Дело № 2-208/18

Р е ш е н и е

Именем Российской Федерации

25 октября 2018 года г. Протвино Московской области

Протвинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего Сусакина А.Ю.,

при секретаре Резниченко А.В.,

с участием представителя истца по первоначальному иску – ответчика по встречному иску ФИО4 – ФИО5, представителя ответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску ФИО6 – ФИО7, представителя третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска АКБ «Абсолют Банк» ФИО8, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к ФИО6 о признании права собственности, возложении обязанности передать жилое помещение по акту приема-передачи, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, регистрации ипотеки в силу закона, встречному иску ФИО6 к ФИО9 о признании расписки о передаче денежных средств недействительной, возложении обязанности внесения денежных средств в арендованный банковский сейф, 

установил:

ФИО9 обратилась в суд с иском к ФИО6 и с учетом его уточнения просит признать за ней право собственности на квартиру общей площадью 65,4 кв. м, расположенную по адресу 

<

адрес>; обязать ФИО6 передать ей указанную квартиру; произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру на ФИО9 с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона в пользу АКБ «Абсолют Банк» (ПАО). 

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным банком «Абсолют банк» (АО) (Кредитор), от лица которого действовала ФИО1 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № и ФИО9 (Заемщик), зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, проживающей в 

<

адрес>, был заключен Кредитный договор №/СО/18-И, предметом которого является предоставление Кредитором Заемщику кредита в размере 3 395 600 рублей 00 коп., по ипотечному кредитованию физических лиц по программе «Стандарт». В соответствии с п. 1.3. п. 1 Договора, кредит предоставляется на цели приобретения квартиры, общей площадью 65,4 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, б-р Лесной, 

<

адрес> (кадастровый №), стоимостью 4 244 591 рублей. Также указано, что стороны согласны, что недвижимость приобретается в собственность ФИО9, а в настоящее время собственником квартиры является ФИО6, ранее зарегистрированный по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п.п. 1.4.1. п. 1.4. Договора, обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Договору является ипотека в силу закона на указанное выше жилое помещение. В соответствии с п. 1.5. Договора определено, что договор купли-продажи недвижимости, влекущий возникновение ипотеки недвижимости, прилагается к Договору по мере заключения. В соответствии с п.п. 2.1. п. 2 порядка предоставления кредита, кредит предоставляется Заемщику путем перечисления всей суммы кредита на текущий счет №, открытый у Кредитора на имя Заемщика. Кредит предоставляет только после исполнения Заемщиком п.п. 4.1.7 и 4.1.8 Договора, то есть предоставления договоров страхования. Также, самим Заемщиком внесена сумма в размере 848 991 руб. Согласно п.п. 2.2. п. 2, Кредит представляется Заемщику при выполнении следующих условий: оплата самим Заемщиком в размере 848 991 руб. 00 коп.; предоставление документа, подтверждающего получение Продавцом - ФИО6 указанных денежных средств. Таким образом, ввиду того, что все условия со стороны Заемщика были исполнены, денежные средства в размере 848 991 руб. 00 коп. были обеспечены под приобретение указанного выше объекта недвижимости, жилой квартиры, а также исполнены п.п. 4.1.7. и 4.1.8 Договора, то есть представлены банку договора страхования, Кредитором было произведено перечисление всей суммы кредита в размере 3 395 600 рублей 00 коп. на счет Заемщика в банке, то есть на счет открытый у самого Кредитора №. После чего, со счета, открытого у Кредитора на счет ФИО6 была перечислена сумма кредитных денежных средств в размере 3 395 600 рублей 00 коп., а всего общая сумма, полученная ФИО6 составила 4244591 рублей 00 руб. исключительно в целях приобретения ФИО9 в свою собственность жилой квартиры, расположенной по указанному выше адресу. Во исполнение Кредитного договора №/СО/18-И от ДД.ММ.ГГГГ был заключен также Договор поручительства между АО «Абсолют Банк» и ФИО6, в котором указаны все реквизиты ФИО6 ФИО9 в нотариальном порядке была выдана доверенность на ведение сделки ФИО6 Именно ФИО6 должен был подписать договор купли-продажи и осуществить переход права собственности на указанный выше объект недвижимости. В соответствии с п. 1.6. Договора, права кредитора по кредитному договору удостоверяются закладной, выдаваемой в соответствии с законодательством РФ. ДД.ММ.ГГГГ также был заключен Договор купли-продажи квартиры, подписан и ФИО9 и ФИО6, копия договора представлена Банком. Кроме того, ФИО6 была написана расписка в получении всей полной суммы в счет оплаты квартиры. 17.05.2018 года ФИО6 были поданы все документы в том числе и подлинники договора купли-продажи в регистрационный орган. 25.05.2018 года ФИО6 было подано заявление о приостановлении регистрационных действий, и квартира была выставлена на продажу на сайте «Авито.РУ».

ФИО6 предъявил встречные требования к ФИО9 и с учетом их уточнения просит признать расписку о получении от ФИО9 денежных средств в размере 4244591 руб. недействительной, возложить на ФИО9 обязанность до подачи документов на государственную регистрацию перехода права на квартире по адресу МО, 

<

адрес> б-р 

<

адрес> внести денежные средства в размере 693520,71 руб. в арендованный индивидуальный банковский сейф банка АКБ «Абсолют Банк». 

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, б-р Лесной, 

<

адрес> (далее - квартира). Цена договора составляет 4 244 591,00 руб. По условиям заключенного договора, стороны определили порядок оплаты его цены. В частности, 3 395 600,00 руб. оплачивается за счет кредитных средств, 155 470,29 руб. за счет собственных средств в течение 3-х рабочих дней после подписания сторонами договора путем перечисления денежных средств на текущий счет ФИО6 открытый в АО «КБ ДельтаКредит» (п.7.1. договора). Согласно пункту 7.2. договора стороны определи порядок передачи денежных средств второго платежа, а именно денежная сумма в размере 693 520,71 руб. указанная в п.7.1.1. договора должна находиться на хранении в арендованном индивидуальном банковском сейфе банка истца (продавца), выступающего третьим лицом в рассматриваемом споре. Указанная сумма в размере 693 520,71 руб. выплачивается в течение 1-го календарного дня после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (п.7.1.1. договора). Следовательно, исходя из совокупного и буквального толкования условий договора стороны определили, что в качестве первоначальных действий выполнения обязательств по оплате цены договора служит зачисление денежных средств в размере 693 520,71 руб. на хранении в банковский сейф, после чего стороны подают документы на регистрацию и после её совершения происходит выемка указанной суммы из индивидуального банковского сейфа. Считает, что формулировка пункта 7.1.1. свидетельствует исключительно о возможности истца получить причитающиеся ему денежные средства, посредством выплаты из банковского сейфа после государственной регистрации перехода права. Предусмотренный в договоре способ расчета, отражающий гарантии продавца и покупателя, часто встречается в практике и признается обычаем делового оборота (ст. 5 ГК РФ). Полагает, что перед принятием решения о приобретении недвижимого имущества, добросовестная сторона приобретателя должна осознавать принимаемые на себя обязательства по оплате цены договора в полном объеме. В данном случае, в целях приобретения квартиры, ответчик не располагал требуемой суммой денежных средств для оплаты цены договора. Ответчиком использованы кредитные средства, полученные в АКБ «Абсолют Банк» на сумму 3 395 600,00 руб., которые были перечислены на текущий счет истца, открытый в АО «КБ ДельтаКредит». Одновременно с кредитными денежными средствами, собственные средства в размере 155 470,29 руб. были также причислены на счет истца в АО «КБ ДельтаКредит». Данные операции подтверждаются третьим лицом участвующим в деле путем предоставления документа, отражающего движение по счету ответчика № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому операции под номерами 265135 и 259998 подтверждают перечисление 3 395 600,00 и 155 470,29 руб. Однако следует обратить внимание на условия, при которых кредитные денежные средства могут быть перечислены в пользу истца (продавца). Из представленного третьим лицом Положения об организации ипотечного кредитования в АКБ «Абсолют Банк», утвержденного Приказом от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Положение) следует, что кредит предоставляется при условии выполнения требований банка в части оформления кредитной документации, (стр. 34, п.7.4.3. Положения). В качестве основных требований к оформлению кредитной документации по ипотечной сделке, формы: Договора купли-продажи; ДДУ; Договоров, заключаемых между продавцом и Заемщиком с использованием кредитных денежных средств; Документов подтверждающих произведение расчетов (в т.ч. Расписок). Указанные документы не являются типовыми, оформляются с учетом требований банка и могут подлежать изменениям, не противоречащим требованиям Положения и действующего законодательства (стр. 28, п. 6.1.3. раздел 6 Положения). В качестве особенности предоставления кредитов на приобретение объекта недвижимости на вторичном рынке недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, положением п.7.7.4. раздела 7.7. выдача кредита осуществляется в соответствии с условиями кредитного договора при предоставлении заемщиком (ответчиком) в банк (третьему лицу) следующих документов: Оригинал расписки регистрирующего органа о получении документов на государственную регистрацию; Документ, подтверждающий оплату заемщиком (ответчик) продавцу (истец) объекта недвижимости в виде: платежного поручения о перечислении денежных средств на счет продавца; оригинал расписки продавца в получении денежных средств, которая собственноручно оформляется и подписывается продавцом в присутствии сотрудника банка, (стр. 36, стр. 37 Положения). Таким образом, руководствуясь внутренним Положением банка, выдача кредитных денежных средств может производится только при наличии документа, подтверждающего оплату собственных средств, путем написания расписки в момент подписания кредитной документации, что и было сделано ответчиком в рассматриваемом споре. Следовательно, при совершении сделки требование банка заключалось только в написании расписки без подтверждения факта действительной передачи денежных средств. Более того, в силу п. 7.4.4. Положения если было принято решение о предоставлении кредита при условии соблюдения определенных требований, то предоставление кредита производится только после выполнения указанных условий. В качестве одного из условий предоставления кредита пунктом 2.2. кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №/СО/18-И установлено, что кредит предоставляется заемщику при условии оплаты заемщиком разницы между стоимостью недвижимости - 4 244 591,00 руб. и суммой предоставляемого кредита - 3 395 600,00 руб., собственных средств заемщика в размере 848 991,00 руб. и предоставления документа, подтверждающего получение продавцом недвижимости указанных денежных средств. Соответственно, в обязанность банка перед предоставлением кредита входит одновременно удостовериться в совокупном свершении двух обстоятельств, факте оплаты и предоставление расписки. Выполняя поручение банка (третьего лица) истец написал расписку как того требовал банк, при этом ответчик обязательств, предусмотренных договором по открытию индивидуального банковского сейфа, не выполнила. Считает, что ответчик, воспользовавшись произошедшим обстоятельством, уклонилась от выполнения обязанности по оплате цены договора в полном объеме. Оставшаяся часть денежных средств, в размере 693 520,71 руб., ответчиком в адрес истца не передавалась. Расписка, на которую ссылается ФИО9 не является документом, подтверждающим оплату по заключенному договору купли-продажи, данная расписка подтверждает лишь будущее намерение сторон, так как расписка не содержит даты её составления и соответственно, не может служить основанием для признания обязательств ФИО9 выполненными в полном объеме. Таким образом, в подтверждение добросовестности воли стороны продавца, последним была подготовлена расписка на всю сумму по договору купли-продажи. Однако сумма в размере 693 520,71 руб., покупателем в установленном договором купли-продажи порядке не передана, каким-либо иным способом обязательство ответчика также не исполнено.

ФИО9 в судебное заседание не явилась, извещена, направила в суд своего представителя ФИО5, который первоначальные требования поддержал, встречные требования не признал, дал пояснения, аналогичные изложенным в первоначальном иске, кроме того пояснил, что встречные требования не обоснованы, так как необходимости в аренде банковской ячейки не было, поскольку стороны рассчитались на месте, подтверждением этому является расписка – платежный документ и показания свидетелей – сотрудников банка.

ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен, направил в суд своего представителя ФИО7, которая первоначальные требования не признала, встречные требования поддержала, дала пояснения аналогичные изложенным во встречном иске и письменном отзыве, из которых следует, что Договор купли-продажи ответчиком подписан. По условиям заключенного договора купли-продажи стороны определили порядок оплаты. В частности, 3 395 600 рублей оплачивается за счет кредитных средств, 155 470,29 руб. за счет собственных средств в течение 3-х рабочих дней после подписания сторонами договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на текущий счет ФИО6 открытый в АО «КБ ДельтаКредит» (п.7.1. договора). Сумма в размере 693 520,71 руб. оплачивается в течение 1-го календарного дня после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (п.7.1.1. договора). Пунктом 7.2. договора стороны определи порядок передачи денежных средств, согласно которому денежная сумма в размере 693 520,71 руб. указанная в п.7.1.1 договора должна находиться на хранении в арендованном индивидуальном банковском сейфе банка продавца, выступающего третьим лицом в рассматриваемом споре. Право получение денежных средств, заложенных в индивидуальный банковский сейф, возникнет у продавца после государственной регистрации перехода права собственности. Следовательно, из совокупного содержания условий пунктов договора, стороны предусмотрели, что государственной регистрации перехода права собственности должно предшествовать исполнение обязанности покупателя по оплате договора в полном объеме и в порядке, предусмотренном договором. Следовательно, право требование по настоящему иску может быть законным и обоснованным только при надлежащем исполнении обязанности покупателя условий, содержащихся в договоре. Требование, заключающееся в обязании ответчика передать квартиру по акту приема-передачи в настоящий момент необоснованно. В соответствии с п.п. 11, 22 договора, при соблюдении положения ст. 556 ГК РФ, стороны определили, что составление акта приема-передачи происходит в течение 3-х дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на квартиру. В нарушение процессуальных норм ст. 131, ст. 132 ГПК РФ истцом не представлено доказательств нарушения ответчиком прав и законных интересов истца. Право требовать оформление передаточного акта возникает у истца только после государственной регистрации перехода права собственности. При этом, государственная регистрация должна быть произведена только после предоставления сведений об открытии индивидуального банковского сейфа с вложением в него оставшейся части денежных средств, предусмотренных п.7.1.1. договора. Полагает, что истец, злоупотребляя правом, пытается получить неосновательное обогащение в размере неоплаченной суммы договора купли-продажи в размере 693 520,71 руб. с помощью суда. Статьей 10 ГК РФ определены пределы осуществления гражданских прав. Не допускаются осуществление гражданских прав. При наличии установленного факта злоупотребления правом при нарушении вышеуказанных запретов, суд вправе отказать лицу в защите принадлежащего ему права. Непосредственной целью санкций, содержащихся в ст. 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Представитель третьего лица АКБ «Абсолют Банк» ФИО8 первоначальные требования поддержала, дала пояснения аналогичные изложенным в письменном отзыве на иск, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (Заемщик) и АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) (Банк) был заключен Кредитный договор №/СО/18-И (далее - Кредитный договор), в соответствии с условиями которого, Банк предоставил заемщику кредит в размере 3 395 600 рублей на срок 300 месяцев (25 лет). Согласно п. 1.3. Кредитного договора, кредит являлся целевым и предоставлялся для приобретения в собственность заемщика ФИО9 у продавца ФИО6 квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 4 244 591 рублей. Основанием для выдачи целевого кредита ФИО9 являлся договор купли-продажи квартиры, заключенный между покупателем ФИО9 и продавцом ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ в отделении Банка, в пункте 6 которого, содержалось условие о том, что Квартира приобретается Покупателем у Продавца частично за счет кредитных средств АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) - в размере 3 395 600 руб., и частично за счет личных средств Покупателя в размере - 848 991 руб. Кредит был выдан заемщику ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ после заключения договора купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 2.1. Кредитного договора, на её текущий счет №. С указанного счета заемщик ФИО9 осуществила безналичный перевод кредитных средств в размере 3 395 600 руб. и собственных средств 155 470,29 руб., на текущий счет продавца ФИО6 №, открытый в АО «КБ ДельтаКредит» (во исполнение пункта 7.1. договора купли-продажи квартиры), что также подтверждается выпиской по счету ФИО9 Оставшиеся денежные средства в размере 693 520,71 руб. фактически были переданы в тот же день 14.03.2018 г., по результатам чего продавец ФИО6 предоставил ФИО9 расписку в получении 4 244 591 руб., в счет оплаты за проданную им квартиру, что подтверждается документально. Таким образом, продавец ФИО6, выдав покупателю ФИО4, расписку в получении полной суммы (полная сумма указана в п. 5 Договора купли-продажи квартиры) за проданную квартиру, тем самым: во-первых, подтвердил факт заключения договора купли-продажи спорной квартиры, т.к. в расписке четко указано за какую конкретно сделку ФИО6 получил денежные средства от ФИО9 во-вторых, подтвердил факт полного исполнения покупателем ФИО4 перед продавцом ФИО6 договора купли-продажи спорной квартиры. Расписка была составлена ДД.ММ.ГГГГ в присутствии сотрудника Банка -ФИО1, о чем на обороте оригинала расписки указанный сотрудник расписался. Поскольку кредит выдавался Банком ФИО9 на приобретение жилого помещения (квартиры), то в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при регистрации перехода права собственности на квартиру на имя заемщика ФИО9 возникает ипотека в силу закона в пользу АКБ «Абсолют Банк» (ПАО). Однако, 26.05.2018 г. в Банк поступило письменное обращение заемщика ФИО9, из которого следовало, что переход права собственности на квартиру (а соответственно и ипотека в пользу Банка) не зарегистрированы по вине продавца ФИО6, который вместе с сотрудниками брокерского агентства, забрали у нее (ФИО4) все документы по проведенной сделке со спорной квартирой, в последствии выставили квартиру еще раз на продажу в Интернете. 19 июня 2018 г. в Банк стала по электронной почте обращаться сотрудник брокерского агентства (ФИО10), в т.ч. на которую ФИО9 и ФИО6 оформили в марте 2018 г. нотариальные доверенности на регистрацию в Росреестре перехода права собственности и ипотеки в пользу Банка в отношении спорной квартиры с просьбой принять от ФИО6 полное погашение по кредиту ФИО9 для расторжения договора купли-продажи спорной квартиры. В одном из писем ФИО3 направила в Банк: копию нотариальной доверенности от ФИО9 на представление интересов в Росреестре, Расписки из Росреестра о подаче ДД.ММ.ГГГГ, документов по спорной сделке на государственную регистрацию,Ж Расписки из Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации сделки. Указанные документы еще раз подтверждают, что заключенный договор купли-продажи подавался на гос. регистрацию, но по усмотрению второго представителя по доверенности истца и ответчика - ФИО2 государственная регистрация не состоялась, т.к. было подано заявление о приостановлении гос.регистрации. Полагает, что в отношении ФИО9 и Банка, продавцом ФИО6 и его представителями (ФИО11 и ФИО3) были совершены недобросовестные действия по сделке со спорной квартирой, вследствие чего, ФИО9 не может зарегистрировать на свое имя право собственности на спорную квартиру и в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не может возникнуть ипотека в силу закона.

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области своего представителя в судебное заседание не направило, просило рассмотреть дело в его отсутствие.

С учетом изложенного, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Свидетель ФИО1 показала, что работает управляющей Бауманским отделением АКБ «Абсолют Банк». Стороны по делу знакомы ей непосредственно по работе. Она проводила у них ипотечную сделку, на которой присутствовали ФИО9 и ФИО6 Ей прислали пакет документов. Она удостоверила личность сторон. После чего стороны подписали договор купли-продажи квартиры в ее присутствии. Также был подписан кредитный договор и документы по ипотечному кредитованию. ФИО6 подписал договор купли-продажи квартиры и расписку в получении денежных средств в ее присутствии. Она сняла с расписки копию и заверила оригинал расписки. Дальше стороны между собой определили её наличие. При оформлении сделок она руководствуется регламентом и инструкцией. Расписка была написана на полную сумму в подтверждение оплаты. Конкретно расчета между сторонами она не видела. Оба подтвердили ей, что расчет между ними произведен полностью. Стороны так же пояснили ей, что за день до совершения сделки хотели оформить банковскую ячейку на оставшуюся сумму, но в ходе их дальнейшей беседы они отказались от этого, поскольку сумма была внесена полностью. Без предоставления расписки кредит не был бы оформлен. При наличии ячейки расписка о получении денежных средств нужна в подтверждение исполнения расчета между сторонами. Кредит предоставляется при осуществлении определенных условий. Стороны сами определили между собой такие условия на основании расписки. Она от них ее не требовала. Знает, что стороны отказались от оформления ячейки, поскольку рассчитались между собой. Сделка проводилась в офисе Бауманского отделения банка. Стороны отказались от сейфа, поскольку между ними был произведен полный расчет в подтверждение чего представлена расписка о взаиморасчетах. Указанная расписка писалась в ее присутствии. Если стороны не сказали бы о произведении полного расчета между ними, произошло бы оформление ячейки. Расписка о взаиморасчетах пишется в день оформления сделки и хранится в ячейке. Она пишется после выполнения всех взаиморасчетов между сторонами или после оформления ячейки. Данная расписка в дальнейшем хранится у продавца. Стороны подписали согласованный между собой договор купли- продажи. После чего был подписан кредитный договор. Впоследствии стороны отказались от оформления ячейки, поскольку все взаиморасчеты между ними были произведены полностью. При неполном взаиморасчете между сторонами могут не выдать кредит. Свидетель ФИО12 является риелтором. Он присутствовал в офисе банке по другим сделкам. Был ли он стороной указанной сделки – она не знает. Оригинал указанной расписки у Банка не остается. Они снимают себе копию. Оригинал им не нужен. Свидетель ФИО12 не просил ее не отдавать расписку ФИО9

Свидетель ФИО12 показал, что работает в компании «Эстель» специалистом ипотечного кредитования. ФИО6 его брат. Он присутствовал при оформлении сделки между сторонами. Это происходило в дополнительном офисе АКБ «Абсолют Банк» на Бауманской. Сумма оплаты за квартиру составляла более 4.2 млн.руб. Из них 3.2 млн.руб. это были заемные средства банка, остальные денежные средства являлись личными сбережениями. 155 тыс.руб. он предоставил из своих личных средств на погашение кредита ответчика в другом банке. Остальные денежные средства пошли на ячейку. Сделка по квартире не прошла, поскольку истец не выполнила условий договора. Истец должны была вернуть ему 155 тыс.руб. и заложить денежные средства в ячейку. Однако этого не было сделано. Впоследствии ФИО9 перестала выходить на контакт. При оформлении сделки в офисе банка присутствовал сотрудник банка. В присутствии сотрудника был подписан договор купли-продажи квартиры, кредитный договор, договор поручения и расписка. Расписка писалась в отсутствие сотрудника банка. Из 4 млн.руб. часть денежных средств должна была пойти на погашение кредита. Решили оформить заем + 155 тыс.руб. 155 тыс.руб. он лично отдал ФИО9 из своих личных средств. Остальные 693 тыс.руб. ФИО9 обязалась положить на ячейку банка. Об открытии ячейки и передаче денежных средств стороны договорились заранее. ФИО9 очень торопилась. Сотрудник банка оставил расписку у себя. Он просил сотрудников банка не отдавать данную расписку ФИО9, поскольку ей не был произведен полный расчет. При оформлении данный сделки между сторонами он так же присутствовал рядом. ФИО6 не говорил, что расчет произведен полностью. Стороны формально сказали, что просто договорились. Договорные отношения со ФИО9 по поводу займа оформлены не были. Банк не отдал им расписку до полной регистрации сделки. Они доверились сотруднику банка. ФИО9 обратилась к нему за покупкой квартиры. Он проводил данную сделку как представитель организации. Но с этой сделки он никаких бонусов не имел. Расписка о получении полного расчета должна оставаться у стороны. Однако такое положение существует только в этом банке, при котором расписка остается в банке. Почему впоследствии банк отдал расписку покупателю – им не известно. Раньше по сделкам расписка оставалась у продавца. Без написания указанной расписки стороне не выдали бы кредит. В оформлении данной сделки была и их так же заинтересованность. Так бы была меньшая процентная сумма в банке. Поэтому и сделали все ранее и договорились на указанную дату. Такая схема с распиской существует в данном банке. Почему они отдали расписку ФИО9 без регистрации сделки ему неизвестно. Именно в тот момент у ФИО9 не оказалось достаточной суммы - об этом узнали при оформлении сделки в офисе банка. ФИО9 не хватало 155 тыс.руб. Они договорились, что ФИО13 внесет сумму в ячейку банка через три дня после оформления сделки. У него были при себе денежные средства. Сдали документы в регистрационную службу при невыполнении истцом своих обязательств, поскольку это обязанность стороны согласно условиям договора. Какого-либо принуждения к оформлению данной сделки не было. Все было добровольно. ФИО6 не подписывал кредитный договор. Он подписывал договор купли-продажи. Так же ответчик подписал и договор поручительства. Ответчик выступал одновременно и в качестве продавца и поручителя потому что такие условия были у банка.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд находит первоначальные требования ФИО9 подлежащими частичному удовлетворению, встречные требования ФИО6 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу положений ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГПК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. 

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с пунктом 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об "ипотеке (залоге недвижимости)", жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом - на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу абз. 2 п. 1 и п. 2 ст. И Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Судебным разбирательством установлено, что 14.03.2018 года между ФИО9 (Заемщик) и АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) (Банк) был заключен Кредитный договор №далее - Кредитный договор), в соответствии с условиями которого, Банк предоставил заемщику кредит в размере 3 395 600 рублей на срок 300 месяцев (25 лет).

Согласно п. 1.3. Кредитного договора, кредит являлся целевым и предоставлялся для приобретения в собственность заемщика ФИО9 у продавца ФИО6 квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> стоимостью 4 244 591 рублей. 

В соответствии пунктов 1.4.-1.4.1. Кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона Недвижимости либо ипотека в силу договора Недвижимости.

Пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что кредит предоставляется заемщику при условии оплаты заемщиком разницы между указанной стоимостью недвижимости и суммой предоставляемого кредита из собственных средств заемщика в размере 848991 руб. и предоставления документа, подтверждающего получение Продавцом недвижимости указанных денежных средств. (л.д. 53-65). 

В обеспечение исполнения указанного выше Кредитного договора, между АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) и ФИО6 был заключен договор поручительства № 1139/СО/18-И от 14.03.2018 года (л.д. 66-70).

Основанием для выдачи целевого кредита ФИО9 являлся договор купли-продажи квартиры, заключенный между покупателем ФИО9 и продавцом ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец продает покупателю в собственность принадлежащую продавцу на праве собственности 

<

адрес>, находящуюся по адресу МО, 

<

адрес> Согласно п. 5 Договора, квартира продается по цене 4244591 руб. Согласно п. 6 Договора, Квартира приобретается Покупателем у Продавца частично за счет кредитных средств АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) - в размере 3 395 600 руб., и частично за счет личных средств Покупателя в размере - 848 991 руб. 

Согласно п. 7 Договора оплата квартиры производится в следующем порядке: п. 7.1. Сумма в размере 3395600 руб. за счет кредитных средств и частично за счет собственных в размере 155470,29 руб. в течение трех рабочих дней после подписания сторонами настоящего Договора путем перечисления с текущего счета Покупателя, открытого в Банке на текущий счет Продавца №, открытый в АО «КБ Дельта Кредит» г. Москва.

П. 7.1.1. Сумма в размере 693520,71 руб. выплачивается Покупателем Продавцу за счет собственных средств в течение одного календарного дня после государственного перехода права собственности к Покупателю на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

П. 7.2 Стороны пришли к соглашению, что денежные средства в сумме, указанной в п. 7.1.1 настоящего Договора будут храниться в арендуемом совместно Продавцом и Покупателем индивидуальном банковском сейфе Банка. Продавец получает указанные денежные средства после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору по предъявлении документов, указанных в Договоре аренды индивидуального банковского сейфа, заключенном между Продавцом, Покупателем и Банком. 

П. 7.4 Осуществление расчетов по настоящему Договору подтверждается распиской Продавца о получении денежных средств в размере, установленном пунктом 5 настоящего Договора. 

Согласно п. 15 Договора, квартира, приобретаемая покупателем по Договору, в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости и сделок с ним, осуществляемой одновременно с регистрацией права собственности на квартиру Покупателя, будет в полном объеме находиться в залоге у Банка, предоставившего Покупателю кредит на покупку Квартиры, в обеспечение исполнения всех обязательств Покупателя по кредитному договору. (л.д. 47-48).

Кредит был выдан заемщику ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ после заключения договора купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 2.1. Кредитного договора, на её текущий счет №. С указанного счета заемщик ФИО9 осуществила безналичный перевод кредитных средств в размере 3 395 600 руб. и собственных средств 155 470,29 руб., на текущий счет продавца ФИО6 №, открытый в АО «КБ ДельтаКредит» (во исполнение пункта 7.1. договора купли-продажи квартиры), что подтверждается копией поручения на перевод денежных средств, выпиской по счету ФИО9 (л.д. 52, 121-122).

ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО6 написал расписку о получении от ФИО9 денежных средств в размере 4 244 591 руб. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ за проданную им квартиру по адресу МО, 

<

адрес>, что подтверждается копией указанной Расписки (л.д. 71).

ДД.ММ.ГГГГ в Банк поступило письменное обращение заемщика ФИО9, из которого следовало, что переход права собственности на квартиру, а соответственно и ипотека в пользу Банка, не зарегистрированы по вине продавца ФИО6, который вместе с сотрудниками брокерского агентства, забрали у нее (ФИО4) все документы по проведенной сделке со спорной квартирой, в последствии выставили квартиру еще раз на продажу в Интернете. (л.д. 49-51).

Согласно Положению об организации ипотечного кредитования в АКБ «Абсолют Банк», утвержденному Приказом от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что кредит предоставляется при условии выполнения требований банка в части оформления кредитной документации, (стр. 34, п.7.4.3. Положения).

В качестве основных требований к оформлению кредитной документации по ипотечной сделке, формы: Договора купли-продажи; ДДУ; Договоров, заключаемых между продавцом и Заемщиком с использованием кредитных денежных средств; Документов подтверждающих произведение расчетов (в т.ч. Расписок). Указанные документы не являются типовыми, оформляются с учетом требований банка и могут подлежать изменениям, не противоречащим требованиям Положения и действующего законодательства (стр. 28, п. 6.1.3. раздел 6 Положения). В качестве особенности предоставления кредитов на приобретение объекта недвижимости на вторичном рынке недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, положением п.7.7.4. раздела 7.7. выдача кредита осуществляется в соответствии с условиями кредитного договора при предоставлении заемщиком (ответчиком) в банк (третьему лицу) следующих документов: Оригинал расписки регистрирующего органа о получении документов на государственную регистрацию; Документ, подтверждающий оплату заемщиком (ответчик) продавцу (истец) объекта недвижимости в виде: платежного поручения о перечислении денежных средств на счет продавца; оригинал расписки продавца в получении денежных средств, которая собственноручно оформляется и подписывается продавцом в присутствии сотрудника банка, (стр. 36, стр. 37 Положения). (л.д.124-164).

ДД.ММ.ГГГГ от имени сторон поданы в Росреестр документы о государственной регистрации прав на спорную квартиру (л.д. 204). ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 подал в Росреестр заявление о приостановлении государственной регистрации прав на указанную квартиру. (л.д. 205). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 направил в адрес ФИО9 претензию с требованием не позднее трех дней с момента получения настоящего требования оплатить ему 693520,71 руб. в счет оплаты цены договора купли-продажи квартиры. (л.д. 250-252).

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела, показаниями свидетелей, которые согласуются межу собой и не доверять им, у суда оснований нет, сторонами не опровергнуты. 

Таким образом, выдача продавцом ФИО6 покупателю ФИО4 расписки в получении полной суммы оплаты, указанной в п.5 Договора за проданную квартиру, с учетом установленных обстоятельств дела, в данном случае подтверждает факт произведения полного расчета между сторонами по договору купли-продажи спорной квартиры. 

С учетом изложенного суд находит требования ФИО9 о возложении обязанности на ФИО6 передать ей по акту приема-передачи спорную квартиру подлежащими удовлетворению, поскольку судом установлено, что ФИО9 полностью исполнены обязательства по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по оплате стоимости квартиры в размере 4244591 руб., что подтверждается распиской ФИО6 о получении от ФИО9 указанной суммы в счет оплаты спорной квартиры, написание которой и свою подпись ФИО6 не оспаривает. Такое подтверждение оплаты прямо предусмотрено п. 7.4 договора купли-продажи квартиры.

По указанным выше основанием, суд так же приходит к выводу, что оснований для признания расписки ФИО6 о получении от ФИО9 денежных средств в размере 4244591 руб. недействительной, не имеется. 

Поскольку судом установлено полное исполнение ФИО9 обязательств по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не подлежит удовлетворению и требование ФИО6 о возложении на нее обязанности внесения денежных средств в размере 693520,71 руб. в арендованный банковский сейф. 

При этом суд также учитывает, что расписка была составлена ДД.ММ.ГГГГ в присутствии сотрудника Банка ФИО1, о чем на обороте оригинала расписки указанный сотрудник расписалась, а также подтвердила в судебном заседании при ее опросе в качестве свидетеля. Не отрицал составление расписки в указанную дату и ФИО6

По указанным основаниям, доводы ФИО6 и его представителя о неисполнении ФИО9 обязательств по договору купли – продажи, суд находит необоснованными. 

Их ссылки на то, что договором купли-продажи квартиры был предусмотрен порядок получения денежных средств в размере 693520,71 руб. путем выплаты из банковского сейфа после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, не может являться основанием для отказа в иске ФИО9, поскольку не опровергает ее доводов о полном исполнении обязательств по указанному договору купли-продажи квартиры. При этом суд учитывает, что согласно показаниям свидетеля ФИО1 стороны отказались от услуги банковской ячейки для помещения остатка оплаты за спорную квартиру, поскольку расчет ими был произведен полностью и необходимости в этом не было. Опровергаются этим доводы и поведением ФИО6, который не смотря на то, что банковский сейф не был арендован и деньги в него не были помещены, он более чем через два месяца сдал документы на государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру на истца, что свидетельствует о полной оплате по договору. Однако затем приостановил регистрацию и выставил спорную квартиру на продажу. Требование же о выполнении условий по оплате 693520,71 руб. ФИО6 предъявил ФИО9 уже когда настоящее дело находилось в производстве суда. Суд относится критически к показаниям свидетеля ФИО12 поскольку он является братом ФИО6 и прямо заинтересован в благополучном исходе дела для него.

Доводы ФИО6 и его представителя о том, что при написании расписки денежные средства фактически не передавались, а написание расписки было необходимо для получения ФИО9 кредита, суд находит не состоятельными, поскольку доказательств в подтверждение указанных обстоятельств в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Напротив указанные обстоятельства опровергаются представленной в материалы дела распиской о получении ФИО6 денежных средств в счет оплаты спорной квартиры в полном объеме. Правила же предоставления кредита в АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) не предусматривают в качестве обязательного условия предоставления ипотечного кредита написание расписки о полном расчете между продавцом и покупателем для сделок по объектам недвижимости г.Москвы, Московской области, Санк-Петербурга и Ленинградской области.

Тот факт, что в расписке не указана дата ее составления, в данном случае правового значения не имеет, так как расписка зафиксировала лишь сам по себе факт исполнения обязательства ФИО9 по передаче ФИО6 денежных средств за приобретение спорной квартиры по договору купли-продажи от 14.03.2018 года. 

Учитывая, что кредит выдавался Банком ФИО9 на приобретение жилого помещения (квартиры), то в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при регистрации перехода права собственности на квартиру на имя ФИО9 возникает ипотека в силу закона в пользу АКБ «Абсолют Банк» (ПАО).

Таким образом, суд считает необходимым произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру на ФИО9, с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона в пользу АКБ «Абсолют Банк (ПАО)». 

Поскольку после государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на ФИО9 у нее возникает право собственности на данную квартиру, в удовлетворении требований ФИО9 о признании за ней права собственности на 

<

адрес> надлежит отказать. 

Лицам, участвующим в деле, неоднократно разъяснялись положения ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, однако они не желали представлять дополнительных доказательств, о проведении дополнительных экспертиз не ходатайствовали, и полагали возможным закончить рассмотрение дела, в связи с чем суд на основании ч. 2 ст. 195 ГПК РФ и в соответствии с закрепленным в ч. 3 ст. 123 Конституции РФ принципом состязательности и равноправия сторон, основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО9 удовлетворить частично.

Обязать ФИО6 передать ФИО14 по акту приема-передачи 

<

адрес>

Произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, общей площадью 65,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> на ФИО9, с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона в пользу АКБ «Абсолют Банк (ПАО).

В удовлетворении требований ФИО9 к ФИО6 о признании права собственности на квартиру отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО9 о признании расписки о передаче денежных средств недействительной, возложении обязанности внесения денежных средств в арендованный банковский сейф отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Протвинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Мотивированное решение суда изготовлено 30 октября 2018 года 

Судья