Дело № 2-561/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июля 2020 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Байчорова Р.А.,

при секретаре Коротковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и суммы договорной неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд к ФИО1 с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ответчик как арендатор не исполняет условия договора аренды земельного участка по уплате арендных платежей, кроме того, в период действия договора аренды ответчиком существенно нарушены условия указанного договора, ответчиком арендованный земельный участок используется не по целевому назначению, что подтверждается проведенным истцом обследованием спорного земельного участка. Требование об уплате арендных платежей, а также предложение о расторжении договора, ответчиком оставлены без удовлетворения, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.

Ссылаясь на указанные обстоятельства истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № 229/17-А от 19 декабря 2017 года; обязать ответчика возвратить истцу спорный земельный участок путем подписания акта приема-передачи; взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка за период с 01 апреля 2019 года по 30 сентября 2019 года в размере 551911 руб. 49 коп., пени за период с 16 июня 2019 года по 08 октября 2019 года в размере 6346 руб. 98 коп.

В судебном заседании представитель истца по доверенности – ФИО2 поддержал заявленные требования.

Представители ответчика – ФИО3 и ФИО4 против удовлетворения заявленных требований возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица - Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

Изучив материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора аренды № 229/17-А от 19 декабря 2017 года Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области передал в аренду ООО «Курабье» сроком на 45 лет земельный участок с кадастровым номером № площадью 11100 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для общественно-делового и гражданского строительства (строительство бизнес-центра).

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права и обязанности по данному договору перешли с 11 января 2018 года ФИО1 

По условиям договора ответчик как арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально, не позднее 15 числа включительно. За просрочку уплаты арендных платежей начисляется пени в размере 0,05 % за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период. Договор аренды может быть расторгнут в установленном порядке в случае неуплаты арендатором арендной платы в установленные договором сроки более двух раз подряд. 

Истцом представлен расчет арендных платежей, согласно которому с 01 апреля 2019 года по 08 октября 2019 года ответчик не вносит арендную плату по договору, просрочка составила более двух раз подряд. 

Задолженность составила: по арендным платежам 551911 руб. 49 коп., неустойке – 6346 руб. 98 коп. Расчет задолженности ответчиком предметно не оспорен, судом проверен и признан обоснованным и соответствующим условиям договора аренды.

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений ст. ст. 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

11 октября 2019 года заказным письмом в адрес ответчика была направлена претензия о погашении задолженности по арендным платежам за землю. 

В судебном заседании стороной ответчика представлены платежные документы, исходя из которых в отношении спорного периода ответчиком произведена арендная плата в полном объеме. Таким образом, задолженности за спорный период ответчик не имеет, а требований в отношении платежей за последующий период не заявлялось, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика уплаченных платежей в счет арендной платы и неустойки, не имеется.

Согласно условиям договора аренды, арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке. 

В целях проверки использования земельного участка по целевому назначению истцом проведено обследование земельного участка. В результате проверки составлен акт от 22 марта 2019 года, согласно которому на участке имеются навалы земли, участок частично огорожен профнастилом, что, по мнению истца, подтверждает неиспользование (не освоение) земельного участка более года. 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

Действующее законодательство не раскрывает понятия «освоение земельного участка», между тем ст. 42 ЗК РФ предусматривает обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. 

В соответствии с данными положениями действующее законодательство разделяет два понятии «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». 

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. 

III. Довод Истца о неиспользовании Ответчиком земельного участка по назначению и о существенности нарушения условий Договора со стороны Истца не обоснован, не доказан, опровергается доказательствами, представленными Ответчиком в материалы дела. 

Истец основывает свои требования о расторжении Договора на положениях пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, отсылающего к абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46). Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Кроме того следует учитывать, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет: Истец (арендодатель) должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны Ответчика (арендатора).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № был сформирован (поставлен на кадастровый учет) 11 декабря 2017 года, предоставлен в аренду по договору 19 декабря 2017 года, а ответчик является его арендатором с 11 января 2018 года.

Таким образом, установленный абз. 6 подп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ трехгодичный срок никак не может быть исчислен ранее 19 декабря 2017 года (дата заключения договора аренды), а, следовательно, не может истечь ранее 18 декабря 2020 года.

Кроме того истец, обосновывая неиспользование земельного участка исключительно фактом отсутствия на нем объекта недвижимости, соответствующего разрешённому виду использования земли, не учитывает следующие обстоятельства, имеющие существенное значение.

Разрешенным использованием арендуемого земельного участка с кадастровым номером № является «общественно-деловое и гражданское строительство (строительство бизнес-центра)». Строительству объекта недвижимости в обязательном порядке должны предшествовать обязательные подготовительные этапы и мероприятия, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности: изыскания, проектирование, мероприятия по подготовке участка к строительству, согласование и утверждение проектной документации и пр., результатом которых должно явиться издание акта, разрешающего строительство. 

С целью проектирования и последующего получения разрешения на строительство, ответчиком были получены: технические условия на газоснабжение объекта капитального строительства, технические условия на электроснабжение объекта капитального строительства, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, которые в последующем были включены в состав Градостроительного плана земельного участка № RU50531000 – MSK 011278 №, полученного ответчиком в Комитете по архитектуре и градостроительству Московской области. 

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) № RU50531000 – MSK 011278 был выдан ответчику 13 июня 2019 года. 

В соответствии с частью 10 статьи 57.3. Градостроительного кодекса РФ информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. Таки образом, указанный ГПЗУ является действующим вплоть до 12 июня 2022 года.

По заданию ответчика были произведены инженерно-геодезические изыскания и составлена топографическая съемка земельного участка для последующего составления проекта планировки и застройки данной территории.

В ходе проведения изысканий и согласования топографической съемки было выявлено, что в границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером № имеются инженерные сети водоотведения (канализации), препятствующие строительству объекта недвижимости на нем. Информация об обременении арендуемого участка охранной зоной сети водоотведения не была и не могла быть известна ответчику до проведения инженерно-геодезических изысканий.

Согласно техническим условиям подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения водоотведением № ТУ26-ВО/0619, выданным ответчику со стороны МУП «ПК «Андреевка», необходимо выполнить работы по выносу трубопроводов напорной канализации 2х150 из пятна застройки. Для выполнения указанных работ ответчиком подготовлена Смета, проводятся необходимые подготовительные мероприятия для производства работ по выносу сетей за границы участка.

Кроме того, ответчик, с целью дальнейшего проектирования строительства объекта недвижимости, ведет работу по организации проезда к земельному участку.

Таким образом, ответчик активно реализует комплекс мероприятий по подготовке арендуемого земельного участка с кадастровым номером № к будущему строительству на нем объекта недвижимости – здания бизнес-центра, являющихся условием для последующей выдачи ему Разрешения на строительство, в связи с чем, доводы истца о том, что ответчик не использует участок по назначению либо использует его не по назначению, являются необоснованным.

Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств, подтверждающих факт нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка на момент разрешения спора по существу. В то же время ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для его целевого использования. 

Таким образом, участок используется арендатором на основании договора аренды, не оспоренного в суде, не признанного судом недействительным, в соответствии с видом разрешенного использования на участке, находящемся в аренде у ответчика и отведенных для данных целей, в связи с чем в удовлетворении исковых требований должно быть отказано. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и суммы договорной неустойки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме 10 июля 2020 года.

Судья Байчоров Р.А.