Дело № 3а-156/2021

УИД:39OS0000-01-2021-000144-58

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

16 августа 2021 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе

председательствующего судьи Шубина Д.В., 

при секретаре Шавровой О.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЖЕМЧУЖИНА ВОСТОКА» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЖЕМЧУЖИНА ВОСТОКА» 13 мая 2021 года обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью № кв.м. По состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость данного земельного участка определена в сумме 45643400 рублей. Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка № не соответствует его рыночной стоимости, административный истец назначил проведение оценки его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке №Н-0368-2021, изготовленному ООО «НЦ «Балтэкспертиза», рыночная стоимость земельного участка № составляет 6943000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости ведёт к нарушению прав общества как плательщика земельного налога. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка № в размере его рыночной стоимости 6943000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года. 

Представитель ООО «ЖЕМЧУЖИНА ВОСТОКА» ФИО1 заявленные административные исковые требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении основаниям. 

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области», администрации МО «Гурьевский городской округ», о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили. 

Согласно заявлению администрации МО «Гурьевский городской округ», вопрос об удовлетворении административных исковых требований местный орган власти оставляет на усмотрение суда. Вместе с тем, в письменном отзыве администрации указано на некорректный подбор объектов-аналогов, а именно они необоснованно были учтены как расположенные в областном центре, неверно были определены виды разрешенного использования. 

Представитель ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО2 относительно заявленных административных исковых требований возражала. Учреждением представлены письменные возражения на административный иск, согласно которым по результатам государственной кадастровой оценки спорный земельный участок отнесен к сегменту 5 «Отдых (рекреация)», подгруппа 5.1.3 «Отдых (рекреация), объекты, расположенные за пределами областного центра и побережья Балтийского моря». Среднее значение по УПКС по данной подгруппе в Гурьевском городском округе составляет 2146,3 руб/кв.м., минимальное значение – 320,12 руб/кв.м. Отчет об оценке №Н-0368-2021 не соответствует законодательству об оценочной деятельности. Не выполнены в полном объеме требования п.п. «б» и «в» п. 11 ФСО №7. В отчете при анализе рынка использованы объекты, относящиеся к сегменту рынка «Отдых (рекреация)», отличному от сегмента объекта оценки «Предпринимательство (гостиничное хозяйство)», при том, что земли первого сегмента имеют более низкую стоимость. Стоимость объектов под гостиницы может превышать стоимость предназначенных для рекреации более чем в 5 раз. Не выполнены требования п.п. «б» п. 22 ФСО №7, так как подобраны объекты-аналоги, предназначенные под объекты рекреации. Все объекты-аналоги предлагались к продаже на праве арены, однако, повышающая корректировка к аналогу №2 не применена. Необоснованно применена понижающая корректировка 39% на местоположение, при этом оценщик приравнивает объекты-аналоги, расположенные в г.г. Балтийске, Зеленоградске, пос. Сокольники к расположенным в областном центре. Указанный в отчете срок экспозиции аналогов 6-18 месяцев документально не подтвержден. 

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ООО «ЖЕМЧУЖИНА ВОСТОКА» является собственником земельного участка №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью № кв.м. из земель населенных пунктов, разрешенное использование – для проектирования и строительства гостинично-ресторанного комплекса, для размещения гостиниц, на основании договора передачи земельного участка в собственность № от № года, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости. 

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 45653400 рублей на основании Постановления Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года №788. 

В соответствии с п. 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу п. 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются, в том числе, организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности. 

В силу п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для уплаты данного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Административным истцом представлен отчет об оценке №Н-0368-2021 от 25 марта 2021 года, изготовленный оценщиком ФИО5 (ООО «НЦ «Балтэкспертиза»), согласно которому рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6943000 рублей. 

При оценке применен сравнительный подход, метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов оценщиком подобраны три объекта-аналога – земельных участка, расположенных 

<

адрес> и 

<

адрес>, с разрешенным использованиемпод объекты рекреационного назначения, под строительство кемпинга с индустрией экотуризма, для размещения объектов рекреации и обслуживания объектов водного туризма. Применены корректировки на условия продажи, местоположение. 

Данный отчет, как указано выше, был подвергнут критике со стороны администрации МО «Гурьевский городской округ» и ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости». 

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО5 пояснил что, оценивая земельный участок № как земли рекреации, он исходил из его назначения, территориальной зоны, в которой он расположен. Законодательством разрешено строительство домов отдыха, пансионатов и иных подобных строений на землях рекреационного назначения. Объект-аналог № принадлежит на праве аренды сроком на 49 лет, что сопоставимо с правом собственности, в связи с чем корректировка не требовалась. Экспозиция земельных участков в 1-2 года при продаже является нормальной для Калининградской области. 

С учётом данных оценщиком пояснений суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке №Н-0368-2021 от 25 марта 2021 года не содержит недостатков и нарушений столь существенных, которые могли бы привести к признанию его недопустимым доказательством. Ввиду изложенного следует признать установленным, что рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6943000 рублей. 

Несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца как собственника, которые могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков равной их рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «ЖЕМЧУЖИНА ВОСТОКА» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости 6943000 (шесть миллионов девятьсот сорок три тысячи) рублей.

Датой подачи ООО «ЖЕМЧУЖИНА ВОСТОКА» заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его с настоящим административным иском в Калининградский областной суд – 13 мая 2021 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для ее внесения в качестве таковой в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 23 августа 2021 года. 

Судья Д.В. Шубин