Дело № 58RS0018-01-2020-001532-50

№ 2-1249/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 июля 2020 года г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Миллер С.А.

при ведении протокола помощником судьи Прудниковой Ю.М., 

рассмотрев в помещении Ленинского районного суда г.Пензы в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» о признании соглашения недействительным, 

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «ИСК «Альянс» о признании соглашения недействительным, указав, что 21.02.2018г. между истцами и ответчиком (ранее ООО «ИСК «Альянс») был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 55-С8-171П, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный дом строение Номер (по ПЗУ) в с. Засечное Пензенского района Пензенской области на земельном участке с кадастровым номером Номер и передать истцам квартиру, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 63,3 кв.м. 

Истцы обязательства по договору в части оплаты объекта долевого строительства в размере 2373750 руб. исполнили в полном объеме.

В соответствии с условиями договора застройщик обязался получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в срок не позднее 31.12.2018г., передать объект долевого строительства участникам долевого строительства в срок не позднее 31.03.2019г.

Квартира была передана истцам 22.07.2019г.

Просрочка исполнения обязательства составила 113 дней, неустойка- 134116,87 руб.: 2373750 руб. х 7,5%/300 х 2 х 113 дней = 134116,87 руб. 

До передачи указанной квартиры истцы с несовершеннолетним ребенком проживали по адресу: Адрес , в жилом помещении общей площадью 13,5 кв.м, жилое помещение было приобретено в кредит (договор № 28320 от 27.06.2012г.), ежемесячный платеж по кредиту составляет 6739,80 руб.

Поскольку истцы имели намерение переехать в переданную квартиру, необходимо было сделать ремонт в квартире, приобрести мебель. С этой целью истцы взяли в долг денежные средства в размере по 50000 руб. каждый, денежные средства истцы обязались возвратить не позднее 31.12.2019г.

Для приобретения квартиры истцы вынуждены были взять кредит (договор 

<

***> от 10.03.2018г.), ежемесячный платеж по договору составляет 20027,39 руб.

06.08.2019г. истцами ответчику была направлена претензия, которая ответчиком была оставлена без удовлетворения. 

29.08.2019г. истцы были приглашены к ответчику, истцам было пояснено, что в добровольном порядке ответчик требования истцов исполнять не намерен. Ответчику было известно о том, что истцы приобрели квартиру на кредитные средства. Истцы сообщили ответчику о том, что у истцов имеются иные денежные обязательства. Ответчик предложил истцам выплатить сумму в два раза меньше, чем требовали истцы. Ввиду тяжелых финансовых обстоятельств истцы были вынуждены согласиться с условиями ответчика. 

29.08.2019г. между истцами и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 33П/УДС, согласно которому ответчик в добровольном порядке выплачивает истцам неустойку за период с 01.04.2019г. по 24.05.2019г. в размере 66227,63 руб., а истцы не имеют претензий за период с 25.05.2019г. по день подписания акта приема-передачи квартиры. В ходе переговоров ответчик обязался выплатить данную сумму в срок до 20.09.2019г., однако после подписания соглашения истцы обнаружили, что в соглашении указан срок - до 20.10.2019г.

Данное соглашение нарушает права истцов, так как было заключено на крайне невыгодных для истцов условиях, соглашение было подписано истцами в связи с тяжелыми финансовыми обстоятельствами, ответчику было известно о тяжелых финансовых обстоятельствах истцов, чем ответчик воспользовался, предложив сумму в два раза меньше. 

До настоящего времени ответчик не исполнил свое обязательство.

13.03.2020г. истцы уведомили ответчика о намерении расторгнуть соглашение № 33П/УДС от 29.08.2019г. согласно п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ и предлагали подписать соглашение о расторжении. Ответчик на данное уведомление не отреагировал, в устной форме указал на то, что не намерен подписывать соглашение и исполнять свое обязательство. 

Просили признать соглашение № 33П/УДС от 29.08.2019г. недействительным, взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб.

В судебном заседании ФИО1 и ФИО2 иск поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель истцов ФИО3 в судебном заседании поддержал позицию истцов.

Представитель ООО «Специализированный застройщик «ИСК «Альянс» в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что 21.02.2018г. между ООО «ИСК «Альянс»- застройщик и ФИО1, ФИО2 – участники долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 55-С8-171П, по условиям которого застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома строение Номер (по ПЗУ) в с. Засечное Пензенского района Пензенской области на земельном участке с кадастровым номером Номер .

Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а именно, трехкомнатную Адрес , расположенную в Адрес , общей площадью 63,3 кв.м.

Цена договора - 2373750 руб.

Застройщик обязался получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в срок не позднее 31.12.2018г. Обязательство по передаче объекта долевого строительства должно быть исполнено застройщиком в срок не позднее 31.03.2019г. 

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участникам долевого строительства неустойку (пени) в размере, установленном действующим законодательством Российской Федерации (п.п. 1.1, 2.1, 2.2, 3.1, 6.2, 8.3 договора).

ФИО1 и ФИО2 исполнили обязательство по оплате суммы, предусмотренной п. 3.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 55-С8-171П от 21.02.2018г.

22.07.2019г. ООО «Специализированный застройщик «ИСК «Альянс» во исполнение договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 55-С8-171П от 21.02.2018г. ФИО1 и ФИО2 была передана Адрес в с. Засечное Пензенского района Пензенской области, что подтверждается соответствующим актом. 

24.07.2019г. ФИО1 и ФИО2 направили ООО «Специализированный застройщик «ИСК «Альянс» претензию, в которой просили выплатить неустойку за период с 01.04.2019г. по 19.07.2019г. в размере 133167,37 руб.

29.08.2019г. между ООО «Специализированный застройщик «ИСК «Альянс» - застройщик и ФИО1, ФИО2 - участники долевого строительства заключено соглашение № 33 П/УДС, по условиям которого в целях урегулирования спора, возникшего между сторонами по претензии от 24.07.2019г. относительно взыскания неустойки, стороны приняли решение о добровольном урегулировании спора, а именно: застройщик в добровольном порядке выплачивает участнику долевого строительства неустойку в порядке ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период с 01.04.2019г. по 24.05.2019г. (54 календарных дня) в размере 66227,63 руб. Выплата неустойки в указанном размере производится застройщиком участнику долевого строительства в срок до 20.10.2019г. В связи с подписанием соглашения участники долевого строительства не имеют финансовых и иных имущественных претензий к застройщику по сроку передачи квартиры за период с 25.05.2019г. по день подписания акта приема-передачи квартиры (прощают долг) (п.п. 2, 3, 4 соглашения).

Соглашение № 33 П/УДС от 29.08.2019г. ООО «Специализированный застройщик «ИСК «Альянс» не исполнено. 

13.03.2020г. ФИО1 и ФИО2 направили ООО «Специализированный застройщик «ИСК «Альянс» уведомление о намерении расторгнуть соглашение № 33 П/УДС от 29.08.2019г.

В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч.ч. 1, 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

В п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п.п. 4, 5 ст. 426 Гражданского кодекса РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-I «О защите прав потребителей», ст. 29 Федерального закона от 02.12.1990г. № 395-I «О банках и банковской деятельности»).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Неустойка за нарушение застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Соглашение № 33 П/УДС от 29.08.2019г. нарушает права истцов как потребителей.

Истцы при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома рассчитывали на получение жилого помещения в предусмотренный договором срок.

Однако ответчиком обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не были исполнены надлежащим образом, объект долевого строительства был передан истцам с нарушением срока, установленного договором.

Ответчик является субъектом предпринимательской деятельности, т.е. самостоятельно, на свой риск осуществляет деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от строительства жилых и нежилых зданий.

Ответчик был обязан исполнить свои обязательства по договору в срок, указанный в договоре. 

Неисполнение ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по передаче истцам объекта долевого строительства в срок, предусмотренный договором, не соответствует закону, условиям договора, нарушает права истцов – потребителей. 

В претензии от 24.07.2019г. истцы требовали от ответчика выплаты неустойки за период с 01.04.2019г. по 19.07.2019г. в размере 133167,37 руб. 

Соглашением № 33 П/УДС от 29.08.2019г. была определена неустойка за период с 01.04.2019г. по 24.05.2019г. в размере 66227,63 руб. и указано на прощение долга за период с 25.05.2019г. по день передачи квартиры.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что соглашение № 33 П/УДС от 29.08.2019г. ущемляет гарантированные Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» права истцов, которые в данном случае являются экономически более слабой и зависимой стороной в гражданско-правовых отношениях с ответчиком.

Истцы указывали на то, что заключили соглашение № 33 П/УДС от 29.08.2019г. на крайне невыгодных для себя условиях, будучи в трудном материальном положении, имея в наличии долговые обязательства, о чем ответчику было известно. 

В соответствии с п.п. 3, 4 ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в п.п. 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 настоящего Кодекса. 

Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: сделка совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. 

Истцы в подтверждение факта заключения соглашения № 33 П/УДС от 29.08.2019г. на крайне невыгодных для истцов условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, связанных с материальным положением, представили кредитные договоры 

<

***> от 10.03.2018г., № 28320 от 27.06.2012г. и справки о размере задолженности по кредитам, долговые расписки от 01.08.2019г., сведения о доходах, выписки из банковских счетов.

Истцы при стечении обстоятельств, свидетельствующих о трудном материальном положении истцов, заключили соглашение № 33 П/УДС от 29.08.2019г., по которому ответчик должен был выплатить истцам неустойку в два раза меньше, чем предусмотрено Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При таких обстоятельствах соглашение № 33 П/УДС от 29.08.2019г. подлежит признанию недействительным.

В силу п.п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Соглашение № 33 П/УДС от 29.08.2019г. ответчиком не исполнено.

Истцами заявлено о взыскании расходов на оплату услуг представителя. Данные расходы подтверждены договорами на оказание юридических услуг, расписками о получении денежных средств.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, характера дела, сложности дела, продолжительности рассмотрения дела, объема оказанных представителем услуг, суд считает необходимым взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 руб. в пользу каждого из истцов.

Ответчик не представил доказательства чрезмерности расходов на оплату услуг представителя в заявленном истцами размере. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истцы были освобождены при подаче данного иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» о признании соглашения недействительным удовлетворить.

Признать соглашение № 33 П/УДС от 29.08.2019г., заключенное между ООО «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» и ФИО1, ФИО2, недействительным. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» в пользу ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» государственную пошлину в доход бюджета г. Пензы в размере 300 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме вынесено 10.07.2020г. 

Судья С.А.Миллер