Мотивированное 

решение

 составлено ДД.ММ.ГГ.

Дело №

№

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

ДД.ММ.ГГ. 

<

.........>

Находкинский городской суд 

<

.........> в составе: председательствующего судьи Кирьяновой О.В., при секретаре Г, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А к администрации Находкинского городского округа о сохранении нежилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии,

У С Т А Н О В И Л:

А обратилась в суд с данным иском, в обоснование которого, с учетом дополнений, принятых протокольным определением от ДД.ММ.ГГ., указала, что на основании договора о продаже недвижимости от ДД.ММ.ГГ. она на праве собственности приобрела 2-комнатную квартиру, общей площадью 51,4 кв.м, расположенную по адресу: 

<

.........>. Постановлением мэра 

<

.........> от ДД.ММ.ГГ. № указанное жилое помещение переведено в разряд нежилых. Постановлением мэра 

<

.........> от ДД.ММ.ГГ. № истцу из земель поселения был передан в аренду земельный участок площадью 

<

.........> из придомовой территории под реконструкцию принадлежащих ей на праве собственности встроенных нежилых помещений в жилом 

<

.........> в 

<

.........>. ДД.ММ.ГГ. между администрацией 

<

.........> и истцом заключен договор аренды земельного участка №, в п.1.2 которого определено целевое использование земельного участка - под реконструкцию встроенных нежилых помещений в жилом доме с прилегающей территорией и встроенным магазином «Лавка у Петровича». Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет. Для проведения реконструкции и перепланировки существующих помещений в ГУ Дальневосточный научно-исследовательский, проектно-конструкторский и технологический институт по строительству получено заключение о возможности перепланировки 

<

.........> в 

<

.........> от ДД.ММ.ГГ.. Управлением архитектуры, градостроительства и землепользования администрации 

<

.........> выдано заключение № от ДД.ММ.ГГ., согласно которому принятые проектом архитектурно-планировочные решения достаточно обоснованы техническими и эксплуатационными требованиями и соответствуют действующим нормам и правилам на проектирование, в том числе по теплозащите ограждающих конструкций и оснащению проборами учета за расходом воды и электроэнергии. ДД.ММ.ГГ. Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора 

<

.........> выдано разрешение на реконструкцию магазина «Лежея» со сроком действия до ДД.ММ.ГГ.. Реконструкция и перепланировка принадлежащего ей нежилого помещения выполнены. Однако, орган, осуществлявший согласование, по окончании перепланировки и реконструкции не сформировал приемочную комиссию, не составил акт приемочной комиссии и не направил его в орган регистрации прав. В связи с этим принадлежащий ей объект недвижимости она не может поставить на кадастровый учет. Поскольку срок разрешения на реконструкцию магазина «Лежея» истек, составить акт приемочной комиссии о вводе реконструированного нежилого помещения в эксплуатацию не представляется возможным. Как следует из Акта экспертизы ООО «Приморский экспертно-правовой центр» от ДД.ММ.ГГ. №, выполненная перепланировка в нежилых помещениях соответствует действующим строительно-техническим нормам. С технической точки зрения выполненная реконструкция и перепланировка нежилых помещений не угрожают жизни и здоровью граждан как находящихся непосредственно в них, так и в непосредственной близости. Просит сохранить реконструированное и перепланированное нежилое помещение общей площадью 60,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

.........> (нежилые помещения с номерами на поэтажном плане 1-8), в реконструированном и перепланированном состоянии, согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГ..

Истец А в суд не вилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.

Представитель истца Б, в суде исковые требования поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснила, что новый объект истцом не возводился, недвижимое имущество существовало до реконструкции, что подтверждается фактом его государственной регистрации в установленном законом порядке. Утверждение ответчика о том, что реконструкция спорного помещения выполнена без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений, не соответствует действительности, поскольку в деле имеется разрешение на реконструкцию магазина «Лежея», выданное Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора 

<

.........> ДД.ММ.ГГ.. В силу ч. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства, что не превращает этот объект в самовольную постройку. Отсутствие такого разрешения и послужило поводом для обращения с настоящим иском, поскольку в настоящее время получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, реконструированного в 2005 году, невозможно. Также считает несостоятельным и довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку претензионный порядок разрешения спора для данной категории исков действующим законодательством не предусмотрен. Кроме того, факт демонтажа радиаторов отопления в помещении магазина, расположенного по адресу: 

<

.........>, согласован Управлением архитектуры, градостроительства и землепользования администрации 

<

.........> заключением № от ДД.ММ.ГГ.. С момента демонтажа отопительных приборов, то есть с 2005 года, по настоящее время споры и разногласия у истца с КГУП «Примтеплоэнерго» отсутствуют.

Представитель ответчика администрации Находкинского городского округа Г, в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя и принять решение с учетом письменных возражений, согласно которым представитель ответчика в просит в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям. Истец обратился в адрес администрации НГО с заявлением об изменении статуса жилого помещения по адресу: 

<

.........>, с целью размещения магазина промышленных товаров. Постановлением мэра 

<

.........> от ДД.ММ.ГГ. № на основании акта от ДД.ММ.ГГ. № городская междуведомственная комиссии приняла решение о переводе указанного помещения в разряд нежилых. Постановлением мэра 

<

.........> от ДД.ММ.ГГ. № истцу передан земельный участок в аренду под помещением и их реконструкции. Пунктом 2 данного Постановления № предусмотрена обязанность истца поэтапного выполнения действий в рамках исполнения Постановления №. В последующем администрацией НГО в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации было выдано разрешение на реконструкцию магазина «Лежея» сроком с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ.. Истец не представил доказательств обращения в адрес администрации НГО с заявлением о выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, тогда как данная обязанность была предусмотрена п.2.7. Постановления № и ч. 2 ст. 55 ГрК РФ. Таким образом, истцом не доказано соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Доказательств соблюдения всех необходимых нормативных требований, предъявляемых на тот момент действующим законодательством при проведении реконструкции и перепланировки объекта капитального строительства, истцом не представлено. Таким образом, реконструкция выполнена без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений. Кроме того, в предоставленном истцом Акте экспертизы от ДД.ММ.ГГ. №, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Приморский экспертно-правовой центр», указано о демонтаже радиаторов центрального отопления, что требует согласования с КГУП «Примтеплоэнерго».

Третьи лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, территориального отдела № Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.1 ч.1 ст.22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

Определяя подсудность настоящего иска суду общей юрисдикции, суд исходит из следующего. Несмотря на то, что истец, являясь индивидуальным предпринимателем, обратилась в суд общей юрисдикции с иском к администрации Находкинского городского округа с требованиями о сохранении нежилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии, данное дело к подсудности арбитражного суда отнесено быть не может, так как отсутствуют признаки экономического спора.

В соответствии с п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно правоустанавливающим документам, А на основании договора продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ., на праве собственности являлась собственником жилого помещения – 

<

.........>, общей площадью 51,40 кв.м. Указанная квартира расположена на 1-м этаже жилого дома. 

Постановлением мэра 

<

.........> от ДД.ММ.ГГ. № на основании акта от ДД.ММ.ГГ. № жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

.........> переведено в разряд нежилых.

Постановлением мэра 

<

.........> от ДД.ММ.ГГ. №, А передан в аренду под помещением и их реконструкции земельный участок. 

Разрешением Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора 

<

.........> от ДД.ММ.ГГ. № А разрешено производство строительно-монтажных работ по реконструкции магазина «Лежея». 

Как установлено в суде, истцом проведены работы по реконструкции и перепланировке нежилого помещения, что само по себе является реконструкцией многоквартирного жилого дома.

В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По смыслу п.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Поскольку в настоящее время отсутствует специальный закон, регулирующий вопросы, связанные с переустройством или перепланировкой (реконструкцией) нежилых помещений в многоквартирном доме, то в силу ч.1 ст.6 ГК РФ и ч.1 ст.7 ЖК РФ при рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы жилищного законодательства.

По смыслу статьи 25 ЖК РФ под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт.

Частью 1 статьи 26 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.

В силу пункта 3 статьи 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно пункту 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно акту экспертизы ООО «Приморский экспертно-правовой Центр» от ДД.ММ.ГГ. №, в ходе экспертного исследования установлено, что нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

.........> (нежилые помещения с номерами на поэтажном плане 1-8) подверглись реконструкции и перепланировке: был пристроен тамбур площадью 4,2м2 и складское помещение площадью 5,0м2; для устройства отдельного входа через пристроенный тамбур в исследуемые нежилые помещения был предусмотрен проем в наружной кирпичной стене с устройством металлической рамы; была возведена перегородка из гипсокартона на металлическом каркасе толщиной 50 мм для разделения помещения коридора и устройства встроенного шкафа; была выполнена закладка двух оконных проемов кирпичной кладкой в основном помещении; во всех обследуемых помещениях были демонтированы радиаторы центрального отопления, отопление осуществляется при помощи инфракрасных обогревателей, установленных на потолках и стенах, при этом имеющая система центрального отопления не была затронута, т.е. не было произведено изменений, которые могли повлиять на работоспособность системы центрального отопления. 

Согласно экспликации помещений, до и после реконструкции и перепланировки нежилых помещений, общая площадь в сумме увеличилась на 8,9 кв.м, до 60,3 кв.м за счет пристроенной части. 

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, на что указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Понятие реконструкции дано в ч. 14 ст. 1 ГрК РФ согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае реконструкции объекта для выдачи разрешения на строительство требуется согласие всех правообладателей объекта капитального строительства такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома (подп. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

В силу подп. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагается решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положений ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Производство истцом работ по реконструкции помещений привело к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, т.к. была обустроен проем в наружной кирпичной стене, заложены два оконных проема в основном помещении, занята часть земельного участка придомовой территории указанного дома и затронуты права и законные интересы всех собственников МКД, тогда как для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями ст.ст. 36, 40 ЖК РФ и п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме.

В нарушение ст.56 ГПК РФ, стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих согласие всех собственников помещений в доме на проведение указанных работ.

Как установлено в суде и не оспаривалось стороной истца, нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

.........>, расположены на первом этаже четырехэтажного многоквартирного жилого дома. Год ввода в эксплуатацию жилого дома - 1954. Конструктивные элементы здания: наружные и внутренние стены - кирпичные, перегородки - деревянные; перекрытия - деревянные по балкам; окна - пластиковые оконные конструкции; двери -деревянные и металлические; внутренняя отделка - типовая (штукатурка, окраска, обои); система водоснабжения - централизованная от городских сетей; система отопления - централизованная; система электроснабжения - централизованная от городских сетей. Несущими элементами здания, в которых расположены исследуемые нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

.........>, являются наружные и внутренние кирпичные стены, деревянные перекрытия. Данные обстоятельства отражены в акте экспертизы от ДД.ММ.ГГ. №.

Исходя из вышеуказанного, истцом проведены работы, которые уменьшили общее имущество собственников помещений многоквартирного дома и изменили внешний вид фасада дома, его архитектурный облик. 

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что обратившись с заявлением о получении разрешения на изменение статуса помещения, истец действовала по собственной инициативе, реализуя права, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

Принятие администрацией Находкинского городского округа решения о переводе жилого помещения в нежилое и выдача Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора 

<

.........> разрешения на реконструкцию магазина не освобождает истца от выполнения требований ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, предусматривающих проведение реконструкции помещения при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При указанных обстоятельствах, с учетом отсутствие доказательств, свидетельствующих о соблюдении истцом требований законодательства при проведении реконструкции МКД, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования А к администрации Находкинского городского округа о сохранении нежилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде путем принесения апелляционной жалобы, через Находкинский горсуд.

Судья О.В.Кирьянова