Дело № 2 –1892/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

10 августа 2017 года г. Брянск

Бежицкий районный суд г. Брянска в составе: председательствующего судьи Дячук Е.В., при секретаре Петроченко А.М., с участием истца ФИО1, представителя истца –ФИО2, ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, указывая, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. ФИО7 принадлежит -1/2 доля в праве, ФИО5 1/4 доля в праве, ФИО4 1/4 доля в праве. 

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и каждым из участников общей долевой собственности на указанную квартиру заключено соглашение о задатке, согласно которому ответчики приняли на себя обязательства в течении срока действия соглашения (до ДД.ММ.ГГГГ) заключить договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, стоимость договора купли-продажи спорной квартиры определена сторонами в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

В соответствии с п.3 соглашения о задатке ФИО1 передала каждому из ответчиков в качестве задатка в обеспечение исполнения принятых на себя обязательств денежные средства: ФИО4 -

<

данные изъяты> руб., ФИО5 -

<

данные изъяты> руб., ФИО6 - 

<

данные изъяты> руб.

Ответчики ФИО5 и ФИО6 готовы исполнить свои обязательства и заключить основной договор купли-продажи, ответчик ФИО4 уклоняется от его заключения.

Полагая, что соглашение о задатке является по своей сути предварительным договором купли-продажи квартиры, поскольку содержит все условия такового, истец просит суд обязать ФИО4, ФИО6, ФИО5 заключить с ФИО1 договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. на условиях, указанных в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО8 иск признала, пояснила, что между сторонами была достигнута договоренность о продаже 3-хкомнатной 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и каждым из соответчиков заключено соглашение о задатке, согласно которому ответчики приняли на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, стоимость договора купли-продажи спорной квартиры определена сторонами в размере 

<

данные изъяты> рублей. По взаимной договоренности между ФИО6, ФИО4, ФИО5, денежные средства, полученные по соглашению о задатке, в общей сумме 

<

данные изъяты> рублей частично потрачены на погашение долга по оплате за спорную квартиру, в размере 

<

данные изъяты> руб., частично на оплату аванса на другое жилье для ответчиков. 

До истечения срока действия договора, ДД.ММ.ГГГГ, ответчики были уведомлены о необходимости явиться ДД.ММ.ГГГГ в 11 час. 00 мин. в МФЦ Бежицкого района города Брянска для заключения основанного договора купли-продажи.

ФИО5 и ФИО6 явились, однако ФИО4, будучи надлежаще уведомленной о необходимости явиться для заключения и регистрации договора, не явилась, от заключен я договора отказалась.

ФИО6 считает, что действиями ответчиков, в том числе и ФИО4 нарушены ее права и законные интересы, связи с чем, просила суд удовлетворить исковые требования.

Ответчик ФИО5, будучи уведомленным о времени и месте рассмотрения дела в суд не явился, уважительных причин неявки суду не представил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял, дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО5

Ответчик ФИО4 в судебном заседании иск не признала, пояснила, что спорная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО7 -1/2 доля в праве, ФИО5 1/4 доля в праве, ФИО4 1/4 доля в праве. В спорной квартире проживает ФИО4 и ее сын ФИО5 Заключать договор купли-продажи и продавать квартиру не желает.

Вместе с тем, ФИО4 не оспаривала факт подписания соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и уведомление о заключении основанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Однако подписала указанные документы, не понимая их смысла и значения, будучи введенной в заблуждение совладельцем ФИО7 Денежные средства полученные на основании соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ не получала, поскольку они были переданы ФИО6 для погашения задолженности по оплате за проживание и коммунальных услуг, общий размер которой по состоянию на февраль 2017 года составлял 

<

данные изъяты> руб. Заключение договора купли-продажи квартиры было инициировано ФИО7, которая не желает проживать с другими собственниками совместно. Однако поскольку ФИО4 не желает продавать квартиру, просила суд отказать ФИО1 в удовлетворении иска.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пунктам 1-4 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, принадлежит ответчика на праве общей долевой собственности: ФИО7 -1/2 доля в праве, ФИО5 1/4 доля в праве, ФИО4 1/4 доля в праве. 

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и каждым из участников общей долевой собственности на указанную квартиру заключено соглашение о задатке, согласно которому ответчики приняли на себя обязательства в течении срока действия соглашения (до ДД.ММ.ГГГГ) заключить договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, стоимость договора купли-продажи спорной квартиры определена сторонами в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

В соответствии с п.3 соглашения о задатке ФИО1 передала каждому из ответчиков в качестве задатка в обеспечение исполнения принятых на себя обязательств денежные средства: ФИО4 - 

<

данные изъяты> руб., ФИО5 -

<

данные изъяты> руб., ФИО6 - 

<

данные изъяты> руб.

Таким образом, переданная ФИО1 соответчикам денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя перед продавцами заключить основной договор купли-продажи конкретных квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ указаны: полный адрес продаваемого объекта, общая площадь, основания возникновения у продавцов права собственности на спорный объект, со ссылкой на государственную регистрацию права, срок заключения основного договора и цена договора.

Согласно п.3 ст. 421 ГК РФ, Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Давая правовую оценку соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что данное соглашении является смешанной сделкой, содержащей элементы предварительного договора купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате. Таким образом, заключенные между сторонами соглашения о задатке отвечают требованиям ст. 429 ГК РФ и должны быть квалифицированы как предварительный договор.

Согласно п.5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в период действия договора, ответчики были уведомлены о необходимости явиться ДД.ММ.ГГГГ в 11 час. 00 мин. в МФЦ Бежицкого района города Брянска для заключения основанного договора купли-продажи, что подтверждается подписями ответчиков на оригинале уведомления, представленного истцом в материалы дела. 

В судебном заседании ответчик ФИО4 не отрицала, что, будучи надлежащим образом уведомленной о времени и месте заключения основанного договора купли-продажи, в МФЦ не явилась, что свидетельствует об уклонении ФИО4 от заключения основного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в установленном законом порядке и сроки (п.5 ст. 429 ГК РФ), а также пунктом 21 соглашения о задатке ДД.ММ.ГГГГ, направлено ответчику ФИО4 требование (претензия) о понуждению к заключению основного договора купли-продажи. Указанная претензия оставлена ответчиком ФИО4 не удовлетворения.

Таким образом, судом установлено, что истцом в установлен факт уклонения ФИО4 от исполнения принятых на себя по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ обязательств.

Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ответчики, в том числе и ФИО4 приняли на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у них возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, заключить с ФИО9 договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. на условиях, указанных в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, содержащим условия предварительного договора купли-продажи, ответчики ФИО5, ФИО6, ФИО4, тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и приняли на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Доводы ФИО4 о том, что она подписала соглашение от ДД.ММ.ГГГГ и уведомление от ДД.ММ.ГГГГ не понимая их смысла и значения в силу оказанного на нее давления со стороны ФИО6, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку не подтверждены допустимыми доказательствами, а также опровергаются пояснениями самой ФИО4 о том, что денежные средства полученные на основании соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ были переданы ФИО6 и были потрачены ею на погашение задолженности по оплате за проживание и коммунальных услуг за квартиру, принадлежащую ответчикам на праве собственности. 

Принимая о внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных уточненных исковых требований ФИО1 в полном объеме, понуждении ФИО4, ФИО6, ФИО5 заключить с ФИО10 основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу

<

адрес>, на условиях, согласованных договором задатка от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ирины Анатольевны удовлетворить.

Обязать ФИО4, ФИО6, ФИО5 заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, на условиях, согласованных договором задатка от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, с ДД.ММ.ГГГГ. 

Председательствующий, судья Е.В.Дячук