УИД №RS0№-56

Дело № 2-32/2024 (2-606/2023;)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пгт. Забайкальск 23 января 2024 года

Забайкальский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Васендина С.Ф., при секретаре судебного заседания Быковской Л.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Забайкальского района Забайкальского края в защиту интересов ФИО1 к Управлению Росреестра по Забайкальскому краю об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности,

Установил

Прокурор Забайкальского района Забайкальского края в защиту интересов ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Забайкальскому краю об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество – жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование иска истец ссылается на следующие обстоятельства. 

15.06.2006 года между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) произведена сделка по продаже квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Согласно расписке продавец ФИО8 получил от покупателя ФИО7 25 тыс. руб. в присутствии работника администрации сельского поселения ФИО9, претензии на квартиру со стороны продавца отсутствуют, квартира передана покупателю. Вместе с тем, после осуществления сделки, регистрация перехода права собственности с ФИО4 на ФИО2 не произведена, право собственности ФИО2 в отношении указанного дома не зарегистрировано надлежащим образом.

15.09.2020 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Согласно договору продавец передал покупателю, а покупатель принял недвижимое имущество за 50 тыс. рублей. Действительность оформления сделки подтверждена главой сельского поселения «Степное» ФИО10, о чем имеется подпись. Вместе с тем, после осуществления сделки, регистрация перехода права собственности с ФИО2 на ФИО1 не произведена, право собственности ФИО1 в отношении указанного дома не зарегистрировано.

В виду того, что ФИО2 и ФИО4 (умерший в 2012 году) не регистрировали переход права собственности на дом после совершение сделки в 2006 году, ФИО1 не может самостоятельно обратиться за государственной регистрацией права собственности на дом через органы Россреестра. Такая регистрация может быть выполнена только в судебном порядке. 

Истец полагает, что сделкой, заключенной 15.06.2006 факт передачи имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> покупателю ФИО2 от продавца ФИО4, а также факт передачи денежных средств, составляющих цену недвижимого имущества, в размере 25 тыс. руб. продавцу покупателем подтверждены. По договору купли-продажи от 15.09.2020 факты передачи этого же недвижимого имущества покупателю ФИО1 продавцом ФИО2 и передачи денежных средств в размере 50 тыс. руб. продавцом ФИО2 покупателю ФИО1 подтверждены. Ввиду отсутствия государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО2 по первой сделке от 15.06.2006, не может быть произведена государственная регистрация перехода права собственности по второй сделке от 15.09.2020 от ФИО2 к ФИО1, что нарушает права и законные интересы последней. 

Ссылаясь на статью 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 61 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, статьи 3, 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 истец просит обязать Управление Россреестра по Забайкальскому краю осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с ФИО12 на ФИО2 в соответствии с распиской от 15.06.2006 г., после чего обязать Управление Россреестра по Забайкальскому краю осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с ФИО2 на ФИО1, в соответствии с договором купли-продажи от 15.09.2020 года. 

В отзыве на исковое заявление представитель Управления Россреестра по Забайкальскому краю ФИО14 исковые требования не признал, указав, что они не являются надлежащим ответчиком по данному делу. Считает, что нарушение прав истца со стороны ответчика не допущено, отказ государственного регистратора в настоящем деле не оспаривается. При уклонении продавца от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество ответчиком в споре должен выступать сам продавец, либо его наследники или иные универсальные правопреемники. Управление Россреестра правопреемником ни ФИО4, ни ФИО2 не является. Суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца. Решение суда заменяет собой заявление сторон договора. Полагает, что удовлетворение исковых требований в текущей редакции будет неисполнимым, ввиду отсутствия документов, предусмотренных ст. 14 Закона о регистрации. По данным Единого государственного реестра недвижимости, у жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> собственника никогда не имелось, следовательно, переход права собственности невозможен. 

О времени и месте рассмотрения настоящего дела участники процесса извещены надлежащим образом. Кроме того, информация о дате и времени судебного заседания в соответствии со ст.ст.14, 16 ФЗ от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» заблаговременно размещена на интернет-сайте суда и является общедоступной. 

Представитель Управления Россреестра по Забайкальскому краю ФИО14, третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. 

На основании статьи 167 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд, с учётом мнения сторон, рассмотрел спор при состоявшейся явке.

В судебном заседании помощник прокурора ФИО11, материальный истец ФИО5 исковые требования поддержали по основаниям в нём изложенным, уточнение исковых требований считают нецелесообразным.

Истец ФИО5 суду пояснила, что спорный дом расположен по адресу: 

<

адрес>, является одноквартирным, одноэтажным жилым домом. Кадастровый паспорт на дом еще не оформлен. Данный дом она купила у своей родственницы ФИО2 в 2011 году по расписке в рассрочку за 50 тыс. рублей, и с этого времени проживает в нём. В 2020 году они оформили на дом договор купли- продажи. ФИО2 при продаже передала ей договор о передаче квартиры (дома) в совместную долевую собственность граждан, свидетельство о праве собственности на землю, технический паспорт на квартиру. Все документы оформлены на имя ФИО4, дом находился в его собственности. Продавец ФИО4 умер, его жена тоже умерла, детей у них не было, в права наследства никто не вступал. ФИО2 после покупки в 2006 году дом в свою собственность не оформила. Истец обращалась в регистрационную палату через МФЦ о признании собственности на дом и земельный участок, но ей пояснили, чтобы она обращалась в суд. 

Помощник прокурора Суворова О.А. суду пояснила, что исковое требование подано в части перехода права собственности, в виду того, что ранее спорное жилое помещение находилось в собственности ФИО4 и ФИО3, что подтверждается договором о передаче квартиры (дома) в совместную долевую собственность граждан, техническим паспортом на квартиру. Согласно расписке от 2006 года квартира передана ФИО2 и ФИО3 необходимо было зарегистрировать переход права собственности на ФИО2, но этого не было сделано. Аналогичная ситуация произошла при заключении договора купли-продажи в 2020 г. между ФИО2 и ФИО5 В виду того, что не произведена регистрация перехода права собственности, невозможно признать право собственности за ФИО5 в отношении спорного жилого помещения. Если будет зарегистрирован переход права собственности, то автоматически будет зарегистрировано право собственности за ФИО5 в отношении спорного жилого помещения. Исковые требования заявлены в отношении Управления Росреестра по Забайкальскому краю, так как данный орган является государственным органом исполнительной власти, полномочным регистрировать данные сделки. В данном случае, основанием заявленных требований является неисполнение обязанностей продавца осуществить действия по регистрации перехода права собственности и договора купли- продажи, а не отказ в государственной регистрации органом Росреестра. В техническом паспорте на дом имеется информация о передаче 13.12.1996 года в личную собственность граждан ФИО16 спорного имущества. 

Третье лицо глава сельского поселения «Степное» ФИО15 суду пояснил, что в спорном доме ФИО4 проживал с женой ФИО13, совместных детей они не имели. В 1996 году ФИО4 и ФИО13 участвовали в совместной приватизации спорного дома. После смерти супруги ФИО4 проживал в доме один и в дальнейшем продал дом по расписке ФИО2, а сам переехал к родственникам на запад. ФИО2 приобрела данный дом, но в нём не проживала, дом в собственность не оформила. В 2011 году ФИО2 продала данный дом по расписке ФИО1 и с этого момента ФИО1 проживает в спорном доме. В настоящее время ФИО1 хочет оформить дом в собственность, но по документам собственником дома является ФИО16. Как ему известно, в наследство на данный дом, со стороны ФИО4, никто не вступал, детей у него нет, родственники проживают далеко. 

Выслушав участков процесса, исследовав представленные доказательства в их совокупности суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п.1 ст.288 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу статьи 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1151 ГК РФ в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: 

жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.

Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьёй 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно положениям части 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 19.10.2023) "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем вторым статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" действовавшим на момент возникновения правоотношений проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав (п.7 ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из разъяснений, данных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Как следует из статьи 555 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что спорным недвижимым имуществом является жилой дом с кадастровым номером 75:06:060101:526, площадью 39,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (до перемены адреса 

<

адрес>). 

Из договора о передачи квартиры (дома) в собственность гражданам от 23.12.1996 года, следует, что спорный жилой дом, передан в совместную собственность ФИО4 и ФИО3. Договор о приватизации зарегистрирован реестре Борзинского БТИ №, сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости в ЕГРН отсутствуют.

ФИО4 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, свидетельством о праве собственности на землю, перечнем ранее учтённых земельных участков.

Согласно расписки от 15.06.2006 года, ФИО4 продал свою квартиру по 

<

адрес> ФИО2 за 25 000 рублей, деньги за квартиру получил полностью в присутствии работников администрации.

08.11.2012 года ФИО4 умер в 

<

адрес> (справка о смерти № №).

По договору № от 15 мая 2018 года ФИО1 взяла у муниципального района в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на срок 11 месяцев.

Согласно договора купли-продажи от 15 сентября 2020 года ФИО2 продала ФИО1 за 50 тысяч рублей в собственность квартиру общей площадью 39.91 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО4 на основании договора 5795.

Оценив изложенные выше доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что представленная суду расписка, выполненная от имени ФИО4, не отвечает требованиям к форме и содержанию договора купли-продажи недвижимого имущества, не имеет необходимых реквизитов, позволяющих достоверно идентифицировать продавца. Описание предмета договора с его характеристиками, кадастровым номером, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, площадь квартиры подлежащей передаче покупателю по договору, в расписке отсутствуют. Иных актов передачи недвижимого имущества, подписанного ФИО4 и ФИО17 и позволяющих идентифицировать недвижимое имущество, не имеется. 

В силу прямого указания статьи 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Судом установлено, что регистрация сделки купли-продажи спорного жилого дома не производилась.

Таким образом, в нарушение ч.1 ст. 56 ГПК РФ, суду не предоставлено достаточных и допустимых доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для признания заключенным договора купли-продажи спорного недвижимого имущества и возникновения у владельца ФИО17 права собственности.

Последующий договор купли-продажи жилого дома между ФИО17 и ФИО1, при отсутствии у владельца недвижимости права собственности или полномочий на его продажу от имени собственника, юридически недействителен, поскольку противоречит действующему законодательству (ст.ст. 131, 185, 185.1, 209, 218, 558 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 п.74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Ничтожные сделки недействительны независимо от признания их таковыми судом и не порождают правовых последствий, кроме тех, которые связаны с их недействительностью (п.1 ст.166, п.1 ст.167 ГК РФ).

Кроме того, поскольку право собственности ФИО4 на спорный объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано, отсутствует необходимое условие для государственной регистрации перехода права на данный объект недвижимости к ФИО17 (часть 4 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

С учётом вышеизложенного, требования о возложении обязанности на Управление Россреестра по Забайкальскому краю осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с ФИО4 на ФИО2 на основании расписки, а также требование о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с ФИО6 на ФИО1, основанное договоре, суд признает необоснованными, противоречащими действующему законодательству и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковое заявление прокурора Забайкальского района Забайкальского края в защиту интересов ФИО1 к Управлению Росреестра по Забайкальскому краю об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Забайкальский краевой суд через Забайкальский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.Ф. Васендин

Мотивированное решение изготовлено 28.01.2024 года