Дело №2-1746/19

Категория 2.169

УИД 36RS0004-01-2019-000931-25

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

24 июля 2019 года г. Воронеж

Ленинский районный суд г. Воронежа в составе: 

председательствующего судьи Ботвинникова А.В.,

при секретаре Кондрашовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой» о взыскании денежных средств, уплаченных по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ООО «КвадраСтрой» о взыскании денежных средств, уплаченных по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа. В обоснование заявленных требований, указал, что 06 марта 2017г. между ФИО1 и ООО «КвадраСтрой» (Застройщик) был заключен Договор № Г65-93 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее Договор). 

В соответствии с п.1.1.3 Договора объектом долевого строительства является жилое помещение (двухкомнатная квартира), общей инвентаризационной площадью 68,0 кв.м., при этом ориентировочная площадь жилого помещения 66,2 кв.м. со строительным номером 93, расположенное в многоквартирном доме на 3 этаже в секции Б номер на площадке 1, а так же общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче Участнику долевого строительства в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством. Площадь помещений квартиры составляет: прихожая - 9,7 кв.м., кухня - 14,4 кв.м., гостиная - 18,8 кв.м, спальня -19, 0 кв.м, санузел - 3,0 кв.м, санузел - 1,3 кв.м, лоджия/балкон- 3,3/ 0,6 кв.м.

В соответствии с п.2.3 Договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства, на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта. В случае увеличения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п. 1.1.3 договора, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора. Взаиморасчеты про изводятся в течение 14 рабочих дней с момента направления или вручения застройщиком Участнику долевого строительства соответствующего требования. В случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации Объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора. Взаиморасчеты производятся в течение 14 рабочих дней с момента направления или вручения застройщиком участнику долевого строительства соответствующего требования. 

В соответствии с п 4.1 Договора для строительства (создания) объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.3 Договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику сумму 3 132 000 рублей, что составляет 46058 рублей 83 коп за 1 кв.м. общей инвентаризационной площади жилого помещения. Указанная стоимость 1 кв.м. общей инвентаризационной площади жилого помещения является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит. 

15 января 2019 года объект застройки был передан истцу, было сообщено, что квартира якобы больше по площади, чем заявлено в договоре, и по мнению застройщика площадь квартиры составляет 67,2 кв.м. Акт приема передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома Г65-93 от 06 марта 2017 года был подписан, в соответствии с данным Актом истцу передан объект строительства - жилое помещение (двухкомнатная квартира), общей площадью 67,2 кв. м, № (строительный номер 

<

адрес>), расположенное в многоквартирном доме на 3 этаже по адресу 

<

адрес>. 

Так же истцу предложили подписать Дополнительное соглашение № к Договору Г65-93 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с п. 1 которого площадь объекта строительства изменилась и составляет 67,2 кв. м., а в соответствии с п. 2 указанного дополнительного соглашения п. 2 истец обязан уплатить денежную сумму за увеличенную площадь в размере 46 059,00 рублей. Однако, после проведения замера объекта Воронежским отделением Черноземного филиала АО «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» было установлено, что жилая площадь квартиры составляет 64,6 кв.м., а следовательно площадь квартиры меньше предусмотренной и Договором и Дополнительным соглашением.

Истец 21.01.2019г. направил ответчику претензию, в которой просил вернуть денежную сумму пропорционально уменьшению площади квартиры, но ответа не получил, деньги не возмещены. 

23.01.2019г. истец обратился к ответчику с заявлением и просил внеси изменения в дополнительное соглашение и Акт приема-передачи квартиры от 15.01.2019г. Ответа так же не получил, в связи с чем вынужден обратиться в суд с данным иском.

С учетом заявленных уточнений иска, истец просил взыскать с ответчика в пользу истца сумму соразмерного уменьшения цены договора- 64481,93 руб., неустойку-64481,93 руб., компенсацию морального вреда-20 000 руб., штраф.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании уточненные требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям изложенным письменных возражениях на иск, приобщенным к материалам гражданского дела.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Также на указанные правоотношения распространяет действие Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Судом установлено, что 06 марта 2017г. между ФИО1 и застройщиком ООО «КвадраСтрой» был заключен Договор № Г65-93 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее Договор) – л.д. 11-18.

В соответствии с п.1.1.3 Договора объектом долевого строительства является жилое помещение (двухкомнатная квартира), общей инвентаризационной площадью 68,0 кв.м. со строительным номером 93, расположенное в многоквартирном доме на 3 этаже в секции Б номер на площадке 1. Площадь помещений квартиры составляет: прихожая - 9,7 кв.м, кухня - 14,4 кв.м, гостиная - 18,8 кв.м, спальня -19, 0 кв.м, санузел - 3,0 кв.м, санузел - 1,3 кв.м, лоджия/балкон- 3,3/ 0,6 кв.м. 

В соответствии с п. 4.1 Договора для строительства (создания) объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.3 Договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику сумму 3 132 000 руб., что составляет 46058 рублей 83 коп за 1 кв.м. общей инвентаризационной площади жилого помещения. Указанная стоимость 1 кв.м. общей инвентаризационной площади жилого помещения является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит. 

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось ответчиком, денежные средства в размере 3 132 000 руб. оплачены истцом застройщику в полном объеме.

В соответствии с п.2.3 Договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства, на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта. 

В случае увеличения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора.

В случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации Объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора. 

Таким образом, исходя из п. 2.3 Договора, обязанность по выплате денежных средств, возникающая в случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, по сравнению с оплаченной участником общей площади, возлагается на застройщика. В связи с чем, суд находит доводы ответчика о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу необоснованными. 

30.11.2018 г. Администрацией городского округа г. Воронеж выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Как следует из технического плана от 19.11.2018 г., подготовленного по заказу ООО «КвадраСтрой» и технической документации на многоквартирный жилой дом, общая площадь жилого помещения – 

<

адрес>, являющейся предметом вышеуказанного договора долевого участия составляет 67,2 кв.м. (без учета лоджии (балкона), площадью 2 кв.м.) – л.д. 51,55.

15.01.2019 года объект застройки был передан истцу на основании акта приема-передачи (л.д. 22).

Согласно п. 1 указанного акта застройщик передал участнику жилое помещение – двухкомнатную 

<

адрес> общей площадью 67,2 кв.м в 

<

адрес>.

15.01.2019 г. между сторонами спора заключено дополнительное соглашение №1 к договору долевого участия, согласно которого истец обязуется доплатить застройщику денежные средства в связи с увеличением общей площади жилого помещения объекта долевого строительства.

Впоследствии, после проведения замера объекта Воронежским отделением Черноземного филиала АО «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» истцом было установлено, что площадь квартиры составляет 64,6 кв.м., а следовательно площадь квартиры меньше предусмотренной Договором и Дополнительным соглашением. 

21.01.2019г. истец направил ответчику претензию, в которой просил вернуть денежную сумму пропорциональную уменьшению площади квартиры, но ответа не получил, денежные средства не возвращены. 

Ввиду наличия спора относительно действительной общей площади 

<

адрес>, судом была назначена строительно-техническая экспертиза в ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России.

Согласно выводов эксперта площадь 

<

адрес> (строительный №) 

<

адрес> (без учета лоджий и балкона) на момент ее передачи 15.01.2019г. от застройщика к истцу, т.е. без учета переустройства и перепланировки квартиры, составляет 64,6 кв.м.

Суд, проанализировав содержание названного экспертного заключения, приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ и закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные экспертом выводы научно обоснованны, кроме этого, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, эксперт предупреждался об уголовной. Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у суда не имеется. 

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, а также п. 2.3 Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стороны договора вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, результатов судебной экспертизы, истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, а именно передана квартира меньшей площадью, нежели та, которая была им оплачена.

Таким образом, переплата по договору, с учетом площади лоджии (балкона) – 2 кв.м., составила 64481,93 руб. (3132000 – (64,6+2)х46058,83)

В связи с чем, указанные убытки подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, в силу названных выше норм и условий договора долевого участия.

Суд, учитывая разъяснения, изложенные в пунктах 1, 2 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», полагая, что к рассматриваемым правоотношениям между истцом и ответчиком применяется Закон РФ «О защите прав потребителя», считает необходимым, в силу статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 3000 руб., исходя из требований разумности, справедливости и применительно к конкретным обстоятельствам дела.

В силу п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.03.2019) "О защите прав потребителей" потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно п.1 ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"- Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. 

В силу п.3 ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

Согласно п.5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"- в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Согласно ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При таких обстоятельствах неустойка за период с 02.02.2019 г. по 07.03.2019 г. составит 65771,57 руб. (64481,93 х3%х34 дн.), а штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, в пределах заявленных требований, 65981,93 руб.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

В п. 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года N 263-О указано, что положения ст. 333 ГК РФ содержат не право, а обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

В силу положений ст. 333 ГК РФ наличие оснований для снижения неустойки и определение критериев соразмерности неустойки является прерогативой суда и определяется в каждом конкретном случае судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Принимая во внимание характер возникшего спора, период неисполнения ответчиком своих обязательств по договору, отсутствие каких-либо негативных последствий, помимо самого факта не возврата денежных средств, их размер, который значительно ниже совокупного размера штрафа и неустойки, учитывая, что неустойка и штраф являются мерой ответственности за неисполнение своих обязательств, а не способом неосновательного обогащения, суд усматривает основания для применения ст. 333 ГК РФ и считает необходимым снизить неустойку до 20 000 руб., штраф до 15 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета в размере 2743,46 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой» в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, в размере 64481,93 руб., неустойку в размере 20000 руб., компенсацию морального вреда в размере 3000 руб., штраф в размере 15000 руб., а всего 102481 руб. 93 коп.

В остальной части требований ФИО1 – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой» в доход бюджета государственную пошлину в размере 2734 руб. 46 коп.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ботвинников А.В.

Решение принято в окончательной форме 29.07.2019 г.