мотивированное 

решение

 составлено дело № 3а-22/2024

25 апреля 2024 года УИД № 51OS0000-01-2023-000109-89

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 апреля 2024 г. город Мурманск

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Камерзана А.Н.

при секретаре Сапетной В.В.

с участием представителя административного истца ООО «Горняк» ФИО1, представителя административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» и заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Мурманской области ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Горняк» об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Горняк» (далее Общество, ООО «Горняк») обратилось в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения (далее – ГОБУ) «Имущественная казна Мурманской области» от 8 сентября 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование требования указало, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 7285 кв.м., расположенного по адресу: ...

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. № 2055 определена кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 12 758 220 рублей 50 копеек.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** согласно отчету об оценке ООО «Общество оценщиков» от 28 августа 2023 года № 060/05-23О по состоянию на 27 июля 2023 года составляет 8 910 000 рублей.

На основании обращения административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение от 8 сентября 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» 8 сентября 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в соответствии с отчетом ООО «Общество оценщиков» от 28 августа 2023 г. № 060/05-23О в размере рыночной стоимости 8 910 000 рублей, поскольку кадастровая стоимость затрагивает интересы административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Горняк» ФИО1 административные исковые требования поддержала по изложенным в административном иске основаниям. Полагала, что заключение эксперта ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО3 от 6 февраля 2024 г. № 81 и проведенная им оценка рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Указанная в заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка является завышенной.

Представитель административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» и заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Мурманской области ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска, полагал достоверными выводы, изложенные в заключении эксперта относительно нарушений в отчете об оценке и определения рыночной стоимости земельного участка в размере 12 166 000 рублей.

Административный ответчик директор ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО4, представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области), ППК «Роскадастр» в лице филиала по Мурманской области, администрации муниципального образования Кандалакшский район Мурманской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана судом обязательной. 

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, пояснения эксперта ФИО3, оценщика ФИО5, допрошенного в качестве свидетеля, исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит заявленные административным истцом требования об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежащими отклонению. 

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 г.).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 г. № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

Как следует из материалов административного дела, ООО «Горняк» является собственником земельного участка с кадастровым номером *** площадью 7285 +/- 30 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; почтовый адрес ориентира: ...; земельный участок с кадастровым номером *** поставлен на государственный кадастровый учет 16 октября 2014 г. (том 1 л.д.96-97).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. № 2055 определена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 12 758 220 рублей 50 копеек (том 1 л.д. 8, 117-118).

30 августа 2023 г ООО «Горняк» обратилось в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, составляющей на 27 июля 2023 г. 8910000 рублей, приложив отчет об оценке ООО «Общество оценщиков» (оценщик ФИО6) от 28 августа 2023 г. № 060/05-23О (том 1 л.д.16-86, 115-116).

Решением ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 8 сентября 2023 г. *** отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащейся в отчете ООО «Общество оценщиков» от 28 августа 2023 г. № 060/05-23О по основаниям, изложенным в решении (том 1 л.д.113-114).

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Основанием для отказа в удовлетворении заявления ООО «Горняк» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке ООО «Общество оценщиков» от 28 августа 2023 г. № 060/05-23О, а именно: 

- объекты аналоги выставлены на продажу посредством публичного предложения. Если продавец готов в процессе переговоров пойти на уступки покупателю и предоставить скидку на торг, он пишет об этом в тексте объявления. Ввиду отсутствия достоверных сведений целесообразно исходить из того, что в тексте объявления указана окончательная цена объекта-аналога. Введение корректировки необоснованно. Для объектов аналогов, в объявлениях которых указано, что возможен торг, целесообразно использовать информацию с портала Статриэлт по следующим основаниям: Статриелт - это информационный портал недвижимости (база объектов, статистика, анализ рынка). Значения индексов, коэффициентов, поправок и корректировок рассчитаны методами математической статистики на основе анализа рыночных цен, предложений, всей совокупности предлагаемых к продаже и в аренду объектов по соответствующим сегментам рынка, баз объявлений недвижимости, опубликованных за истекший квартал года на сайтах: www.avito.ru/, https://realty.yandex.ru, http://www.domofond.ru/Statrielt, http://realty.dmir.ru/, http://zdanie.info, http://www.rosrealt.ru (всех региональных сайтах России). Корректировки на сайте Статриэлт обновляются раз в квартал, то есть информация более актуальная, чем справочник Лейфера, который публикуется по данным, собранным за предыдущие периоды.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО3

Согласно заключению эксперта ФИО3 от 6 февраля 2024 г. № 81, отчет ООО «Общество оценщиков» от 28 августа 2023 г. № 060/05-23О не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. При составлении отчета выявлены существенные нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения существенно влияют на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 27 июля 2023 г. составляет 12 166 000 рублей (том 1 л.д.182-239)

Оснований не доверять заключению эксперта, вопреки доводам стороны административного истца, у суда не имеется. 

Так, в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. 

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ), в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Суд учитывает, что эксперт ФИО3 провел анализ рынка земельных участков и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка.

В заключении мотивировано признание наиболее приемлемым метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт ФИО3 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация «Русское общество оценщиков». Профессиональная ответственность застрахована в СПАО «Ингосстрах» на период с 13 мая 2023 г. по 12 мая 2024 г., предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, то есть заключение эксперта выполнено надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Из содержания заключения эксперта ФИО3 следует, что оценщиком ФИО6 при составлении отчета от 28 августа 2023 г. № 060/05-23О нарушены требования Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» в части применения подхода (подходов) к оценке (последовательность определения стоимости объекта оценки), пункта 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)»; для неразвитого рынка не была расширена территория исследования за счет территорий схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, в разделе «Анализ наиболее эффективного использования» было использовано устаревшее название и термины; на странице 19 отчета описывается территориальная зона ЦС-2, в тот момент, как объект оценки расположен на территориальной зоне Ц-2, при обосновании отказа от объектов-аналогов на странице 50 отчета оценщик отказывается от объекта-аналога № 8 ввиду маленькой площади (800 кв.м.), но использует в качестве аналога объект № 10 с площадью 825 кв.м.; оценщик отказывается от объекта-аналога из-за низкого ценового диапазона – 1724 руб./кв.м., но использует в качестве аналога объект № 10 со стоимостью 1212 руб./кв.м.; при применении корректировок на наличие коммуникаций оценщик не учел, что у объекта-аналога № 1 имеется также отопление, что видно в тексте объявления.

Доводы представителя административного истца о допущенных экспертом ФИО3 нарушениях при производстве судебной экспертизы со ссылкой на рецензию оценщика ФИО5 (том 2 л.д.2-16), суд находит несостоятельными.

Оценщик выражает несогласие с заключением экспертизы, подготовленной экспертом, предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Мнение оценщика не может быть принято как надлежащее средство доказывания недостоверности результатов судебной экспертизы, поскольку не опровергает выводы экспертного заключения. 

Также суд учитывает и тот факт, что оценщиком ФИО5, являющимся генеральным директором ООО «Общества оценщиков», был утвержден отчет об оценке от 28 августа 2023 г. № 060/05-23О, подготовленный по заказу административного истца в досудебном порядке.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 дал пояснения, повторяющие выводы, изложенные им в рецензии на заключение эксперта.

Содержащиеся в рецензии замечания оценщика ФИО5 относительно заключения от 6 февраля 2024 г. № 81 суд признает необоснованными с учетом объяснений эксперта ФИО3, опрошенного в судебном заседании в порядке статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также представившего письменные пояснения о необоснованности рецензии оценщика.

Так, из объяснений и письменного ответа эксперта ФИО3 следует, что доводы оценщика о нарушении экспертом требований статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ в части нарушения требований о полноте и всесторонности исследования, неправильного применения корректировок, являются ошибочными, поскольку содержащиеся в заключении замечания о несоответствии отчета требованиям Федеральных стандартов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке (последовательности определения стоимости объекта оценки), использовании устаревших названий и терминов, немотивированного принятия решения об отсутствии оснований для расширения территорий исследования за счет территорий схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, нашли свое подтверждение. Часть нарушений, допущенных в отчете об оценке ООО «Общество оценщиков», фактически не опровергнута и подтверждена рецензентом (относительно выводов о расширении территории исследования, и наличия ошибки в описании зоны месторасположения объекта оценки). При этом рецензия оценщика ФИО5 в части отдельных замечаний, указанных в заключении эксперта, фактически направлена на восполнение допущенных в отчете нарушений со стороны оценщика ФИО6

Замечание ФИО5 о необоснованности вывода о наличии у объекта-аналога № 1 отопления, которое не было учтено оценщиком, является ошибочным, поскольку при организации отопления от электричества для этих целей получают отдельные технические условия для выделения мощности в целях организации системы отопления. В ряде энергосбытовых компаний существуют специальные тарифы потребления электричества для этих целей. Организованную таким образом систему отопления можно считать приравненной к центральному отоплению.

Замечания ФИО5 о невозможности проверки обоснованности и достоверности выводов заключения, со ссылкой на требования, предъявляемые к составлению отчета об оценке, также являются ошибочными, поскольку исходя из Федерального закона № 73-ФЗ, итоговый результат является заключение эксперта – письменный документ, отражающий ход и результаты исследования, что неравнозначно требованиям законодательства об оценочной деятельности. Требования Федерального закона № 73-ФЗ, предъявляемые к заключению экспертизы, экспертом соблюдены.

Вместе с тем, на странице 29 заключения эксперта от 6 февраля 2024 г. № 81 допущена техническая описка в части определения критерия при выборе аналогов – г. Мурманск, поскольку фактически пропущено словосочетание «Мурманская область»; данная описка не влияет на результат исследования.

Замечание ФИО5 о применении корректировки на торг в размере 0,92 без обоснования выбора среднего значения, и необходимости применения корректировки 0,9 является необоснованным поскольку в рамках сравнительного подхода корректировки вносятся в цены объектов-аналогов, а не объектов оценки. Поскольку аналоги расположены как в областном, так и вне областного цента, корректировка на торг была принята в размере средней величины.

Замечание ФИО5 о необоснованном отнесении г. Кандалакша и г. Полярные Зори к райцентрам с развитой промышленностью противоречит содержанию страниц 40-42 отчета об оценке ООО «Общество оценщиков» (том 1 л.д.35-36). По мнению эксперта, содержащиеся в отчете об оценке сведения о предприятиях, расположенных в г. Кандалакша, свидетельствует о необходимости его отнесения к райцентрам с развитой промышленностью. 

Замечания оценщика в части корректировки на фактор масштаба (площадь) земельного участка экспертом опровергнуты со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости, выпущенного в 2022 г. (автор - ФИО7). Так, площадь объекта-оценки составляет округленно 73 соток (7285 кв.м.), объекта-аналога № 1 – округленно 50 соток (4975 кв.м.), что свидетельствует об отсутствии необходимости в корректировке. При этом площадь объекта-аналога № 1 попадает в границу диапазона с диапазоном объекта оценки (0-50 соток и 50-100 соток). В то же время корректировка на площадь применена к объектам аналогам № 2 и № 3. Использование экспертом усредненных значений коэффициентов по всем городам Российской Федерации не требует обоснования. Предложение рецензента об отнесении площади объекта-аналога № 3 к нижнему значению диапазона также является необоснованным. 

Замечание ФИО5 в части необоснованности корректировки на коммуникации экспертом опровергнуты со ссылкой на Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной (под редакцией ФИО8), утвержденные Советом Российского общества оценщиков 21 ноября 2018 г. Корректировка объектов-аналогов № 2 и № 3 в размере 30,6% осуществлена с учетом отсутствия у них коммуникаций. Относительно выбора типа напряжения эксперт пояснил, что рассматриваемый участок будет использоваться для размещения нежилых коммерческих объектов, в которых будет располагаться профессиональное оборудование, требующее трехфазное напряжение (холодильное оборудование магазинов).

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что приведенная информация в заключении эксперта ФИО3 не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки, а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу.

Суд отмечает, что в экспертном заключении использованы те же объекты-аналоги, что и в отчете об оценке ООО «Общество оценщиков», при этом ФИО3 даны мотивированные и исчерпывающие пояснения относительно обоснованности примененных им корректировок, а также об отсутствии оснований для применения корректировок по отдельным показателям.

Заключение эксперта ФИО3, а также его письменные пояснения стороной административного истца по существу надлежащими доказательствами не опровергнуты, при этом оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы суд не усматривает.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 дополнительно указал о согласии с замечаниями к отчету об оценке от 28 августа 2023 г. № 060/05-23О, изложенными в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 8 сентября 2023 г. ***, в части отсутствия достаточного обоснования оценщика в применении размера корректировки на торг, указанной в «Справочнике оценщика недвижимости. Земельные участки» под ред. ФИО7 и необходимости применения корректировки согласно сборнику «СтатРиелт».

По мнению эксперта, данные ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» являются наиболее предпочтительными, так как указанный портал содержит актуальную информацию, наиболее близкую к дате оценки, корректировки обновляются каждый квартал. «Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки» под ред. ФИО7, может использоваться в случаях, когда необходимые корректировки в сборнике «СтатРиелт» отсутствовали, либо отсутствовали конкретные корректировки для оцениваемого сегмента, а также в иных случаях с учетом аргументированного обоснования. Учитывая, что такое обоснование отсутствует, оценщиком допущены нарушения пункта 17 ФСО I. 

Суд, признавая обоснованными замечания, изложенные в разделе V оспариваемого решения бюджетного учреждения, считает необходимым отметить, что рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 27 июля 2023 г., однако оценщиком ООО «Общество оценщиков» применена корректировка на торг величиной «-15,7%» в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2022, при том, что по данным ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по состоянию на 1 июля 2023 г. (дате наиболее близкой к дате оценке) размер корректировки, примененной в заключении эксперта, составил 0,92 (или «-8%»). 

Какого-либо мотивированного обоснования невозможности применения данных «СтатРиэлт» при ведении корректировки на торг в отношении спорного земельного участка со ссылкой на положения законодательства об оценочной деятельности, Федеральные стандарты оценки, методической литературы в отчете ООО «Общество оценщиков» от 28 августа 2023 г. № 060/05-23О не приведено. Применение оценщиком неактуальной корректировки привело к необоснованному занижению рыночной стоимости земельного участка. Имеющиеся нарушения в своей совокупности, характеризуют отчет об оценке как не отвечающий критериям по недопущению неоднозначного толкования или введения в заблуждение, что предусмотрено статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Учитывая, что нарушения, допущенные в предоставленном административным истцом отчете об оценке, как указанные в решении бюджетного учреждения, так и приведенные в заключении эксперта ФИО3, нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения административного дела, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером *** в размере 8 910 000 рублей на основании отчета об оценке оценщика ООО «Общество оценщиков» ФИО6 от 28 августа 2023 г. №060/05-23О у бюджетного учреждения не имелось, связи с чем решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 8 сентября 2023 г. *** является законным.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ФИО3 от 6 февраля 2024 г. № 81 (12 166 000 рублей по состоянию на 27 июля 2023 г.).

В соответствии с частью 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском в размере 2 000 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Горняк» о признании незаконным решения государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 8 сентября 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 7285 +/- 30 кв.м., категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 27 июля 2023 г. в размере его рыночной стоимости равной 12 166 000 (двенадцать миллионов сто шестьдесят шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Н. Камерзан