Дело № 2-3188/2025

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 25 сентября 2025 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Гергишан А.К.,

при секретаре Тихомировой П.А.,

с участием представителя истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, по доверенности ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО2 о сносе самовольной постройки, признании права собственности отсутствующим, аннулировании записи о государственной регистрации права и сведений о государственном кадастровом учете,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ФИО2, в котором просит признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г.

<

адрес>, самовольной постройкой; обязать ответчика снести указанный объект капитального строительства, за свой счет; признать отсутствующим право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, путем аннулирования записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ; исключить сведения о государственном кадастровом учете объекта недвижимости с кадастровым номером №; взыскать с ответчика судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 1 000 рублей в день, за каждый день просрочки исполнения; в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить администрации города Сочи право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.

Исковые требования мотивированы тем, что, специалистом отдела земельного контроля по Хостинскому району управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведено выездное обследование земельного участка площадью 450 кв.м с кадастровым номером №, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: г.

<

адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО2

Из письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края установлено, что Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края выдано уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером №, по 

<

адрес>.

Прокуратурой Хостинского района города Сочи проверкой разрешительной документации в отношении указанного объекта установлено, что строительство нарушает требования по охране объектов культурного наследия в границах территории исторического поселения. Так застраиваемый земельный участок с кадастровым номером № полностью включен в территорию исторического поселения регионального значения, границы которой установлены Законом Краснодарского края от 23.07.2015 № 3223-K3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

При этом, указывает истец, застройщиком в администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края соответствующие документы не представлены, в материалах, послуживших основанием для выдачи уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома отсутствуют, в связи с чем Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования ФИО1 округ город-курорт Сочи Краснодарского края принято решение отменить выданное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № на земельном участке с кадастровым номером №.

Кроме того, указывает истец, согласно представления прокуратуры Хостинского района города Сочи ДД.ММ.ГГГГ №/Прдп№, земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в 3-й зоне округа горно-санитарной охраны курорта, утвержденной приказом Министерства здравоохранения РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении границ округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского Побережья Краснодарского края от Анапы до Сочи», в зоне «ОГП-О» - оползневых процессов, «ПР» прибрежная защитная полоса, 23.49.2.4234 Прибрежная защитная полоса реки Мацеста, «ВД» - водоохранная зона, 23.49.2.4218 Водоохранная зона реки Мацеста. Земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах зоны затопления реки Мацеста. Также по указанному участку проходит береговая полоса общего пользования реки Мацеста.

При проведении выездного обследования без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что в границах указанного земельного участка возведен незавершенный строительством трехэтажный объект недвижимости. По мнению истца, в ходе выездного обследования на земельном участке с кадастровым номером № выявлены признаки самовольной постройки, установленные п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, по доверенности ФИО5, исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2 в назначенное судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом и своевременно, причину неявки суду не сообщила и не просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В назначенное судебное заседание не явились представители третьих лиц – администрации Хостинского района г.Сочи, Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Управления охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, прокурор Хостинского района г.Сочи, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили и не просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

При данных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела и представленные письменные доказательства в их совокупности, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено судом, обращаясь в суд с данным иском истец - администрация города Сочи указывает, что ФИО2 является собственником земельного участка, площадью 450 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 270 кв.м, степень готовности - 70%, проектируемое назначение - жилое, принадлежащий на праве собственности ФИО2

Ранее, правообладателем ФИО6 в адрес администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края было направлено уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи ФИО6, на основании направленного уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, ДД.ММ.ГГГГ выдано Уведомление № о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства и садового дома параметров жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером №, со следующими предельными параметрами разрешенного строительства: этажностью - 3, высота - 12 м, площадью застройки 69,75 кв.м.

Главным специалистом отдела земельного контроля по Хостинскому району управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: г. 

<

адрес>.

В ходе проверки без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером № возведен незавершенный строительством трехэтажный объект недвижимости.

По результатам проверки составлен акт выездного обследования без взаимодействия с контролируемым лицом № от ДД.ММ.ГГГГ, фототаблица.

Прокуратурой Хостинского района города Сочи проверкой разрешительной документации в отношении вышеуказанного объекта установлено, что строительство нарушает требования по охране объектов культурного наследия в границах территории исторического поселения. Застраиваемый земельный участок с кадастровым номером № полностью включен в территорию исторического поселения регионального значения, границы которой установлены Законом Краснодарского края от 23.07.2015 года № 3223-K3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Согласно письму Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № Б в соответствии со статьей 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 7Э-ФЗ хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех исторически ценных градоформирующих объектов данного поселения. Для оценки влияния (не влияния) объекта нового строительства на существующую застройку и градостроительную ситуацию в историческом поселении целесообразно: провести градостроительный анализ застройки квартала; проект строительства разработать с учетом проведенного анализа, объемно-пространственные характеристики и архитектурные решения объекта капитального строительства должны соответствовать характеристикам существующей исторической среды; проектное решение с поквартальной разверткой и описанием внешнего облика объекта строительства представить на рассмотрение в управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края.

Вопреки указанным требованиям закона застройщиком в администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края соответствующие документы не представлены, в материалах, послуживших основанием для выдачи уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, отсутствуют.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края принято решение об отмене уведомления от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного ФИО6

Согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № расположен в 3-й зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в зоне «ОГП-О» - оползневых процессов, в зоне ОГП-Р - процессов береговой речной эрозии; в зоне «ПР» прибрежная защитная полоса; и в зоне «ВД» - водоохранная зона реки Мацеста. Береговая полоса общего пользования реки Мацеста - 20 м.

В материалах данного гражданского дела имеется заключение эксперта, проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект недвижимости со следующими характеристиками: количество этажей - 3, общая высота - 9,80 м, площадь застройки - 68,9 кв.м, площадь помещений здания (по Приказу Росрееетра №) в виду отсутствия стен подсчитать возможно, но с учётом площадей полов по этажам, ориентировочный расчёт-215 кв.м. Коэффициент использования территории (КИТ) для зданий жилых домов в территориальной зоне «Ж-1» составляет 0,6%, то есть, при площади земельного участка с кадастровым номером № - равной 450 кв.м, имеется возможность строительства зданий общей площадью до 270,0 кв.м, площадь обследованного объекта будет составлять не более 215 кв.м, что менее допустимых КИТ, следовательно, объект не имеет отклонений от требований коэффициента использования территории.

Спорный объект недвижимости с кадастровым номером №, по адресу: город 

<

адрес>, полностью расположен в границах правомерного земельного участка с кадастровым номером №. Спорный объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: город 

<

адрес>, не нарушает требований Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, требований строительных, градостроительных норм и правил, сейсмических и пожарных требований, действующих на момент строительства объекта и в настоящее время. Установить соответствие, либо не соответствие объекта требованиям санитарных норм и правил, невозможно, так как объект не завершён строительством. Отсутствующее озеленение и благоустройство территории, возможно после окончания работ по строительству здания.

Эксперт указал, что обследованный объект соответствует параметрам, указанным в «Уведомлении о соответствии в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» от ДД.ММ.ГГГГ №. Не нарушает требований КИТ, максимальной площади застройки участка, свободная площадь для организации минимального озеленения и проведения работ по благоустройству имеется.

На земельном участке были произведены работы по его частичной отсыпке, работы по подъёму отметки берега, относительно отметки поверхности воды реки Мацеста (искусственное повышение рельефа территории до незатопляемых планировочных отметок). Также произведены работы по защите наружных частей стен основания от негативного воздействия на подземные конструкции грунтовых вод, путём устройства наружной двухслойной гидроизоляции, обмазочной проникающей и оклеенной рулонной на битумной основе. Для обеспечения прохождения дренажных вод под конструкциями основания, подземные части отсыпаны щебнем малой и средней фракции (информация о щебёночном основании получена от представителя ответчика в устной форме, при проведении обследования).

Экспертом сделан вывод, что обследованный объект не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан. Не создаёт препятствий собственникам смежных, рядом расположенных объектов права в пользовании своим имуществом - рядом расположенными земельными участками, зданиями, сооружениями. Произвести снос спорного объекта (полный, либо частичный), без причинения несоизмеримого ущерба объектам недвижимости и земельным участкам, расположенным в непосредственной близости возможно, после разработки проекта сноса, с учетом обеспечения безопасных зон, с учетом требований СП 325.1325800.2017. Свод правил. Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации. Постановления Госстроя РФ от 23.07.2001 №80 «О принятии строительных норм и правил Российской Федерации. Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования. СНиП 12-03-2001», Постановление Госстроя России от 17.09.2002 №123 «О принятии строительных норм и правил Российской Федерации. Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство. СНиП 12-04-2002». СП 48.13330.2011 Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004» (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 №781) и требования СП 42.13330.2011 Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01- 89*».

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (статья 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (статья 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 195 указанного Кодекса решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Так, обращаясь в суд с настоящим иском, администрация города Сочи указала, что спорный земельный участок полностью включен в территорию исторического поселения регионального значения, границы которой установлены Законом Краснодарского края от 23.07.2015 № 3223-K3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Согласно письму управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 05.07.2021 № 78-19-10254/21, в соответствии со статьей 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-Ф3 хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех исторически ценных градоформирующих объектов данного поселения. Для оценки влияния (не влияния) объекта нового строительства на существующую застройку и градостроительную ситуацию в историческом поселении целесообразно: провести градостроительный анализ застройки квартала; проект строительства разработать с учетом проведенного анализа, объемно-пространственные характеристики и архитектурные решения объекта капитального строительства должны соответствовать характеристикам существующей исторической среды; проектное решение с поквартальной разверткой и описанием внешнего облика объекта строительства представить на рассмотрение в управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края.

Между тем, в материалах дела имеется отзыв на исковое заявление от администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации 

<

адрес>, согласно которого, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: город 

<

адрес>, объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленные объекты культурного наследия, а также объекты, обладающие признаками объектов культурного наследия, отсутствуют. Земельный участок расположен вне зон охраны объектов культурного наследия. Земельный участок с кадастровым номером № расположен за границами исторического поселения регионального значения г. Сочи.

Кроме того, Постановление Правительства Российской Федерации от 7 декабря 1996 года № 1425 «Об утверждении положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов Федерального значения», а также Приказ Министра здравоохранения РСФСР от 21 октября 1969 года № 297 «Об утверждении границ округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского Побережья Краснодарского края от Анапы до Сочи» не содержат запрета на строительство, в третьей зоне допускаются виды работ, которые не окажут отрицательного влияния на природные лечебные ресурсы и санитарное состояние лечебно-оздоровительной местности или курорта федерального значения.

При этом, как установлено судом, фактически строительство спорного объекта капитального строительства осуществлялось в период выдачи и действия разрешительной документации на строительство объекта. 

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок расположен в территориальной зоне «Ж-1» - малоэтажная жилая застройка до 12 метров, все параметры произведенного строительства соответствуют нормам установленным к зданиям и сооружениям возводимым на территориальной зоне «Ж-1»

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2 статьи 222 данного Кодекса).

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, устанавливая лицо или лиц, осуществлявших данное строительство и/или являвшихся заказчиками этого строительства. Конституционными требованиями справедливости и соразмерности предопределяется дифференциация гражданско-правовой ответственности в зависимости от тяжести содеянного, размера и характера причиненного ущерба, степени вины правонарушителя и иных существенных обстоятельств, обусловливающих индивидуализацию при применении тех или иных мер государственного принуждения (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 февраля 2018 года № 8-П).

Принятие решения о сносе самовольной постройки направлено на достижении баланса между публичными и частными интересами.

Как разъяснено в п.29 Постановления Пленума Верховного Суда от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норма о самовольной постройке» по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

В пункте 2 данного Постановления указано, что изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания такой постройки самовольной.

Материалами дела подтверждается, что на момент выдачи разрешения на строительство жилого дома в 2021 году и начала его непосредственного строительства Правила землепользования и застройки не запрещали возведение дома на спорном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строения, входящую в зону «Ж-1». Возведенное строение не оказывает отрицательного влияния на природные лечебные ресурсы и санитарное состояние лечебно-оздоровительной местности или курорта федерального значения.

В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

С учетом распределения бремени доказывания, администрация г.Сочи, обращаясь в суд с иском к ответчику о сносе строения, обязана предоставить суду доказательства наличия у данного объекта признаков самовольной постройки, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, администрация г.Сочи не предоставила суду письменных доказательств того, что спорное строение построено с существенными нарушениями действующих строительных, градостроительных и иных норм и правил, невозможности их устранения и что сохранение данной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норма о самовольной постройке» если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 Гражданского кодекса РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО2 о сносе самовольной постройки, признании права собственности отсутствующим, аннулировании записи о государственной регистрации права и сведений о государственном кадастровом учете – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.К. Гергишан