Дело № 2-698/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 марта 2025 года.г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Фаустовой Г.A.

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, третьи лица: 

<

адрес>, Министерство имущественно-земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций 

<

адрес> об утверждении в редакции истца дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее истец) обратилась в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г. Ростова-на-Дону - ответчик) об утверждении в редакции истца дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что она является собственником нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> в г. Ростове-на-Дону, которое были приобретено в 2020г.

В 2024г ДИЗО обратилось с претензией к ФИО1, из которой следовало, что часть строения находится на муниципальном земельном участке, в связи с чем у ФИО1 имеется обязанность по уплате аренды за пользованием частью земельного участка пропорционально площади принадлежащих ей нежилых помещений.

Также ДИЗО в 2024г дополнительно направило проект дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от 17.05.2005г, с предложением его подписать и оплатить арендную плату и неустойки за период 2020-2024г.

ФИО1 отказалась от подписания в данной редакции, направила протокол разногласий, в котором предлагала убрать оплату за период 2020- 2024гг.

ДИЗО в ответе №.30-ОГ-43/1770 от 23.09.2024г отказало, указав, что оснований для внесения изменений в соглашение в части исключения периодов оплаты с 21.02.2020г по 31.12.2023г у Департамента не имеется.

Таким образом, в настоящее время у сторон, которые в целом не возражают против заключения договора аренды, имеются существенные разногласия в части ретроактивных условий договора.

Данные разногласия могут быть разрешены только в судебном порядке, в связи с чем ФИО1 вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав.

ФИО1 открыто и легально владела имуществом, начиная с 2020г, в связи с чем ДИЗО обязан был еще в 2020г. предложить заключить договор аренды.

С 16.01.2020г ФИО1 является собственником помещения нежилого помещения площадью 17,1 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0050714:190, расположенное на 1-м этаже нежилого строения №а (комната №) по 

<

адрес> в г. Ростове-на-Дону.

Данное помещение было приобретено истцом по договору купли-продажи 16.01.2020г. у ФИО3 (о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись регистрации 61:44:0050714:190-61/049/2020-5 от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно договору купли-продажи, ФИО1 было приобретено в личную собственность индивидуализированное имущество - отдельное помещение (комната) в здании. При этом, условиями договоров не определялись права на земельный участок. Более того, продавец не сообщил о существовании аренды земельного участка под зданием, которая обременяет помещения.

Согласно выписке из ЕГРН на момент совершения сделки какого-либо обременения в виде аренды не имелось.

Соответственно, в момент приобретения нежилого помещения в 2020г. ФИО1 не знала и не могла знать, что у неё имеются обязанности арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Обязанностью именно арендодателя (ДИЗО) являлось уведомление арендатора о наличии аренды и направления предложения по заключению договора аренды в виде дополнительного соглашения (присоединения) к договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Собственно, в 2024г. ДИЗО и исполнил свою обязанность, направив проект договора (дополнительного соглашения).

В связи с вышеизложенным, подлежат исключению из проекта договора периоды до 2024г., в которые ДИЗО не направлял проекта договора для заключения.

Согласно предложенного ДИЗО проекта дополнительного соглашения №: «...Пункт 3.ДД.ММ.ГГГГ читать: «...ФИО1 предоставляется земельный участок для эксплуатации административных помещений с учетом 10/1000 доли в праве собственности на помещения в здании». При этом, какого-либо расчета доли в проекте соглашения не приводится.

Между тем, указанная ДИЗО доля в размере 10/100 не соответствует реальной доле, принадлежащей ФИО1 исходя из следующего расчета.

У ФИО1 находится в собственности помещение площадью 17,1 кв.м. Всего (согласно выписке из ЕГРН) площадь здания составляет 2168,7 кв.м. При выведении пропорции получается доля в размере 7,88/1000: 17,1 кв.м, (площадь помещений, принадлежащих ФИО1) разделить на 2168,7 кв.м, (общая площадь здания).

Таким образом, указанная ДИЗО доля не соответствует расчетам, которые можно привести самостоятельно, исходя из доступных данных, в связи с чем требуется внести изменения в размер площади.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на- Дону обратился к ФИО1 с претензией о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени, а также с требованием о заключении (подписании) дополнительного соглашения к договору аренды в редакции, предложенной ДИЗО.

В качестве доводов ДИЗО указал, что ФИО1 с 2020г является собственником нежилых помещений в здании по адресу 

<

адрес>. Данное здание располагается на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности.

Как указывает ДИЗО, для пользования земельным участком, между ДИЗО и ФИО1 заключен договор аренды № от 17.05.2005г земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>.

Заключение собственно договора аренды является автоматическим, без необходимости участия и волеизъявления ФИО1, поскольку к ней, якобы в 2020г в силу закона перешли обязанности первого арендатора из 2005г.

ДИЗО считает необходимым заключение дополнительного соглашения к договору аренды в 2024г исключительно исходя из того, что необходимо указать новый размер арендной платы, которая увеличилась с 2005г.

ДИЗО в претензии и проекте доп.соглашения указывает, что, поскольку арендная плата не вносилась с 2020г, то необходимо в дополнительном соглашении в 2024г указать на необходимость оплаты аренды за весь период владения имуществом ФИО1 (2020-2024гг).

В претензии и в доп.соглашение не указывается, в связи с чем изначально, еще в 2020г. ДИЗО не обратилось с предложением заключить доп.соглашение и почему 4 года не предъявляло требований по заключению договора аренды и оплате пользования.

Поскольку предложение о заключении договора поступило от ответчика только в 2024г, ФИО1 не могла заключить этот договор ранее, так как даже не знала, что существует аренда земельного участка.

Истец готова в любое время подписать договор аренды, где обязанности арендатора возникают не ранее 2024г (момента получения уведомления о необходимости заключить договор), однако ответчик настаивает, что условия договора должны быть распространены на предшествующий период (с 2020г), с чем истец не согласна.

Обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, следует как из положений ст. 36 ЗК РФ, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, так и ст. 39.20 ЗК РФ, действующей после указанной даты.

При изучении открытых источников (выписка из ЕГРН, сайты судов общей юрисдикции и арбитражных судов) не была обнаружена информация о том, что ДИЗО с 2005г (момента возникновения договора аренды) и по 2024г, выполняя требования ЗК РФ, обращалось в суд с исками с требованиями о заключении договора аренды (дополнительного соглашения к договору аренды) к арендаторам - правопредшественникам ФИО1

Таким образом, имеются все правовые основания для утверждения судом договора (дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от 17.05.2005г) в редакции истца.

По изложенным основаниям истец обратилась в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела истец первоначально заявленные исковые требования уточнила в порядке ст. 39 ГПК РФ в части размера доли, просила считать долю равной 10/1000.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием ее представителя по доверенности ФИО4

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился поддержал исковые требования в полном объеме и с учетом уточнений, просил удовлетворить, дал пояснения аналогично изложенным в иске. 

Представитель ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась исковые требования не признала в полном объеме и с учетом уточнений, просила в удовлетворении иска отказать, дала пояснения аналогичные указанным в письменных возражениях.

В отношении третьих лиц 

<

адрес>, Министерства имущественно-земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций 

<

адрес>, извещенных о времени и месте слушания дела, не направивших представителей в судебное заседание, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом и ОАО «Гипродорнии» был заключен договор аренды № земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 61:44:050714:0008, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, в целях эксплуатации помещений института, общей площадью 762 кв.м., сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

Согласно сведениям ЕГРН, право собственности на нежилое помещение, расположенное на указанном земельном участке перешло от ОАО «Гипродорнии» к ОАО «ЦентрСтройГрупп», затем к ФИО6

27.08.2019г. нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050714:183 снято с государственного кадастрового учета, в связи с образованием нежилых помещений, в том числе с кадастровым номером 61:44:0050714:195, право собственности на которое, перешло от ФИО6 к ФИО3, затем на основании договора купли-продажи от 16.01.2020г. перешло к ФИО1

С ДД.ММ.ГГГГ собственником нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050714:195, площадью 18,6 кв.м., (комната 14), расположенного на 1-м этаже по 

<

адрес> в г. Ростове-на-Дону является ФИО1

ДИЗО г. Ростова-на-Дону в адрес истца направлен для заключения проект дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от 17.05.2005г.

ФИО1 отказалась от подписания дополнительного соглашения в данной редакции, направив в адрес ДИЗО г. Ростова-на-Дону протокол разногласий, в котором предлагала убрать оплату за период 2020-2024гг.

В ответе от 23.09.2024г. №.30-ОГ-43/1770 ДИЗО г. Ростова-на-Дону указано, что с ДД.ММ.ГГГГ (даты регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050714:195) ФИО1 является арендатором 10/1000 доли земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050714:8, в связи с чем арендная плата за земельный участок начисляется с ДД.ММ.ГГГГ.

По вопросу, в том числе применения срока исковой давности Департаментом направлены в адрес истца разъяснения письмами от ДД.ММ.ГГГГ № ог-из/1401, от ДД.ММ.ГГГГ № ог-из/1462.

Учитывая изложенное, Департамент оснований для внесения изменений в соглашение в части исключения периодов оплаты с 2019 по ДД.ММ.ГГГГ, а также пункта 1.3 (предусматривающего обязанность истца по оплате аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) не усмотрел. 

ДИЗО г. Ростова-на-Дону в адрес истца направлена претензия с требованием об уплате задолженности по арендной плате за земельный участок.

Исследовав и оценив, представленные в материалы дела документы, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Из содержания статьи 39.2 ЗК РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, на праве оперативного управления

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

В силу пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из того, что по смыслу приведенных норм, при переходе к ФИО1 права собственности на нежилое помещение по договору купли-продажи, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость к ней перешли также права аренды на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Доля земельного участка, переданная истцу в аренду, в настоящее время составляет 10/1000. Расчет: 23,75*0,94/2309,9=10/1000, где: 23,75= (19,77+3,98), где: и 19,77=18,6 (площадь помещения) + 1,17 (91,3 кв.м/78 общее количество помещений)); 3,98 - 310/78 (общее количество помещений); 310 - места общего пользования (акт обследования кадастрового инженера); 2309,9 - общая площадь всех помещений; 91,3 - места общего пользования, не подлежащие постановке на кадастровый учет.

Таким образом, ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ фактически является арендатором 10/1000 доли земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050714:8, в связи с чем Департамент направил проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (письмо от ДД.ММ.ГГГГ №.30-7809/14).

Поскольку ФИО1 использовала земельный участок до момента оформления арендных правоотношений в целях эксплуатации принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещений, обязанность оплаты за фактическое пользование земельным участком возникла у истца с момента регистрации права собственности на принадлежащее ей недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах и с учетом изложенного, суд приходит к выводу об оставлении заявленных ФИО1 исковых требований без удовлетворения. 

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, третьи лица: 

<

адрес>, Министерство имущественно-земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций 

<

адрес> об утверждении в редакции истца дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Г.А. Фаустова 

Мотивированный текст решения в окончательной форме изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Г.А. Фаустова