строительства. Истец полагает, что был введен в заблуждение ответчиком, поскольку та не уведомила его о данных ограничениях. Требования о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств в досудебном порядке ответчиком удовлетворены не были. В связи с чем, истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка без строения на нем, заключенный 

<

данные изъяты>.; взыскать с ФИО2 уплаченные денежные средства в размере 3010500 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенность ФИО5 в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, указывая на то, что на дату заключения договора купли-продажи какие-либо зарегистрированные ограничения пользования земельным участком отсутствовали.

Представители третьих лиц Министерства культуры РФ, Управления Росреестра по Тульской области, Инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 

<

данные изъяты> г. между ИП 

<

данные изъяты> О.М. (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор № 

<

данные изъяты> купли-продажи земельного участка без строения на нем, с кадастровым 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>, площадью 2007 кв.м, стоимостью 3010500 руб. Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.

Оплата покупателем произведена путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца.

В соответствии с п. 3.1 договора продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок в споре или под арестом (иным запрещением) не состоит, также свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Пунктом 8.5 договора установлено право покупателя на подключение принадлежащего ему жилого строения, которое будет в будущем возведено на данном земельном участке, к внутрипоселковым инженерным сетям: электроснабжения, водоснабжения, водопроводу центральной канализации и газоснабжения, которые проложены вблизи земельного участка.

Право собственности ФИО1 на приобретенный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Обосновывая заявленные требования, истец ФИО1 ссылается на то, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил его об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, связанных с расположением отчуждаемого участка в границах территории зоны охраняемого природного ландшафта, вследствие чего истец оказался лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возведения и регистрации жилого строения, подключения к инженерным сетям и проживания, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

Вместе с тем, изначально дом ФИО3 был взят под охрану государства удостоверением Комиссариата имуществ Российской республики от 

<

данные изъяты> как национальное достояние.

Постановлением Совета Народных Комиссаров 

<

данные изъяты>. «О принятии в дар государству от наследниц народного художника ФИО3 художественных ценностей» дом-музей был передан на бюджет Тульского облисполкома.

Описание прилегающих к дому-музею территорий с установлением запретов карьерных работ на указанных территориях впервые было введено Решением Исполнительного комитета Тульского областного Совета депутатов трудящихся от 01.03.1949г. № 9-253 «Об охране территории и природы, прилегающей к государственному музею имени народного художника ФИО3 в Заокском районе».

В последующем описание границ охранной зоны и зоны регулирования застройки государственного музея-усадьбы ФИО3 с установлением запрета внутри охранной зоны и зоны регулирования застройки изменения характера существующего землепользования было закреплено Решением исполнительного комитета Тульского областного Совета депутатов трудящихся от 30.04.1968г. № 7-875 «Об утверждении границ охранной зоны и зоны регулирования застройки Государственного музея-усадьбы ФИО3».

Решением исполнительного комитета Тульского областного совета народных депутатов № 11-464 от 02.08.1983г. «Об охранных зонах государственного историко-художественного и природного музея-заповедника ФИО3» были установлены охранная зона, зона регулирования застройки и зона охраняемого природного ландшафта музея-заповедника с описанием границ каждой зоны на местности и режимов содержания охранных зон, в том числе проведение в зоне охраняемого природного ландшафта строительных и земляных работ только при наличии разрешения облисполкома и под наблюдением органов охраны памятников и охраны природы. В границы Государственного историко-художественного и природного музея-заповедника ФИО3 включены территории Государственного музея-усадьбы ФИО3 и прилегающих к нему земельных участков, ограниченных левым берегом реки Скнижки, правым берегом реки Оки от устья реки Скнижки до Беховского кладбища, территории Беховского кладбища, участка земли государственного лесного фонда площадью 13 гектаров, участка земли, ограниченного линией шоссе Поленово - Бехово, за исключением территории, занятой жилыми домами дома отдыха «Поленово».

Решением Тульского облисполкома от 

<

данные изъяты> «Об утверждении зон охраны Государственного мемориального историко-художественного и природного музея-заповедника 

<

данные изъяты>, Правил застройки, благоустройства, содержания и режима их использования», были скорректированы границы территории музея-заповедника, его охранной зоны, зоны регулирования застройки и охраняемого ландшафта. Территория заповедника включает в себя в числе прочего участки традиционной застройки исторической дер. 

<

данные изъяты>

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым 

<

данные изъяты> расположен на территории зоны охраняемого природного ландшафта, что подтверждается заключением начальника отдела государственного земельного надзора Управления ФИО6 

<

данные изъяты>.

В соответствии с разделом IV Правил застройки, благоустройства, содержания и использования заповедной, охранной зон, зон регулирования застройки и охраняемого природного ландшафта Государственного мемориального историко-художественного и природного музея-заповедника ФИО3 на территории зоны охраняемого ландшафта без согласования с администрацией музея-усадьбы ФИО3 и органом охраны памятников истории, культуры и природы, строительство капитальных, хозяйственных, примышленных сооружений, административных и жилых объектов, не допускается.

В соответствии с Федеральным законом от 

<

данные изъяты> «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» приказом Минкультуры России от 30.09.2016г. № 2221 «Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Поленово» утверждены границы, требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место 

<

данные изъяты>», полномочия по государственной охране которого осуществляются Минкультуры России.

Из ответа администрации МО Заокский район от 

<

данные изъяты> следует, что земельный участок с кадастровым № 

<

данные изъяты> включен в границы территории Достопримечательного места и на него распространен режим Р6.

Согласно Федеральному закону от 

<

данные изъяты> в границах режима Р-6 разрешается: ремонт и реконструкция существующих зданий и сооружений с протяженностью уличного фасада до 12 м и максимальным процентом застройки от общей площади участка - 25%. Высота до верхней точки кровли на участках 59, 60 не выше 6,0 м, на участках 47 - 58, 61 не выше 8,0 м, ремонт существующих дорог с использованием улучшенного покрытия, устройство зеленых кулис по границе земельных отводов товариществ и поселков.

Запрещается: размещение объектов капитального строительства на участках, предоставленных для садоводства и огородничества, а также землях общего пользования и других территориях, свободных от застройки; прокладка новых наземных и надземных инженерных сетей (коммуникаций), кроме линий уличного освещения.

Согласно п.1 ст.460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 ст.8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а ст. 460 Гражданского кодекса РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежала применению.

Кроме того, ст. 460 Гражданского кодекса РФ предполагает обременение товара правами третьих лиц на него.

Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Статьей 37 Земельного кодекса РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Судом установлено, что земельный участок расположен в д.Митино, относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для жилищного строительства.

Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Гражданское законодательство в соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями ст. 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 ст. 15 Конституции РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 ст. 19 Конституции РФ провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, исходя из того, что объект культурного наследия Достопримечательное место был принят на государственную охрану еще в 

<

данные изъяты> году, решением Тульского облисполкома от 14.06.1991г. № 9-235 утверждены его зоны охраны, а приказом Министерства культуры Российской Федерации от 

<

данные изъяты> утверждены границы территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательного места «Поленово» и требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории Достопримечательного места, покупателю при должной заботливости и осмотрительности при совершении сделки, с учетом презумпции знания закона, должно было быть известно об ограничениях в использовании участка.

При недоказанности факта того, что продавец сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Кроме того, суд обращает внимание на следующее.

Из копии регистрационного дела следует, что земельный участок с кадастровым 

<

данные изъяты> был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым № 

<

данные изъяты> (предыдущий кадастровый № 

<

данные изъяты> собственником которого с 

<

данные изъяты> года являлась ФИО2 

На основании постановления губернатора Тульской области от 

<

данные изъяты> «О переводе земельных участков из одной категории в другую» в границы 

<

данные изъяты> Страховского МО Заокского района включен земельный участок с кадастровым № 

<

данные изъяты> площадью 857000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> Категория земель сельскохозяйственного назначения переведена в категорию земель населенных пунктов. 

На указанную дату приобретаемый участок с кадастровым 

<

данные изъяты> образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым № 

<

данные изъяты> (предыдущий кадастровый № 

<

данные изъяты> уже был включен в границы 

<

данные изъяты> постановлением администрации Тульской области 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> категория земель с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» была изменена постановлением 

<

данные изъяты>. главы администрации МО Заокский район; разрешенное использование 

<

данные изъяты>. установлено – для жилищного строительства.

Сведений о каких-либо ограничениях в период владения ответчиком спорным земельным участком в ЕГРН не вносилось.

Таким образом, то обстоятельство, что спорный земельный участок был включен в состав населенного пункта, с установлением ему органом местного самоуправления разрешенного использования – для жилищного строительства, давало основания продавцу ФИО2 полагать о возможности использования данного участка по целевому назначению.

Анализируя исследованные в судебном заседании доказательства, с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 20.09.2016г. земельного участка без строения на нем, взыскании уплаченных денежных средств.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка без строения на нем от 

<

данные изъяты>, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка без строения на нем от 

<

данные изъяты> в размере 3 010 500 руб., отказать. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Заокский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 09.06.2019г. 

Председательствующий