УИД 61OS0000-01-2024-001723-57

№ 3а-64/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд 

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «КМ-Инвест» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001118, № ОРС-61/2024/001119, № ОРС-61/2024/001120, № ОРС-61/2024/001121 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «КМ-Инвест» (далее - ООО СЗ «КМ-Инвест», общество) обратилось в суд с вышеназванными административными исковыми требованиями. 

В обоснование указано, что общество, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости находящихся в собственности земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обратилось в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 42 от 28 октября 2024 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельных участков, указанная в отчетах, является достоверной, административный истец считает оспариваемые решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости незаконными, а действующую кадастровую стоимость объектов недвижимости нарушающей его права как плательщика земельного налога.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца ФИО2 просила суд признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001118, № ОРС-61/2024/001119, № ОРС-61/2024/001120, № ОРС-61/2024/001121 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости согласно результатам экспертного исследования по состоянию на 1 сентября 2024 года в размере 354 586 000, 354 497 000, 320 271 000, 320 247 000 рублей соответственно (том 3 л.д. 148).

Представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

От ГБУ РО, представителей минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» поступили ходатайства о проведении судебного заседания без участия представителей. Указанными лицами подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, в судебном заседании, назначенном на 7 апреля 2025 года, судом принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, в ЕГРН содержатся следующие сведения:

о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 50 619 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 50 599 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 45 134 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 45 137 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

ООО «КМ-Инвест» в ЕГРН указано в качестве собственника земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с 1 апреля 2024 года; земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с 3 апреля 2024 года (том 2 л. 

<

...> 36-49, 50-60). Решение об изменении наименования общества с ООО «КМ-Инвест» на ООО СЗ «КМ-Инвест» принято 30 сентября 2022 года, о чем внесены сведения в ЕГРЮЛ (том 2 л. д. 70-73).

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выпискам из ЕГРН от 23 августа 2024 года оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена в следующем размере:

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на основании акта ГБУ РО № АОКС-61/2024/000250 от 10 июня 2024 года по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 23 мая 2024 года, определена в размере 361 903 071,45 рубля (том 1 л. д. 45);

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на основании акта ГБУ РО № АОКС-61/2024/000243 от 5 июня 2024 года по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 20 мая 2024 года, определена в размере 361 760 080,45 рублей (том 1 л. д. 46);

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на основании акта ГБУ РО № АОКС-61/2024/000250 от 10 июня 2024 года по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 23 мая 2024 года, определена в размере 322 687 789,7 рублей (том 1 л. д. 47);

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на основании акта ГБУ РО № АОКС-61/2024/000241 от 4 июня 2024 года по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 17 мая 2024 года, определена в размере 322 709 238,35 рублей (том 1 л. д. 48).

6 ноября 2024 года в ГБУ РО поступили заявления общества об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости.

К указанным заявлениям был приложен отчет № 42 от 28 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков по состоянию на 1 сентября 2024 года:

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 151 846 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 151 786 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 135 392 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 135 401 000 рублей.

3 декабря 2024 года ГБУ РО приняты решения № ОРС-61/2024/001118, № ОРС-61/2024/001119, № ОРС-61/2024/001120, № ОРС-61/2024/001121 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решений, причинами к отказу послужили: необоснованное расширение территории исследования до нескольких муниципальных образований Ростовской области (п. 5.1); использование в отчете информации, полученной из внешних источников, не позволяющих определить дату их появления или подготовки (п. 5.2); использование неподтверждённых сведений о ценах предложений; информационных источников, которые недоступны или могут быть недоступны в будущем (п. 5.3); использование несопоставимых объектов-аналогов, необоснованное применение корректирующих коэффициентов, отсутствие в анализе рынка объекта оценки отображения реальной ценовой ситуации на рынке земельных участков (п. 5.4) (том 2 л.д. 98-109).

В решениях указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. 

23 декабря 2024 года, с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, ООО СЗ «КМ-Инвест» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемые решения приняты уполномоченным органом, с соблюдением порядка их принятия, что не опровергалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельных участков, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1.

Согласно заключению эксперта ФИО1 № 1306-Э/2025 от 14 марта 2025 года отчет № 42 от 28 октября 2024 года не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. По мнению эксперта, оценщиком использованы неполные сведения, допущены ошибки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости, иные нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе перечисленные в оспариваемых решениях ГБУ РО (том 3 л.д. 148). 

По состоянию на 1 сентября 2024 года рыночная стоимость земельных участков определена экспертом ФИО1 в следующем размере:

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 354 586 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 354 497 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 320 271 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 320 247 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы, а также доказательства, опровергающие выводы эксперта, не представлены. 

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявлений ООО СЗ «КМ-Инвест» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемые решения ГБУ РО соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушают.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемых решений ГБУ РО незаконными отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2024 года подлежат удовлетворению на основании экспертного заключения.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельных участков является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 6 ноября 2024 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решений бюджетного учреждения незаконными, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца. 

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе на сумму 200 000 рублей (том 3 л.д. 2-3).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 200 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «КМ-Инвест» о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001118, № ОРС-61/2024/001119, № ОРС-61/2024/001120, № ОРС-61/2024/001121 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 50 619 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 сентября 2024 года в размере 354 586 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 50 599 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 сентября 2024 года в размере 354 497 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 45 134 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 сентября 2024 года в размере 320 271 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 45 137 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 сентября 2024 года в размере 320 247 000 рублей.

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН считать 6 ноября 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ООО СЗ «КМ-Инвест» (платежное поручение № 61 от 20 января 2025) в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 200 000 (двести тысяч) рублей. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья В.Ю. Водяная