Дело № 2-1523/2019

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

05 сентября 2019 года город Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд города Ростова-на-Дону в составе судьи Дубовик О.Н., при секретаре Черкасовой А.С. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи,

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи, мотивируя тем, что она является собственником 1/2 доли жилого дома площадью 107,3 кв.м., а также 1/2 доли земельного участка площадью 537 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, а также выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ Вторым сособственником вышеуказанного жилого дома является ФИО2, которой на праве собственности также принадлежит 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, расположенные по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ В апреле 2019 г., из телефонного разговора с ФИО2 истице стало известно о ее намерении продать принадлежащие ей 1/2 доли жилого дома и земельного участка, а также о заключенных в связи с этим, между ФИО2 и ФИО3 предварительных договоров купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 как долевой сособственник спорных объектов недвижимости имеет преимущественное право покупки отчуждаемых ФИО2. доли жилого дома и земельного участка. Истица не была извещена о намерении ФИО2 продать свою долю жилого дома и земельного участка в установленном порядке до заключения оспариваемых предварительных договоров купли-продажи недвижимости. Следовательно, заключенные между ФИО2 и ФИО3 предварительные договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными, так как грубо нарушают права истицы. Также при заключении предварительных договоров купли-продажи недвижимости между ФИО2 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ были допущены грубые нарушения закона, которые В предварительных договорах купли-продажи?влекут недействительность сделок. недвижимости заключенных между ФИО2 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ неверно отражены существенные условия предварительного договора, а именно, предмет договора. Так, согласно п. 1.1. оспариваемого предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, стороны приняли на себя обязательство в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», жилого дома, общей площадью 114 кв.м., инвентарный №, литер А, этажность: 1, кадастровый (или условный) №, расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес> по цене 1 850 000 рублей. Аналогичное неисполнимое для сторон условие, содержится и во втором предварительном договоре купли-продажи недвижимости заключенное ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка. Исходя из буквального толкования вышеуказанных условий предварительных договоров, следует, что ФИО2, приняла на себя обязательство продать, а ФИО3 купить целый жилой дом общей площадью 114 кв.м., и целый земельный участок площадью 537 кв.м., а не И доли принадлежащие ФИО2 на праве собственности. Также при заключении оспариваемых предварительных договоров купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 не соблюдена нотариальная форма сделки, обязательная для сделок при отчуждении долей недвижимости, что также влечет недействительность предварительных договоров.

ФИО1 просила суд признать недействительными предварительные договора купли- продажи недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между ФИО2 с одной стороны и ФИО3 с другой стороны.

ФИО3 обратилась со встречным иском к ФИО1 и ФИО2 о возмещении убытков, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. В соответствии с пунктом 1.1. договора: стороны обязуются в срок и на условиях договора заключить договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для частного домовладения, общей площадью 537 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Этим же пунктом и пунктом 3.1. договора стороны согласовали цену земельного участка, которая составляет 1 875 000 рублей. Согласно пункта 2.1. договора: основной договор должен быть составлен подписан сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ и в течение 3-х дней со дня подписания подан на государственную регистрацию. На момент подписания предварительного договора истец передал ответчику аванс в сумме 50 000 рублей. Также, ДД.ММ.ГГГГ. года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. В соответствии с пунктом 1.1. договора: стороны обязуются в срок и на условиях договора заключить договор купли-продажи жилого дома общей площадью 114 кв.м., инвентарный №, литер А, этажность: 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Этим же пунктом и пунктом -3.1. договора стороны согласовали цену земельного участка, которая составляет 1 875 000 рублей. Согласно пункта 2.1. договора: основной договор должен быть составлен подписан сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ и в течение 3-х дней со дня подписания подан на государственную регистрацию. На момент подписания предварительного договора истец передал ответчику аванс в сумме 50 000 рублей. Условиями вышеназванных предварительных договоров установлено, что передаваемые земельный участок и жилой дом свободны от прав третьих лиц, не находятся под арестом, в залоге и не являются предметом спора (пункт 1.3.). ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 направила в адрес ответчика ФИО1 уведомление о продаже долевой собственности. После чего, ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика телеграмму, из которой следует, что истец готова исполнить свои обязательства и заявила о намерении заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Между тем, ответчик ФИО2 отказывается заключать основной договор купли-продажи, мотивируя это тем, что ответчик ФИО1, являясь собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, желает приобрести у ответчика ФИО2 принадлежащую ей долю. Действия ответчиков, направленные на отказ от заключения основного договора, согласованные, и их целью является злоупотребление правом и причинение имущественного ущерба истцу в размере переданных ответчику авансовых платежей. В связи с этим истец полагала, что ответчики должны солидарно отвечать по обязательствам, вытекающим из предварительных договоров. В соответствии с пунктом 5.5. договоров: в случае неисполнения своих обязательств по подписанию основного договора, сторона инициатор выплачивает неустойку в размере 1 000000 рублей.

С учетом уточненных исковых требований ФИО3 просила взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО1 сумму аванса в размере 50000 рублей и неустойку в размере 1 000 000 рублей по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО1 сумму аванса в размере 50000 рублей и неустойку в размере 1 000 000 рублей по предварительному договору от 10.032019 года.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 700 рублей.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО1. С.А. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 42 373 рубля 98 копеек.

Определением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части встречных исковых требований ФИО3 прекращено в связи с отказом истца от иска.

Истица ФИО1 и ее представитель адвокат ФИО6 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали и просили удовлетворить.

Ответчица ФИО3 В судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще. В отношении нее дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ФИО3, по доверенности ФИО7 в судебное заседание явился, исковые требования не признал и просил отказать, ссылаясь на то, что предварительные договоры заключены в соответствии с требованиями закона, со стороны ФИО1 имеет место злоупотребление правом в то время, как она практически отказалась от своего права преимущественной покупки и не имеет возможности уплатить стоимость отчуждаемой доли.

Ответчица ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, представителя возражения, в которых исковые требования не признала и просила отказать, ссылаясь на то, за ФИО1 было известно о продаже доли домовладения и земельного участка за определенную цену, однако она не выразила намерения приобрести долю домовладения. В отношении нее дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Заслушав в судебном заседании истицу, ее представителя, представителя ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям:

Судом установлено, что собственниками жилого дома литер А общей площадью 114.5 кв.м. и земельного участка площадью 537 кв.м. категория земель земли населенных пунктов для частного домовладения, с кадастровым номером № расположенных по адресу 

<

адрес> являются:

ФИО2 – 1/2 доля на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 – 1/2 доля на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. ( 25, 26)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО8. ( покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи жилого дома литер А общей площадью 114 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес> по цене 1 875 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д. 43-45)

В этот же день покупателем ФИО3 продавцу ФИО2 передан аванс в размере 50000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО9. ( покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 537 кв.м. категория земель земли населенных пунктов для частного домовладения, с кадастровым номером 61:44:0062301:17 расположенного по адресу 

<

адрес> по цене 1875000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д. 47-49)

В этот же день покупателем ФИО3 продавцу ФИО2 передан аванс в размере 50000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ покупатель ФИО3 направила в адрес продавца ФИО2 телеграмму о готовности заключить основной договор. ( л.д. 89)

ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО2 направила в адрес покупателя ФИО3 уведомление о расторжении предварительного договора в связи с намерением второго собственника ФИО1 приобрести объекты недвижимости в соответствии с правом преимущественной покупки. ( л.д. 85)

До настоящего времени основной договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка не заключён, 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

За прошедшее время ФИО1 своим правом преимущественной покупки не воспользовалась и пояснила, что не готова приобретать 1/2 долю недвижимого имущества по предлагаемой цене. 

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор служит целью согласования существенных условий будущего договора, а также возникновению у сторон обязанности по заключению основного договора на уже определенных условиях и в определенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 той же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Пунктом 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснений, данных в абзаце четвертом пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Судом установлено, что между ответчиками были заключены предварительные договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенных по адресу 

<

адрес>, в то время, как продавцу ФИО2 принадлежит лишь 1/2 доля в праве на жилой дом и земельный участок. 

Однако, из текстов предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ однозначно следует, что продавец намеревается продать, а покупатель купить 1/2 долю в праве на жилой дом и земельный участок, поскольку в п. 1.2 предварительных договоров содержится указание при принадлежность продавцу 1/2 доли в праве на жилой дом и земельный участок с указанием документа-основания права собственности на 1/2 долю. 

Из текстов предварительных договоров, пояснений сторон и материалов дела следует, что ФИО2 намеревается продать принадлежащую ей 1/2 долю, а покупатель ФИО3 приобрести 1/2 долю в праве на жилой дом и земельный участок.

Поскольку при заключении предварительного договора продавец и покупатель пришли к соглашению о купле-продаже 1/2 доли в праве на жилой дом и земельный участок, принадлежащие ФИО2, и не совершали действий по распоряжению 1/2 долей, принадлежащей истице, ссылки истицы на несоответствие предварительного договора требованиям закона являются необоснованными. 

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу требований статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительные договоры заключены между ФИО3 и ФИО2 в надлежащей письменной форме и не требует нотариального удостоверения, поэтому ссылки истицы на несоответствие предварительных договоров требованиям закона валяются необоснованными. Кроме того, нарушение требований нотариальной формы договора влечет ничтожность такого договора, соответственно права и законные интересы истицы не нарушаются.

Судом установлено, что о своем намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю в праве на жилой дом и земельный участок на определенных условиях ФИО2 истице в письменном виде не сообщила.

Однако, из пояснений истицы следует, что до истечения срока, предусмотренного для заключения основного договора, ей стало известно о предварительном договоре и она заявила о нарушении своего права преимущественной покупки, о чем сообщила продавцу ФИО2, после чего покупатель ФИО3 предпринимала действия, направленные к заключению основного договора, а ФИО2 отказалась от заключения основного договора, направив покупателю уведомление о расторжении договора по причине притязаний второго участника общей долевой собственности ФИО1

При таких обстоятельствах, несмотря на отсутствие направления своевременного письменного уведомления о продаже доли на определенных условиях, истица была поставлена в известность о продаже доли, а также о покупной цене, поэтому фактически ее права на приобретение 1/2 доли ответчицы не нарушены, поскольку основной договор не был заключён по причине наличия претензий со стороны истицы. 

При этом, ответчица ФИО2 против продажи своей доли истице не возражает, однако за прошедшее время истица ФИО1 своего конкретного намерения реализовать свое право преимущественной покупки не выразила, свою платежеспособность и возможность приобретения доли за установленную цену не подтвердила, наоборот, пояснила, что не готова приобрести долю на условиях продавца. Такие действия истицы свидетельствуют об отказе от права преимущественной покупки в месячный срок по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В силу п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в ред. от 6.02.2007 г.) при предъявлении участником общей долевой собственности, преимущественное право покупки которого нарушено, иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя, истец обязан по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ внести на банковский счет УСД в соответствующем субъекте уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в счет возмещения понесенных им при покупке доли в праве необходимых расходов.

За время рассмотрения спора истица не представила доказательства наличия у нее денежных средств, необходимых для приобретения доли, исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя не заявила.

Для защиты нарушенного права участника общей долевой собственности установлен иной порядок защиты нарушенных прав, чем признание сделки недействительной. Осуществление права преимущественной покупки порождает лишь изменение договора: права и обязанности покупателя переводятся на лицо, имеющее преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. При этом лицо должно представить суду доказательства того, что оно в состоянии выполнить обязанности покупателя, то есть уплатить за покупаемую долю определенную денежную сумму (цену).

Поскольку исковые требования истицы о признании сделки недействительной не основаны на законе, право преимущественной покупки не нарушено, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме. 

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 09.09.2019 года.