Дело № 2-281/2024

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г. Новокубанск 28 февраля 2024 г.

Новокубанский районный суд Краснодарского края в составе судьи Аладьевой М.С., при секретаре Еременко Н.Н., с участием истца ИП главы КФХ ФИО1, представителя истца по доверенности ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика по доверенности ФИО4, представителя третьего лица ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 к ФИО3, ООО «Первый капитал» о переводе права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, признании права собственности на земельный участок отсутствующим,

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО6 КФХ ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ООО «Первый Капитал» о замене покупателя - ООО «Первый капитал» на истца в договоре купли - продажи от 16.08.2023 г., заключенном с продавцом - ФИО3, замене покупателя - ООО «Первый капитал» на истца в записи о праве в Едином государственном реестре прав собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 56 200 га кадастровый № . . ., расположенный по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, территория Ляпинского сельского округа, в 1825 м восточнее границы с ЗАО КСП «Кубань», номер регистрации права № . . . от 16.08.2023 г., взыскании с истца в пользу ООО «Первый капитал» уплаченных по договору купли - продажи от 16.08.2023 г. денежных средств, признании отсутствующим право собственности ООО «Первый капитал» на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 56 200 га кадастровый № . . ., расположенный по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, территория Ляпинского сельского округа, в 1825 м восточнее границы с ЗАО КСП «Кубань», указав, что 22.05.2015 г. между истцом и ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка, в рамках которого ФИО7 принадлежащий ей на праве собственности спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения передала в аренду истцу сроком до 25.05.2025 г. Данный договор прошел соответствующую государственную регистрацию. В последующем в виду смерти арендодателя – ФИО7 в права наследования, в том числе на указанный земельный участок, вступила ФИО3, при этом право аренды истца в отношении спорного земельного участка не изменились. В дальнейшем истцу из выписки из ЕГРН от 06.10.2023 г. стало известно, что собственником указанного земельного участка является ООО «Первый капитал». При этом истца как арендатора данного земельного участка и лица, имеющего преимущественное право на выкуп указанного земельного участка в известность никто не ставил, соответствующее предложение о реализации истцом принадлежащего ему в соответствии с положениями п. 3.2.4 договора аренды земельного участка от 22.05.2015 г. преимущественного права на выкуп данного земельного участка в адрес истца не направлялось и ему не вручалось, в виду чего со стороны ответчика ФИО3 были нарушены существенные условия договора аренды земельного участка. Договором купли – продажи от 16.08.2023 г. было нарушено право истца на преимущественный выкуп участка.

Истец ФИО6 КФХ ФИО1 в судебном заседании доводы и требования, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме, настаивал на удовлетворении иска, при этом пояснил, что о намерении продать спорный земельный участок ФИО3 сообщила ему примерно за месяц до сделки купли – продажи, заключенной с ООО «Первый капитал» 16.08.2023 г. Он подготовил 2 уведомления от имени ФИО8 в адрес департамента имущественных отношений Краснодарского края о продаже спорного земельного участка, а также земельного участка, принадлежащего отцу ФИО8, в надежде, что ФИО8 продаст ему земельный участок ее отца, так как он сомневался, не возникнут ли другие наследники на спорный земельный участок. Он обращался за разъяснениями к нотариусу ФИО9, которая пояснила, что срок исковой давности прошел.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2, в судебном заседании поддержал доводы и требования, изложенные в исковом заявлении, пояснив, что истец желал и желает купить спорный земельный участок. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признала, пояснив, что у нее с истцом были доверительные отношения, она говорила истцу о своем намерении продать спорный земельный участок, предложив ему выкупить принадлежащий ей указанный земельный участок. Ей срочно нужны были деньги. Однако истец пояснил ей, что хочет купить другой земельный участок, принадлежащий ее отцу. Спорный земельный участок истец не хотел покупать, говорил, что дорого, а также, что он хочет купить другой земельный участок, принадлежащий ее отцу. Права истца как арендатора не нарушены, он также продолжил пользоваться спорным земельным участком на правах аренды. Она в первую очередь в устной форме поставила истца в известность о своем волеизъявлении продать земельный участок. Уведомление в департамент имущественных отношений Краснодарского края о продаже земельного участка она не направляла, его печатал и направлял истец. Она хотела продать спорный земельный участок истцу, но он хотел купить именно ее отца землю, хотя она говорила истцу, что покупка спорного земельного участка ему ничем не грозит, посоветовала ему сходить к нотариусу, если истец в этом сомневается. О том, что она продала спорный земельный участок ООО «Первый капитал», она сообщила истцу по телефону. Документы на регистрацию заключенной с ООО «Первый капитал» сделки были сданы в МФЦ г. Армавира. Потом ей сообщили, что в договоре купли – продажи допущены технические ошибки, после устранения которых она подписала указанный договор.

Представитель ответчика - ООО «Первый Капитал» по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявления, возражениям, согласно которым п. 3.2.4 договора аренды не предоставляет арендатору преимущественное право выкупа земельного участка, в нем предусмотрена лишь обязанность арендодателей обеспечить арендатору возможность выкупа земельного участка перед другими лицами при равных условиях. При заключении договора аренды условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, выкупную цену земельного участка стороны не согласовали, таким образом в части выкупа объекта договор не может считаться заключенным, и арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества. Действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка. В данном случае при отсутствии в договоре аренды либо дополнительном соглашении к нему согласованного условия о выкупе земельного участка у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях. В договоре аренды от 22.05.2015 г отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены, о порядке, сроках ее внесения. Указанный договор аренды не содержит условий об обязанности арендодателя – собственника участка извещать в какой – либо форме арендатора о намерении продать участок, как и последствий неисполнения арендодателем такого условия договора.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности – заместитель межмуниципального отдела по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО5 в судебном заседании полагался на усмотрение суда, пояснив, что сделка между ответчиками была заключена и зарегистрирована в соответствии с правовыми требованиями и нормами. Первоначально при проведении правовой экспертизы были выявлены недочеты, технические ошибки в договоре купли – продажи, которые были в последующем устранены. Основания для приостановления государственной регистрации отсутствовали. Это одна сделка, которая была заключена, совершена и зарегистрирована.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы, допросив свидетелей, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании установлено, что между ИП ФИО6 КФХ ФИО1 и ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка от 22.05.2015 г. с кадастровым номером 23:21:0206000:45, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, территория Ляпинского сельского округа, в 1 825 м восточнее границы с ЗАО КСП «Кубань». Срок действия договора до 25.05.2025 г. В последующем в виду смерти арендодателя ФИО7 в порядке наследования право собственности на указанный земельный участок перешло к ФИО3 При этом право аренды истца в указанном земельном участке сельскохозяйственного назначения не изменилось. Ответчик ФИО3, желая реализовать принадлежащий ей на праве собственности земельный участок, предложила истцу в устной форме купить его. Однако истец проигнорировал данное предложение, указав ей на то, что хочет приобрести другой участок, принадлежащий отцу ФИО3

Документы, подтверждающие перечисление истцом каких - либо денежных средств ФИО3 в счет выкупной стоимости спорного земельного участка, в суд не предоставлены. 

10.08.2023 г. ФИО3 и ООО «Первый Капитал» заключили договор купли - продажи, зарегистрировали его в установленном порядке, о чем имеется регистрационная запись № . . . от 16.08.2023 г. При этом в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об обременении земельного участка в пользу ИП ФИО6 КФХ ФИО1

В п. 3.2.4 договора аренды земельного участка от 22.05.2015 г. указано, что арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами. 

Истец считает, что его права нарушены в связи с не извещением ответчиком ФИО3 в письменной форме его, как арендатора, о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В пункте 2 ст. 624 ГК РФ указано, что если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Пунктом 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным Законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно п. 4 ст. 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона. 

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, в этой связи к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Пункт 3.2.4 договора аренды от 22.05.2015 г. не предоставляет арендатору преимущественное право выкупа земельного участка, в нем предусмотрена лишь обязанность арендодателей обеспечить арендатору возможность выкупа земельного участка перед другими лицами при равных условиях. 

При заключении договора аренды условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, выкупную цену земельного участка стороны не согласовали, таким образом в части выкупа объекта договор не может считаться заключенным, и арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества. 

Действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка. 

В данном случае при отсутствии в договоре аренды либо дополнительном соглашении к нему согласованного условия о выкупе земельного участка у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях. 

В договоре аренды от 22.05.2015 г отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены, о порядке, сроках ее внесения. 

Указанный договор аренды не содержит условий об обязанности арендодателя – собственника участка извещать в какой – либо форме арендатора о намерении продать участок, как и последствий неисполнения арендодателем такого условия договора.

Гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка. 

В данном случае при отсутствии в договоре аренды либо дополнительном соглашении к нему согласованного условия о выкупе земельного участка у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях.

В судебном заседании свидетель - специалист 1 категории филиала ГАУ КК «МФЦ КК» в г. Армавир ФИО10 показала, что принимала документы на регистрацию сделки между ФИО3 и ООО «Первый капитал», в последующем звонила заявителям, так как неправильно был отсканирован документ. 

Свидетель - заместитель начальника территориального отдела №2 филиала ППК «Роскадастр» (по Армавирскому, Новокубанскому, Отрадненскому, Успенскому районам) ФИО11 показала в судебном заседании, что ею были предоставлены документы по запросу суда.

Согласно п.п. 1, 2. ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

С учетом того, что законом не предусмотрено преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого объекта, соглашений о выкупе земельного участка между арендодателем и арендатором не заключалось, условий о выкупе, о размере выкупной цены, о порядке и сроках ее внесения договор аренды не содержит, в связи с этим, руководствуясь принципом свободы договора и недопустимости понуждения к его заключению, оснований для удовлетворения иска, перевода прав по договору купли-продажи на истца ИП главы КФХ ФИО1 суд не усматривает.

Таким образом, с учетом фактических обстоятельств дела, изложенных норм закона, пояснений сторон и показаний свидетелей, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд считает взыскать с истца в доход государства государственную пошлину в размере 16 600 руб., в соответствии с требованиями ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска в размере 1 800 000 руб., с учетом оплаты истцом государственной пошлины в сумме 600 руб. (17 200-600=16 600). 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 к ФИО3, ООО «Первый капитал» о замене покупателя - ООО «Первый капитал» на индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 в договоре купли - продажи от 16.08.2023 г., заключенного с продавцом - ФИО3, замене покупателя - ООО «Первый капитал» на индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 в записи о праве в Едином государственном реестре прав собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 56 200 га кадастровый № . . ., расположенный по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, территория Ляпинского сельского округа, в 1825 м восточнее границы с ЗАО КСП «Кубань», номер регистрации права № . . . от 16.08.2023 г., взыскании с индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 в пользу ООО «Первый капитал» уплаченных по договору купли - продажи от 16.08.2023 г. денежных средств, признании отсутствующим право собственности ООО «Первый капитал» на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 56 200 га кадастровый № . . ., расположенный по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, территория Ляпинского сельского округа, в 1825 м восточнее границы с ЗАО КСП «Кубань».

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 (ОГРНИП № . . ., ИНН № . . .) в доход государства государственную пошлину в размере 16 600 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

СУДЬЯ: М.С. Аладьева