Дело № 2-1632/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 02 августа 2019 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Долговой С.О., с участием представителя истцов ФИО1, представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о признании права собственности на квартиру, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки,

третьи лица: ФИО9, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Администрация города Ялта Республики Крым, нотариус Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО10, 

установил:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просят:

признать право собственности на квартиры, расположенные по адресу: 

<

адрес>, а именно, за ФИО3 - на квартиру № № общей площадью 24,9 кв.м, за ФИО4 - на квартиру № № общей площадью 29,6 кв.м; 

признать недействительным договор купли-продажи от 21 июня 2017 г. по отчуждению ФИО5 в пользу ФИО7 объекта незавершенного строительства степенью готовности 37% с кадастровым номером №, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу: 

<

адрес>;

признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 10 июля 2017 г. между ФИО7 и ФИО6 по отчуждению объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу: 

<

адрес>;

применить последствия недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение.

Свои требования мотивируют тем, что ими 15 октября 2014 г. с полномочным представителем собственника земельного участка были заключены предварительные договора купли-продажи, по условиям которых они финансируют строительство части объекта недвижимости (помещения - квартиры), а продавец осуществляет строительство объекта и после его сдачи в эксплуатацию передает им помещения - квартиры в собственность. В предварительном договоре купли-продажи, который необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, стороны отразили все его существенные условия. К договору также должны применяться положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Они полностью оплатили оговоренную договором стоимость квартир, которые переданы им по акту приема-передачи, и с этого времени являются их законными владельцами. Однако ответчик ФИО5, от чьего имени действовали полномочные представители ФИО7 и ФИО9, свои обязательства по договорам не выполнил, а именно, не передал объект строительства им в собственность. При этом, ФИО8 и ФИО5 21 июня 2017 г. незаконно распорядились в пользу ФИО7 принадлежащими им земельными участками с кадастровыми номерами №, расположенными по адресу: 

<

адрес>, а также возведенными на них объектами незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, расположенными по адресу: 

<

адрес>. В свою очередь, ФИО7 10 июля 2017 г. заключил договор купли-продажи указанных четырех объектов недвижимости с ФИО6, достоверно зная, что квартиры ранее были проданы гражданам по предварительным договорам. Считают, что сделки являются недействительными на основании положений ст. 168 ГК РФ и стороны подлежат возврату в первоначальное положение. 

Истцы, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, обеспечили явку представителя по доверенности ФИО1, которая поддержала заявленные требования в полном объеме. 

Представитель ответчика ФИО8 по доверенности ФИО2 в судебном заседании против иска возражала, пояснив, что ФИО8 не является надлежащим ответчиком по делу, кроме того, возведение строений и заключение сделок было совершено без его ведома. ФИО8 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № От ФИО7 ему поступило предложение купить у него в рассрочку земельный участок, на что он согласился, и 27 сентября 2014 г. между ними был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Ответчики ФИО5, ФИО7, ФИО6, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщены, отзыв на иск не представлен.

Третьи лица ФИО9, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Администрация города Ялта Республики Крым, нотариус ФИО10, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили. От нотариуса ФИО10 в суд поступило сообщение о рассмотрении дела без ее участия.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 25 декабря 2013 г. Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АРК ФИО5 выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество серии САК № (индексный №) – на земельный участок площадью 0,06 га, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, целевое назначение для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок) (т. 2 л.д. 61, 62). В этот же день Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АРК на основании указанного свидетельства осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО5 на земельный участок.

30 декабря 2013 г. Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АРК ФИО8 выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество серии САК № (индексный №) – на земельный участок площадью 0,06 га, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, целевое назначение для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок) (т. 2 л.д. 57). В этот же день Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АРК на основании указанного свидетельства осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО8 на земельный участок.

31 декабря 2013 г. заказчикам ФИО8 и ФИО5 Главным Управлением градостроительства, архитектуры и регионального развития Ялтинского городского совета выданы Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка № 01.2-06/469, название объекта строительства – «Строительство индивидуального жилого дома, хозяйственных построек и сооружений по адресу: 

<

адрес>.

20 августа 2014 г. Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым за № РК № зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ, заказчики ФИО8 и ФИО5, по объекту строительства – жилой дом, почтовый/строительный адрес: 

<

адрес> проектная документация разработана 

<

данные изъяты>, экспертиза проекта проведена филиалом 

<

данные изъяты> в Республике Крым; площадь земельного участка – 0,1199 га; основные технико-экономические показатели объекта строительства: этажность – жилой дом: цоколь + 3 этажа + эксплуатируемая кровля, гостевой дом: 2 этажа; общая площадь: жилой дом 1 852,34 кв.м, гостевой дом 275,47 кв.м; предельно допустимая высота зданий – до 15 м (т. 2 л.д. 54-55). 

27 сентября 2014 г. ФИО8 выдал нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил ФИО7 и ФИО9: вести строительство и ввести в эксплуатацию жилые строения со служебными и хозяйственными постройками и сооружениями на земельном участке, находящемся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, производить все действия, связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведенных построек, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договоры подряда, расплачиваться за выполненные работы, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов. 

25 ноября 2014 г. ФИО5 выдал нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил ФИО11, ФИО9: вести строительство и ввести в эксплуатацию жилой дом со служебными строениями и сооружениями на земельном участке кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, производить все действия, связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведенных построек, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договора подряда, расплачиваться за выполненные работы, в том числе заключать предварительные договора купли-продажи принадлежащей ему доли жилого дома со служебными строениями и сооружениями, расположенного на земельном участке кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего предоставил право, в том числе производить необходимые расчеты, заключать необходимые договоры, подписывать предварительные договора (т. 1 л.д. 63).

12 февраля 2015 г. постановлениями Главы администрации города Ялты Республики Крым земельным участкам с кадастровыми номерами № и №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, установлена категория земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – «Среднеэтажная жилая застройка (строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома высотой не выше восьми этажей» (код 2.5).

01 июня 2015 г. МУП «БТИ» г. Ялты заказчикам - ФИО8 и ФИО5 выдано техническое заключение о возможности присвоения адреса незавершенному строительством жилому дому и незавершенному строительством гостевому дому, а именно, присвоен почтовый адрес: 

<

адрес> (т. 2 л.д. 66). По материалам инвентаризационного дела на домовладение 

<

адрес> процент готовности незавершенного строительством жилого дома лит. А составляет 37%, процент готовности незавершенного строительством гостевого дома лит. Б - 67%.

Как также установлено судом и следует из материалов дела, 15 октября 2014 г. между ФИО7, действующим от имени и в интересах ФИО5 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО3, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 14-18), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 27,68 кв.м, на втором этаже в блоке № 1), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2). 

Срок окончания строительства определен не позднее 31 мая 2015 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 1 100 000 рублей. 

Стороны определили, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1).

Со стороны покупателя ФИО3 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 15 октября 2014 г. - на сумму 550 000 рублей (т. 1 л.д. 19), 12 февраля 2015 г. – на сумму 275 000 руб. (т. 1 л.д. 20), 29 сентября 2015 г. – на сумму 275 000 руб. (т. 1 л.д. 21). 

02 октября 2015 г. ФИО7, действующим на основании доверенности от имени ФИО5, как продавец, передал ФИО3, как покупателю, а последний принял помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи, о чем в письменной форме составлен и подписан соответствующий акт (т. 1 л.д. 22).

В технической документации, составленной МУП «БТИ» г. Ялта в 2016 году на жилой дом лит. А, расположенный по адресу: 

<

адрес>, переданное ФИО3 помещение обозначено как квартира № № общей площадью 24,9 кв.м. (т. 2 л.д. 44). 

Кроме того, 15 октября 2014 г. между ФИО7, действующим от имени и в интересах ФИО5 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО4, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 24-28), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 35,03 кв.м, на втором этаже в блоке № 1), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2). 

Срок окончания строительства определен не позднее 31 мая 2015 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 1 385 000 рублей. 

Стороны определили, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1).

Со стороны покупателя ФИО4 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 15 октября 2014 г. - на сумму 685 000 рублей (т. 1 л.д. 30), 16 февраля 2015 г. – на сумму 350 000 руб. (т. 1 л.д. 29), 29 сентября 2015 г. – на сумму 350 000 руб. (т. 1 л.д. 31). 

02 октября 2015 г. ФИО7, действующим на основании доверенности от имени ФИО5, как продавец, передал ФИО4, как покупателю, а последний принял помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи, о чем в письменной форме составлен и подписан соответствующий акт (т. 1 л.д. 32).

В технической документации, составленной МУП «БТИ» г. Ялта в 2016 году на жилой дом лит. А, расположенный по адресу: 

<

адрес>, переданное ФИО4 помещение обозначено как квартира № № общей площадью 29,6 кв.м. (т. 2 л.д. 44). 

02 марта 2016 г. объекту незавершенного строительства площадью 179,4 кв.м, со степенью готовности 67%, проектируемое назначение – жилой дом, расположенному по адресу: 

<

адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, присвоен кадастровый № (лит. Б), согласно выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 67-71). 

10 августа 2016 г. объекту незавершенного строительства со степенью готовности 37%, расположенному по адресу: 

<

адрес>, в пределах земельных участков с кадастровыми номерами №, присвоен кадастровый № (лит. А), согласно выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 72-76). 

17 марта 2016 г. земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> (предыдущий кадастровый №), площадью 600+/-8 кв.м, разрешенное использование – Среднеэтажная жилая застройка, правообладатель - ФИО8, поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый № (т. 1 л.д. 82-86). 

01 апреля 2016 г. земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> (предыдущий кадастровый №), площадью 600 кв.м, разрешенное использование – Среднеэтажная жилая застройка (кадастровый номер объекта капитального строительства 90:25:050301:122), правообладатель - ФИО5, поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый № (т. 1 л.д. 77-81). 

21 июня 2017 г. между ФИО5 в лице представителя и ФИО7 заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариально и зарегистрированный в реестре № 1-1058, по отчуждению объекта незавершенного строительства – жилого дома со степенью готовности 67%, с кадастровым номером 90:25:050301:122, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 55-56). 

Кроме того, 21 июня 2017 г. между ФИО5 в лице представителя и ФИО7 заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариально и зарегистрированный в реестре № 1-1062, по отчуждению земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 57-58).

ФИО8, в свою очередь, также 21 июня 2017 г. в лице представителя заключил с ФИО7 договор купли-продажи, удостоверенный нотариально и зарегистрированный в реестре № 1-1066, по отчуждению объекта незавершенного строительства – жилого дома степенью готовности 37%, с кадастровым номером 90:25:050301:146, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 59-60). 

21 июня 2017 г. между ФИО8 в лице представителя и ФИО7 заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариально и зарегистрированный в реестре № 1-1070, по отчуждению земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>т. 1 л.д. 61-62).

28 июня 2017 г. Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на основании вышеуказанных договоров купли-продажи от 21 июня 2017 г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО7 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный в пределах земельных участков с кадастровыми номерами № на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №; на земельные участки с кадастровыми номерами №, №.

10 июля 2017 г. между ФИО7, как продавцом, и ФИО6, как покупателем, заключен в простой письменной форме договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал, а покупатель купила объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами № и земельные участки с кадастровыми номерами №.

20 июля 2017 г. Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на основании договора купли-продажи от 10 июля 2017 г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО6 на вышеуказанные объекты незавершенного строительства и земельные участки.

Учитывая вышеизложенное, судом достоверно установлено, что ФИО3 и ФИО4, заключившие предварительные договора купли-продажи, свои обязательства по внесению денежных сумм исполнили надлежащим образом в установленном этими договорами размере. 

Из указанных актов приема-передачи следует, что стороны подтвердили отсутствие материальных и иных претензий друг к другу, полный расчет произведен покупателем в установленный в предварительном договоре купли-продажи срок. С момента подписания акта стороны пришли к соглашению, что помещение переходит к покупателю, обязанность продавца по передаче квартиры считается исполненной. 

Вместе с тем, ФИО5 и ФИО8 лично либо через своих представителей основные договора купли-продажи квартир с истцами не заключили, жилые дома до настоящего времени в эксплуатацию не введены, переход права собственности на квартиры не зарегистрирован.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2.1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока не оспорена гражданином.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.), Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Как установлено судом и следует из заключенных предварительных договоров купли-продажи, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, застройщиком является физическое лицо, однако стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенное помещение в строящемся объекте недвижимости (пункты 1.1, 1.3 договора), о его стоимости (пункт 2.1 договора), о выплате в момент заключения договора части денежной суммы, а остальной в соответствии с установленным графиком, но до окончания строительства многоквартирного дома и передачи квартиры в собственность (пункт 2.2 договора), о сроке исполнения обязательств продавцом в отношении предмета договора (пункты 1.4, 3.7, 5.1 договора).

Таким образом, поскольку заключенные с истцами договоры содержат все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, к ним подлежат применению положения Закона № 214-ФЗ. 

В силу части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В настоящем случае ФИО8 и ФИО5, действуя через полномочных представителей, осуществляли привлечение денежных средств физических лиц для строительства многоквартирного дома с грубым нарушением закона, без заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве, не являясь лицами, которых закон наделяет право на осуществление такой деятельности.

Отсутствие заключенного и зарегистрированного договора, в силу части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», препятствует регистрации права собственности истцов на объект долевого строительства и, как следствие, не позволяет им в полной мере осуществлять правомочия собственника. 

Между тем нормы Закона № 214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Таким образом, несмотря на нарушение застройщиком требований закона о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве, право граждан на получение результата строительства подлежит судебной защите.

Разрешая вопрос о допустимости способа защиты, избранного истцами, суд учитывает, что нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. 

Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

В тоже время, следует учесть, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты – в статье 12 этого кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11,12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года. 

Кроме того, применение указанного способа защиты является необходимым и тогда, когда неопределенность субъективного права приводит к невозможности его использования или затрудняет такое использование. Признание же права как раз и является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

Судом также учитывается, что вид разрешенного использования земельных участков (среднеэтажная жилая застройка) допускает строительство на них указанных объектов недвижимости (до 8 этажей, приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»).

При разрешении заявленных требований о признании права собственности на квартиры, суд также исходит из того, что многочисленные нарушения, допущенные застройщиками при заключении договора участия в долевом строительстве, поименованного предварительным договором купли-продажи (в том числе, заключение их лицами, которых закон не наделяет право на осуществление такой деятельности, отсутствие регистрации договора, нарушение сроков, установленных договором, отсутствие полных сведений о квартире (нумерации), неверные сведения об адресе земельного участка – п. Горный вместо правильного п. Горное, последующая реализация земельных участков и объектов незавершенного строительства), могут лишь свидетельствовать о допущенных застройщиками нарушениях, но не могут служить основанием для возложения ответственности на истцов за допущенные нарушения, влекущем отказ в заявленных ими исковых требованиях и не являются основанием для освобождения застройщиков от передачи в собственность граждан квартир. 

Доводы представителя ФИО8 о том, что ФИО7 при заключении предварительных договоров купли-продажи действовал от своего имени, а собственники земельных участков ФИО8 и ФИО5 не одобряли и полномочий на их заключение не давали, несостоятельны, в связи с чем не принимаются судом во внимание. 

Из текста предварительных договоров следует, что при их заключении ФИО7 действовал по доверенности от имени ФИО5

Многоквартирные жилые дома литер А (кадастровый №) и литер Б (кадастровый №), расположены в пределах земельных участков в кадастровыми номерами №, то есть, в том числе и на земельном участке ФИО8 

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что каждый из собственников земельных участков, а именно, ФИО5 и ФИО8, имел возможность распорядиться квартирами в построенных жилых домах. Доказательств о достижении между ними иного соглашения не представлено и материалы дела не содержат. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

По смыслу указанной правовой нормы, сделка, совершенная при указанных обстоятельствах, не признается законом ничтожной, а является оспоримой. При этом, признание такой сделки недействительной судом возможно только по иску представляемого. 

Положениями статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. 

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

ФИО8 и ФИО5 договора, заключенные с истцами, в суде не оспорили до настоящего времени, то есть согласились с ними, поскольку возражений по поводу их заключения не выражали и каких-либо претензий относительно их заявления к истцам, или к ФИО7 не предъявляли, в связи с чем договора являются действительными. 

Разрешая требования истцов о признании недействительными сделок от 21 июня 2017 г. и от 10 июля 2017 г., применении последствий недействительности сделки, суд исходит из следующего. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 28 июня 2019 г. по гражданскому делу № 2-91/2019 (№ 33-4200/2019) признаны недействительными:

нотариально удостоверенный (зарегистрирован в реестре: № 1-1066), договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – жилого дома, степень готовности объекта – 37%, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 21 июня 2017 г. между ФИО8 и ФИО7; 

нотариально удостоверенный (зарегистрирован в реестре: № 1-1070) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 21 июня 2017 г. между ФИО8 и ФИО7;

нотариально удостоверенный (зарегистрирован в реестре: № 1-1058) договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – жилого дома, степень готовности объекта – 67%, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 21 июня 2017 г. между ФИО5 и ФИО7;

нотариально удостоверенный (зарегистрирован в реестре: № 1-1062) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:050301:2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 21 июня 2017 г. между ФИО5 и ФИО7;

договор купли-продажи, заключенный 10 июля 2017 г. между ФИО7 и ФИО6 по отчуждению объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, и земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: 

<

адрес>

В апелляционном определении указано, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о прекращении права собственности ФИО7 и ФИО6 на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, и на земельные участки с кадастровыми номерами № 

При этом, при принятии решения о признании сделок недействительными, судебная коллегия исходила из того, что договора купли-продажи от 21 июня 2017 г. были заключены в условиях осведомленности о правах на объекты недвижимости участников долевого строительства, в том числе приобретателя ФИО7, которым ранее по доверенности от продавца были заключены с физическими лицами предварительные договора. Заключение сделок по отчуждению объектов недвижимости без согласия участников долевого строительства привело к нарушению требования закона и посягает на права и законные интересы участников долевого строительства. А договор купли-продажи от 10 июля 2017 г. заключен во исполнение ничтожной предыдущей сделки.

Таким образом, поскольку оспариваемые истцами сделки уже признаны недействительными вышеуказанным вступившим в законную силу судебным актом, то, по мнению суда, они перестали затрагивать права и законные интересы истцов, в связи с чем соответствующие требования истцов к ФИО7, ФИО6 удовлетворению не подлежат. 

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 28 июня 2019 г., постановленным по гражданскому делу № 2-91/2019 (№ 33-4200/2019), в рамках которого была проведена судебная строительно-техническая экспертиза (заключение эксперта ФБУ «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 27 ноября 2018 г. № 1884/6-2), также установлено, что к моменту заключения договоров купли-продажи от 21 июня 2017 г. и от 10 июля 2017 г. на земельных участках с кадастровыми номерами № уже было завершено строительство двух многоквартирных домов, застройщиками которых выступали ФИО8 и ФИО5, и осуществлялось заключение договоров участия в долевом строительстве с физическими лицами (поименованных как предварительные договора). По состоянию на дату проведения осмотра (27.09.2018) объект с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика 

<

адрес> является оконченным строительством, степень готовности объекта 100%, общая площадь составляет 2017,5 кв.м. Объект с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> является оконченным строительством, степень готовности объекта 100%, общая площадь составляет 301,3 кв.м.

Учитывая вышеуказанные положения закона, обстоятельства того, что истцы полностью внесли плату за строительство квартир, спорные домовладения достроены и данные объекты могут быть индивидуализированы, суд приходит к выводу о том, что требования о признании права собственности на квартиры подлежат удовлетворению. При этом, определяя площадь квартир, суд исходит из данных технической инвентаризации, проведенной МУП «БТИ» г. Ялты в 2016 году. 

Что касается возражений представителя ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании, то при разрешении заявленных требований суд исходит из того, что ФИО8, равно как и ФИО5, является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям о признании сделок недействительными и признании права собственности на квартиры, поскольку объект недвижимости с кадастровым номером 

<

адрес> (незавершенный строительством жилой дом лит. А) расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 

<

адрес>. 

Представленные представителем ФИО8 предварительный договор купли-продажи земельного участка от 27 сентября 2014 г. и расписка от 21 июня 2017 г. не опровергают установленные по делу обстоятельства. При этом судом учитывается, что документы, согласно которым одним из застройщиков являлся ФИО8, им не оспорены, не признаны недействительными и не отменены в установленном законом порядке.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Истцами понесены расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в следующем размере: ФИО4 – 15 125 руб., ФИО3 – 13 700 руб., которые подлежат взысканию в их пользу с ответчиков ФИО5 и ФИО8 в равных долях с каждого в силу положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования ФИО3, ФИО4 удовлетворить частично.

Признать за ФИО3 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства – жилом доме (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>, в виде квартиры № № общей площадью 24,9 кв.м.

Признать за ФИО4 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства – жилом доме (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>, в виде квартиры № № общей площадью 29,6 кв.м.

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4 к ФИО6, ФИО7 о признании права собственности на квартиру, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Взыскать с ФИО5 и ФИО8 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины по 6 850 рублей с каждого.

Взыскать с ФИО5 и ФИО8 в пользу ФИО4 судебные расходы по оплате государственной пошлины по 7 562 рубля 50 копеек с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено 

в окончательной форме 07.08.2019 г.