Дело №2-3059/2017

Мотивированное 

решение

 изготовлено 08.10.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рыбинск «28» сентября 2017 г.

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Коноваловой И.В.,

при секретаре Соляковой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, ФИО2 о признании недействительным соглашения, 

установил:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с иском к департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, ФИО2 о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2016; признании действующим договора аренды земельного участка от 20.10.2015 №; восстановлении в ЕГРП записи регистрации от 02.03.2016; признании права аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 673 кв.м. на условиях договора от 20.10.2015; продлении срока действия договора аренды от 20.10.2015 на временной период с 01.04.2016 до даты вступления решения суда в законную силу. В обоснования требований указано, что 20.10.2015 между департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № в отношении участка с кадастровым номером № площадью 673 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на срок до 15.10.2018. 01.04.2016 ответчиками заключено соглашение о расторжении данного договора. Вместе с тем, на основании договора купли-продажи от 11.03.2016 ФИО1 приобрел у ФИО2 нежилое здание, незавершенное строительством по указанному адресу. В силу ст.168 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ поскольку с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание истец приобрел право пользования спорным земельным участком на условиях договора аренды, основания для расторжения последнего отсутствовали. 

Истец ФИО1, представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования уточнили: просили продлить срок действия договора аренды земельного участка на один год. В остальном исковые требования поддержали по доводам, указанным в исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок истец не мог приступить к работам по завершению строительства здания.

Представитель ответчика департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании требования в части признания недействительным соглашения о расторжении договора аренды, признании за истцом права на аренду спорного участка признала. В соответствии с требованиями ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ» заключение договора аренды для завершения строительства возможно только один раз на три года.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав истца, представителя истца, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны исковые требования и возражения, лежат на истце и ответчике по делу.

Представленные истцом и исследованные в судебном заседании доказательства позволяют суду сделать вывод о доказанности юридически значимых обстоятельств по данному делу в части.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п.1 ст.552 ГК РФ, ч.1 ст.35 ЗК РФ). 

В судебном заседании установлено, что 20.10.2015 между департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого во временное пользование передан земельный участок кадастровый номер № площадью 673 кв.м., разрешенное использование- для строительства здания офисного назначения, по адресу: 

<

адрес>; срок договора - до 15.10.2018. В силу п.1.3 договора участок предоставлен для завершения строительства здания офисного назначения. Договор зарегистрирован в установленном порядке 02.03.2016.

11 марта 2016г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого здания, незавершенного строительством, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.4 договора отчуждаемое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном продавцу в аренду по договору от 20.10.2015 №. Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра 22.03.2016. 

На основании заявления ФИО2 01 апреля 2016г. ответчиками подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с 22.03.2016. 

В силу ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением. Признание иска предполагает и признание тех фактических обстоятельств, которые положены в основу иска и освобождает истца от доказывания этих обстоятельств в силу части 2 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, признание департаментом имущественных и земельных отношений требований о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды, признании права на аренду спорного участка на условиях данного договора освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания в указанной части. 

Кром того, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Принимая во внимание даты регистрации права собственности истца на объект недвижимости, подписания соглашения о расторжении договора аренды, прежний собственник нежилого здания выбыл из арендных правоотношений и не мог заявлять о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного под проданный объект.

Нарушение интересов ФИО1 следует из факта распоряжения перешедшими к нему в силу закона арендными правами третьим лицом, а также факта последующего отказа уполномоченного органа в переоформлении арендных отношений с новым собственником объекта недвижимости.

Учитывая изложенные обстоятельства, требования о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды, признании права на аренду земельного участка на тех же условиях обоснованны.

В соответствии с п.п. 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. При этом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Судом установлено, что в период действия договора аренды земельного участка начато строительство нежилого здания; впоследствии ФИО2 произведена государственная регистрация объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 485 кв.м, степенью готовности 5%, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017, никем не оспаривается. 

Принимая во внимание требования ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, расположение на земельном участке объекта незавершенного строительства, признание органом местного самоуправления права истца пользоваться участком на условиях договора аренды, суд полагает, что ФИО1 вправе реализовать возможность продления договора аренды земельного участка для завершения строительства. При определении указанного срока суд, учитывая поведение арендодателя после досрочного расторжения договора аренды, отсутствие возражений ответчика в данной части, предложений по иному сроку, полагает заявленный период отвечает требованиям разумности. Вместе с тем, в связи с удовлетворением основного материального требования, иные требования суд полагает излишними, не основанными на нормах закона. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 20.10.2015 №, заключенное 01 апреля 2016г. между ФИО2 и департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск.

Признать за ФИО1 право на аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 673 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> на условиях договора № аренды земельного участка от 20.10.2015.

Продлить ФИО1 срок действия договора № аренды земельного участка от 20.10.2015 до 15 октября 2019г.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Коновалова И.В.