Мотивированное 

решение

 изготовлено: 11 декабря 2024 года.

УИД 27RS0021-01-2024-002008-78

Дело № 2-1251/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

п. Переяславка 09 декабря 2024 года 

Суд района имени Лазо Хабаровского края в составе: председательствующего судьи О.М. Красногоровой, при помощнике судьи А.В. Сумароковой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

истец Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска обратился в суд с данным иском к ответчику ФИО1, мотивируя тем, что 28 декабря 2021 года был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, по адресу ориентира

<

адрес>, для многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), сроком с 28 декабря 2021 года по 27 августа 2031 года. Ответчик с момента заключения договора не вносит арендную плату, что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. За период с 01 марта 2024 года по 31 августа 2024 года основной долг составил 4858000,02 рублей, пени за период с 11 марта 2024 года по 31 августа 2024 года начислена в размере 262871,78 рубль. Решением суда района имени Лазо от 20 июля 2024 года с ответчика взыскивалась задолженность по указанному договору аренды. Кроме того, ответчик незаконно передал права и обязанности по договору по договору переуступки ФИО2 31 января 2023 года. Указанная сделка является ничтожной, поскольку посягает на публичные интересы и права охраняемые законом интересы третьих лиц, а именно равный доступ граждан и организаций к аренде публичных земель, в связи с чем имеются основания для применения последствий ничтожной сделки. Департаментом 19 августа 2024 года в адрес ФИО1 направлена претензия с требованием о погашении задолженности с предупреждением о намерении расторгнуть договор аренды. Требования ответчиком не исполнены.

В связи с указанным истец Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28 декабря 2021 года № за период с 01 марта 2024 года по 31 августа 2024 года в размере 4858 000 рубля 02 копейки, пени за период с 11 марта 2024 года по 31 августа 2024 года в размере 262 871 рубль 78 копеек, расторгнуть договор аренды земельного участка № от 28 декабря 2021 года.

Определением суда от 24 октября 2024 года в порядке статьи 40 Гражданского процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3

Представитель истца Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, предоставил заявление, согласно которому просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Ответчик ФИО1 извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений относительно исковых требований не предоставил, об отложении рассмотрения дела не просил.

Ответчик ФИО3 в суд не явилась.

Во исполнение требований статей 113, 155 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчик извещался надлежащим образом путем направления заказных писем с уведомлением по последнему известному месту регистрации, однако почтовые конверты вернулись в суд в связи с истечением срока хранения. 

На запросы суда поступили ответы о наличии у ФИО3 абонентских номеров, на которые осуществлялись звонки, однако отвечали посторонние граждане, указавшие об извещении ими ФИО3 о наличии гражданского дела в производстве суда района имени Лазо и извещении её о дате и времени судебного заседания.

Руководствуясь статьей 165.1 Гражданского кодекса РФ, пунктами 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд приходит к выводу о надлежащем извещении ответчика ФИО3 о времени и месте слушания дела. 

При таких обстоятельствах, а также в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, поскольку препятствий к этому не имеется.

Изучив материалы гражданского дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено и подтверждено материалами гражданского дела, что 28 декабря 2021 года между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска в лице заместителя директора департамента муниципальной собственности по земельным отношениям администрации города Хабаровска ФИО10 и ФИО1 по результатам проведения аукциона заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по местоположению: 

<

адрес>, для многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), сроком действия договора с 28 декабря 2021 года по 27 августа 2031 года. 

По передаточному акту от 28 декабря 2021 года Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска передал ФИО1 земельный участок по договору аренды земельного участка № от 28 декабря 2021 года. 

Между тем, из выписки ЕГРН от 22 февраля 2024 года № следует, что 06 февраля 2023 года произведена государственная регистрация договора № от 31 января 2023 года переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № в пользу ФИО3 сроком действия с 28 декабря 2021 года по 27 августа 2031 года.

Действительно, из договора № переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 31 января 2023 года, заключенному между ФИО1 (Арендатор) и ФИО3 (Новый арендатор), усматривается, что Арендатор, предварительно уведомив Арендодателя, передал новому арендатору права и обязанности, предусмотренные Договором № аренды земельного участка (свойства участка указаны в п. 1.2.-1.8. настоящего Договора, заключенным между Арендатором и Арендодателем 28 декабря 2021 года по итогам торгов (протокол от 18 ноября 2021 года №), а Новый арендатор обязался принять переданные ему права и обязанности.

Актом приема-передачи земельного участка от 31 января 2022 года подтверждается приёмка Новым Арендатором (соответчиком ФИО3) земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно расписке к договору № переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 31 января 2023 года, ФИО1 получил от ФИО3 5000000 рублей 00 копеек, оплаченных в качестве платы за переуступку права аренды вышеуказанного земельного участка.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

Диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

Частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, а произвольная замена стороны в обязательстве фактически позволила бы арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Приведенное правило обусловлено соблюдением принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, ФИО3 не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов.

Доводы истца о нарушении оспариваемой сделкой публичных интересов, посягающих на интересы и права, охраняемые законом интересы третьих лиц, а именно равный доступ граждан и организаций к аренде публичных земель, являются обоснованными.

С учетом предмета настоящего спора и установленных судом фактических обстоятельств дела право ФИО1 на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона, в силу статьи 22 Земельного кодекса РФ невозможно ввиду установления положениями статьи 448 Гражданского кодекса РФ запрета такой переуступки, поскольку иное фактически позволило бы последнему по своему усмотрению определить в качестве стороны договора другое лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Как разъяснено в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,, применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса РФ).

В этой связи соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 28 декабря 2021 года, при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ следует квалифицировать как ничтожной сделкой, посягающей на публичные интересы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 79 вышепоименованного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).

При таком положении, учитывая, что договор № от 31 января 2023 года переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 28 декабря 2021 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3, является ничтожной сделкой, суд считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, возложив на ФИО3 обязанность передать ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по местоположению: 

<

адрес>, с исключением из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи №.

Поскольку договор № от 31 января 2023 года переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 28 декабря 2021 года недействителен с момента его заключения, права и обязанности Арендатора по первоначальному договору остаются неизменными. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

По условиям договора арендная плата уплачивается Арендатором ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц (пункт 2.1 договора).

Из пункта 2.2 договора следует, что Арендатору установлен размер годовой арендной платы 9716 000 рублей 00 копеек. Внесенный задаток в размере 4858 000 рублей 00 копеек засчитан в счет годовой арендной платы.

Арендатор надлежащим образом не исполнял свои обязанности по договору аренды, своевременно арендную плату не вносил, что подтверждается расчетом задолженности и не оспаривается ответчиком. 

В связи с нарушением арендатором условий договора аренды в части внесения арендной платы, Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска направлял в адрес ФИО1 претензионное письмо с предложением в добровольном порядке оплатить образовавшуюся задолженность по договору аренды. 

До настоящего времени ответчик каких-либо действий по погашению задолженности по договору аренды не предпринял.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства также допускается, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статья 330 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1 договоров аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В силу пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при взыскании неустойки с лиц, не являющихся коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией при осуществлении ею приносящей доход деятельности, правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ могу применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки в обеспечение исполнения обязательства и не должна нарушать права и свободы других лиц.

При этом, наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Из расчета задолженности по договору № от 28 декабря 2021 года следует, что ответчик не вносил арендную плату по договору аренды с 01 марта 2024 года по 31 августа 2024 года, пени с 11 марта 2024 года по 31 августа 2024 года. Размер задолженности по арендной плате за указанный период составил 4858 000 рубля 02 копейки, пени в размере 262 871 рубль 78 копеек.

Расчет долга по договору аренды судом проверен и признан правильным.

При взыскании неустойки суд не усматривает оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ по уменьшению её размера, так как сумма неустойки (штрафа) соразмерна суммам неисполненных денежных обязательств.

Разрешая исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка № от 28 декабря 2021 года, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 1 подпункт 2).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Аналогичное положение закреплено в пункте 6.3.5. договора аренды земельного участка № от 28 декабря 2021 года.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 в нарушение условий договора аренды № земельного участка, заключенного 28 декабря 2021 года между истцом и ответчиком, арендная плата не вносилась.

Ответчик ФИО1 не представил суду доказательств надлежащего исполнения обязательства, в связи с чем суд находит исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ.

Учитывая, что истец на основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении с требованием в суд, то в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход бюджета муниципального района имени Лазо Хабаровского края государственную пошлину на основании статьи 333.19 Налогового кодекса РФ в размере 59 846 рублей 10 копеек. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к ФИО1, ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать договор № переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 31 января 2023 года, заключенного между ФИО1, 

<

данные изъяты> и ФИО3, 

<

данные изъяты>, - ничтожным.

Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 06 февраля 2023 года о договоре № переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 31 января 2023 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3, в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние.

Обязать ФИО3 возвратить ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, денежные средства в размере 5000000 (пяти миллионов) рублей 00 копеек полученных по расписке к договору № переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 31 января 2023 года.

Расторгнуть договор аренды от 28 декабря 2021 года № земельного участка, заключаемого по результатам проведения аукциона, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по местоположению: 

<

адрес>, для многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), заключенный между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска в лице заместителя директора департамента муниципальной собственности по земельным отношениям администрации города Хабаровска ФИО4 и ФИО1. 

Взыскать с ФИО1, 

<

данные изъяты>, в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска задолженность по договору аренды земельного участка № от 28 декабря 2021года за период с 01 марта 2024 года по 31 августа 2024 года в размере 4858 000 рублей 02 копеек, пени за период 11 марта 2024 года по 31 августа 2024 года в размере 262 871 рубля 78 копеек, а всего взыскать в сумме 5120 871 (пяти миллионов ста двадцати тысяч восемьсот семидесяти одного) рубля 80 копеек. 

Взыскать с ФИО1, 

<

данные изъяты>, в доход бюджета муниципального района имени Лазо Хабаровского края государственную пошлину в размере 59 846 (пятидесяти девяти тысяч восемьсот сорока шести) рублей 10 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через суд района имени Лазо Хабаровского края в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Председательствующий О.М. Красногорова