Дело № 2-3125/2025

УИД 65RS0001-01-2025-002965-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 августа 2025 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области, в составе:

председательствующего Омелько Л.В.,

при помощнике судьи Безбородовой Е.А., секретаре Артемьеве В.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Южно-Сахалинска к Тен ФИО7, И ФИО9 о возложении обязанности по приведению квартиры в первоначальное состояние, встречному исковому заявлению И ФИО9, Тен ФИО7 к Администрации города Южно-Сахалинска о сохранении помещения в перепланированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Южно-Сахалинска обратилась в суд с иском к ФИО3, И С.Т. о возложении обязанности по приведению квартиры в первоначальное состояние, ссылалась на то, что ответчики являются собственниками квартиры 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ответчиком согласовано переустройство и перепланировка указанной квартиры, однако в рамках проведения ремонтных работ ответчики допустили отступление о согласованного вида работ, а именно изменено назначение помещений (перенесена кухня в жилую комнату, а помещение кухни переоборудовано под жилую комнату), демонтирован оконно-дверной блок в жилой комнате, демонтирован полотенцесушитель. 

Истцы просили суд признать незаконной самовольное переустройство и перепланировку жилого помещения квартиры 

<

адрес>; возложить на ответчиком обязанность по приведению жилого помещения в первоначальное состояние, в состояние соответствующее техническому паспорту дома, а именно, восстановить перегородку между помещениями 3 (туалет) и 4 (ванная); демонтировать перегородку между помещением 6 (коридор) и 3 (туалет) и восстановить входную группу; демонтировать перегородку между помещением 6 (коридор) и 4 (ванная) и восстановить входную группу; установить полотенцесушитель, раковину, ванну; восстановить оконно-дверной блок в помещении 5 (жилая); вернуть помещение 2 (кухня) и помещение 5 (жилая) в первоначальное состояние.

Не согласившись с заявленными исковыми требованиями ответчики по основному иску И С.Т. и ФИО3 обратились в суд со встречным исковым заявлением, ссылались на то, что в целях улучшения жилищных условий ими выполнены вышеуказанные работы в квартире, расположенной на первом этаже многоэтажного жилого 

<

адрес>. Все изменения отражены в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ. Полагают что все работы выполнены в соответствии со строительными и техническими нормами и помещение может быть сохранено в перепланированном и переустроенном состоянии.

Ответчики-истцы просили суд сохранить квартиру 

<

адрес> в перепланированном состоянии, а именно сохранить перенос кухни в помещение 5, организацию в помещении 2 гардеробной, демонтаж оконного блока в помещении 5, демонтаж несущей перегородки между помещениями 3 и 4 (ванная комната), демонтаж и перенос полотенцесушителя, раковины, ванной в помещении 4, строительство ненесущих перегородок между помещениями 6, 3 и 4, согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ. 

В судебном заседании представитель истца администрации города Южно-Сахалинска ФИО1, на удовлетворении заявленных исковых требований настаивала, со встречными требованиями ответчиков не согласилась, пояснила, что на практике уже были случаи нарушения прав собственников смежных жилых помещений в тех случаях, когда изменялось назначение жилых и нежилых помещений. 

Представитель ответчиков ФИО2 в судебном заседании настаивала на удовлетворении встречного иска, суду пояснила, что до начала проведения работ по перепланировке и переустройству согласия сособственником многоквартирного жилого дома получено не было, но в настоящее время проведено собрание и согласие получено. Квартира расположена на первом этаже, поэтому ни чьи права не нарушаются расположением кухни под жилыми помещениями вышерасположенных квартир. Полагает что работы по переустройству, выполнены в соответствии со всеми нормами и правилами, что подтверждено и экспертным заключением. Просила суд удовлетворить встречные исковые требования и отказать в удовлетворении основного иска.

Ответчики-истцы по делу И С.Т. и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

В силу ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, 

Пункт 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) устанавливает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 пункта 1.4 Постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» граждане, юридические лица в соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» обязаны использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан. 

При этом граждане, юридические лица обязаны выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования (подпункт 3 пункта 1.4 Правил).

В соответствии с пунктом 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27.09.2003, не допускается переоборудование жилых квартир, ведущее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования.

Судом установлено, что ответчики-истцы по делу ФИО3 и И С.Т. являются собственниками квартиры 

<

адрес>, кадастровый номер квартиры № владея по праву собственности по ? доли в праве собственности на квартиру.

Квартира 1 по вышеуказанному адресу площадью 50,5кв.м., расположена на первом этаже многоквартирн6ого жилого дома.

20 декабря 2018 года ФИО3 и И С.Т. обратились в МКУ «Управление жилищной политики города Южно-Сахалинска» с заявлением о переустройстве и перепланировке жилого помещения с кадастровым номером № 

<

адрес>, приложив к заявлению выписку из ЕГРН, проект перепланировки, технический паспорт на названную квартиру, заключение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ выполненному и утвержденному руководителем НТЦ АО «Институт «Сахалингражданпроект», предполагаемая перепланировка включает в себя, демонтаж ненесущих перегородок санузла; установку новых ненесущих перегородок санузла.

В заключении отмечено, центр сейсмостойкого строительства считает, что предполагаемая перепланировка возможна, не ухудшает техническое состояние здания и его проектную сейсмостойкость при выполнении следующих условий: необходимо разработать проект перепланировки, отражающий изменения, внесенные в планировку квартиры. Разработанный проект в части конструктивных решений представить в Центр на согласование; при разработке проекта учесть следующее, при частичном демонтаже перегородок предусмотреть мероприятия обеспечивающие прочность и устойчивость оставляемых частей перегородок в период производства работ и эксплуатации; разборку перегородок производить сверху вниз не допуская падения отдельных их частей на перекрытие (пол квартиры); устройство новых перегородок рекомендуется выполнять из облегченных конструкций, на основе листов ГВЛ по металлическому или деревянному каркасу; необходимо обеспечить целостность инженерных систем, которые являются общими для нескольких квартир по этажам, т.е. вентиляционных блоков, стояков канализации, водоснабжения и теплоснабжения; во избежание поражения электрическим током во время строительных работ, рекомендуется отключить электросеть квартиры. Категорически запрещается пробивка проемов в несущих стенах и перекрытиях и пр.

Распоряжением мэра города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № согласовано переустройство и перепланировка квартиры № в многоквартирном 

<

адрес>, принадлежащей ФИО3, И С.Т. на праве долевой собственности, связанную с увеличением площади ванной за счет коридора путем демонтажа и монтажа ненесущих перегородок, переносом полотенцесушителя, раковины, ванной.

Решением № от ДД.ММ.ГГГГ первого вице-мэра города Южно-Сахалинска согласовано ответчика-истцам переустройство и перепланировка жилого помещения в соответствии с представленным проектом (проектной документацией).

Пункт 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) устанавливает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего Кодекса.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч.3 ст. 29 ЖК РФ).

Часть 4 статьи 29 ЖК РФ предусматривает, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного и переустроенного жилого помещения в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Следовательно, по смыслу действующего законодательства, отсутствие решения о согласовании перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих у грозу жизни и здоровью граждан.

При этом бремя доказывания наличия оснований для сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии в силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возложено на лицо, обращающееся с такими требованиями.

Актом осмотра № от ДД.ММ.ГГГГ приемочной комиссии установлено, что собственнику 

<

адрес> дано разрешение (распоряжение администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № на перепланировку, связанную с увеличением площади ванной комнаты за счет коридора путем демонтажа и монтажа ненесущих перегородок, переносом полотенцесушителя, раковины, ванной.

Перепланировка жилого помещения № в части, смены назначения помещений (кухни в жилую комнату, жилую комнату в кухню), демонтаж оконно-дверного блока в жилой комнате, демонтаж полотенцесушителя, что не соответствует проектной документации.

Отказ в приемке выполненных ремонтно-строительных работ по перепланировке помещения в многоквартирном доме, в связи с указанным несоответствием.

Аналогичный акт осмотра помещения № по вышеуказанному адресу составлен и ДД.ММ.ГГГГ, которым вновь отказано ответчикам-истца в приемке выполненных работ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и И С.Т. выдано предупреждение о приведении 

<

адрес> в состояние соответствующее техническому паспорту дома, а именно, вернуть назначение помещений кухни в жилую комнату, жилую комнату в кухню, восстановить оконно-дверной блок в жилой комнате, полотенцесушитель, ванную комнату и туалет.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и И С.Т. выдано повторное предупреждение о приведении 

<

адрес> в состояние соответствующее техническому паспорту дома.

Актом осмотра № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и И С.Т. приемочной комиссией выдано заключение о необходимости приведения самовольной перепланировки в квартире 

<

адрес> в прежнее состояние, согласно техническому паспорту дома.

Решением сособственников многоквартирного жилого 

<

адрес>, принятым протоколом очного внеочередного общего собрания сособственников помещений в многоквартирном доме согласована перепланировка и переустройство, которые фактически осуществлены собственниками квартиры № в данном доме ФИО3 и И С.Т., а именно, осуществлен перенос кухни в помещение № (ранее жилая комната); в помещении № (бывшая кухня) организована гардеробная; осуществлен демонтаж оконного блока в помещении № (текущая кухня); осуществлен демонтаж ненесущей перегородки между помещениями № (туалет) и № (ванная комната) и ненесущих перегородок между помещением № (коридор) и помещениями № (туалет) и № (ванная комната); осуществлено строительство ненесущих перегородок между помещением № (коридор) и помещениями № (туалет) и № (ванная комната); осуществлен демонтаж и перенос полотенцесушителя, раковины, ванной в помещении № (ванная комната).

Заключением судебной строительно-технической экспертизы по объекту «Перепланировка 

<

адрес>» от 30 июня 2025 года, выполненным ООО «Стройзаказчик-Сервис» установлено, что в 

<

адрес> в 

<

адрес> выполнены следующие работы: демонтаж ненесущих перегородок санузла; установка новой ненесущей перегородки санузла, отделяющей коридор от санузла; монтаж одной двери в новой ненесущей перегородке; отделочные работы; перенос полотенцесушителя на вновь образованную стену из ГВЛ; умывальник с подводкой сетей водоснабжения и водоотведения перенесен на наружную стену квартиры; ванна с подводками сетей водоснабжения и водоотведения перенесена на существующую (выполненную при строительстве дома) западную перегородку санузла.

Все эти работы выполнены согласно проектной документации.

В помещении комнаты (кухни), имеющей лоджию, демонтирован оконный и дверной блок из ПВХ между лоджией и комнатой, в проем наружной стены лоджии установлен оконный блок из ПВХ, утеплены внутренние поверхности наружных стен, потолка и пола на лоджии, выполнен электроподогрев полов по всей площади, проведены отделочные работы в помещении.

В помещении бывшей кухни демонтирована мойка с подводящими сетями, оставлены прежними оконные и дверные проемы. Железобетонные конструкции помещения не подверглись демонтажу. Установлены не капитальные стеллажи для хранения вещей.

Работы в санузле являются перепланировкой и переустройством согласно проекта, потому что перепланировка – это изменение конфигурации помещения квартиры №, полный или частичный демонтаж стен и перегородок (внутри самой квартиры) и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проемов, изменение их размеров, а переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, что и произведено в квартире по согласованному администрацией г.Южно-Сахалинска проекту. Устройство кухни в жилом помещении является перепланировкой квартиры № 

<

адрес>.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - это помещения и инженерные системы, которые предназначены для общего использования всеми собственниками многоквартирного дома. В данной квартире стояки инженерных сетей (общедомового имущества) не затронуты, помещение лоджии не имеет доступа других собственников и не предназначено для использования всеми собственниками дома, а предназначено для использования жильцами данной квартиры № В связи с этим, общедомовое имущество собственников помещение многоквартирного жилого дома не уменьшилось.

Строительные работы, выполненные в помещении по 

<

адрес> соответствуют строительным, техническим, противопожарным, санитарным нормам и правилам.

Согласно п. 7.21 СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» размещение кухни (кухни-ниши и кухонной зоны кухни-столовой) над жилыми комнатами не допускается. Данная квартира расположена на 1 этаже многоквартирного жилого дома над подвалом, т.е. нежилым помещением. Поэтому этот норматив не нарушен при устройстве кухни в жилой комнате кв. №. Перепланировка и переустройство квартиры, расположенной на 1 этаже многоквартирного дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с частью 1 пункта 1.4 Постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» граждане, юридические лица в соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» обязаны использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан. 

При этом граждане, юридические лица обязаны выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования (подпункт 3 пункта 1.4 Правил).

В соответствии с пунктом 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27.09.2003, не допускается переоборудование жилых квартир, ведущее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования.

Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Отказ администрации города Южно-Сахалинска об узаконивании перепланировки и переустройства свидетельствует о том, что ответчиками-истцами предпринимались меры к легализации перепланировки и переустройства выполненной на основании выданного разрешения.

Разрешая спор по существу, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что выполненная перепланировка и переустройство квартиры не снижают несущей способности здания в целом, не нарушает права и законные интересы других граждан, не создают угрозы их жизни или здоровья, не противоречит нормам эксплуатации жилых зданий и может быть признана допустимой. В этой связи суд признал возможным сохранить спорное жилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного основного иска и признания незаконной самовольной перепланировки и переустройства, а также приведения помещений квартиры 

<

адрес> в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом, по видам работ указанным в иске. 

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иные обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Доказательств того, что какие-либо из элементов общего имущества, названного в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу которой к общему имуществу относятся лишь ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, были затронуты в результате перепланировки, суду представлено не было. 

Указанные выше доказательства свидетельствуют о том, что перепланированная и переустроенная квартира не нарушает прав и интересов граждан, в связи с чем, по мнению суда, отсутствуют препятствия к ее сохранению в перепланированном виде. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Южно-Сахалинска оставить без удовлетворения в полном объеме.

Встречные исковые требования И ФИО9 (ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты>), Тен ФИО7 (ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты>) к Администрации города Южно-Сахалинска о сохранении помещения в перепланированном состоянии удовлетворить.

Сохранить квартиру № 

<

адрес> в переустроенном и перепланированном состоянии, а именно: демонтаж ненесущих перегородок санузла; установка новой ненесущей перегородки санузла, отделяющей коридор от санузла; монтаж одной двери в новой ненесущей перегородке; отделочные работы; перенос полотенцесушителя на вновь образованную стену из ГВЛ; умывальник с подводкой сетей водоснабжения и водоотведения перенесен на наружную стену квартиры; ванна с подводками сетей водоснабжения и водоотведения перенесена на существующую (выполненную при строительстве дома) западную перегородку санузла; в помещении комнаты (кухни), имеющей лоджию, демонтирован оконный и дверной блок из ПВХ между лоджией и комнатой, в проем наружной стены лоджии установлен оконный блок из ПВХ, утеплены внутренние поверхности наружных стен, потолка и пола на лоджии, выполнен электроподогрев полов по всей площади, проведены отделочные работы в помещении.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Южно-Сахалинского

городского суда Л.В. Омелько