Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и 

7 декабря 2017 года г. Жигулевск

Жигулевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего – судьи Никоновой Л.Ф., 

при секретаре Фирстовой Д.Н., 

с участием ответчиков ФИО1, ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2410/2017 по иску АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец - АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратился в Жигулевский городской суд с иском к ФИО1, ФИО2, требуя взыскать с ответчика ФИО1 образовавшуюся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору №-ин от ДД.ММ.ГГГГ в размере 786725 руб. 16 коп., расторгнуть указанный выше договор и обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО «Инвестрастбанк» (первоначальный кредитор») был заключен кредитный договор №-ин, в соответствии с условиями которого заемщику был предоставлен кредит в размере 820 000 руб., сроком на 348 месяцев, под 12,4 % годовых, для целевого использования: приобретения в собственность заемщика в целях постоянного проживания предмета ипотеки, а именно: жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 46,3 кв. м.

На основании договора купли-продажи квартиры № б/н от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО1(доля 2/3) и ФИО2 (доля 1/3) на указанную квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика в соответствии с п. 1.2.6 кредитного договора, ст.77 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является залог (ипотека) квартиры. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной (п. 1.3. Кредитного договора), составленной ответчиком как должником и залогодателем, и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Банк ИТБ» Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время текущим владельцем закладной является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «АИЖК») (ИНН 

<

***>), созданное Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан страны, выработки единых стандартов жилищного кредитования и формирования рынка ипотечных ценных бумаг. 

Права законного владельца закладной подтверждаются справкой от ДД.ММ.ГГГГ о наличии закладной на счете ДЕПО, выданной АО «ГАЗПРОМБАНК», ведущим депозитарный учет закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования»..

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в расчете задолженности от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ производил с нарушением условий кредитного договора, в т.ч. и в части своевременного возврата кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме.

В соответствии с условиями п.2.5.2, 2.5.3 кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1 % процента за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором, истцом в соответствии с п.4.4.1. кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ Указанные требования ответчиками выполнены не были, добровольно задолженность не погашена.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность ответчика составляет 786 725,16 рублей, в том числе:

759 725,16 руб. - задолженность по основному долгу;

25 600,64 руб. - задолженность по процентам;

2 072,35 руб. - задолженность по пени.

Данную задолженность, а также понесенные по делу судебные расходы в виде уплаченной при подаче иска государственной пошлины истец просит взыскать с ответчика ФИО1 Также истец просит расторгнуть кредитный договор №-ин от ДД.ММ.ГГГГ, обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу, 

<

адрес>, путем ее продажи в порядке, установленном законодательством РФ, с публичных торгов.

Представитель истца - АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.159), представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 5). 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала, пояснив, что получала кредит на приобретение квартиры, которая является предметом залога. Допускала просрочки платежей. Последний платеж в счет погашения долга был осуществлен в полном объеме в ДД.ММ.ГГГГ, с этого времени вносила платежи несвоевременно и не в полном объеме. Расчет задолженности не оспаривает, согласна на расторжение кредитного договора. С оценкой спорной квартиры согласна, оспаривать оценку не намерена.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала, пояснив, что оценку стоимости квартиры, предложенную банком и указанную в исковом заявлении, не оспаривает, ходатайствовать о проведении экспертизы на предмет оценки объекта ипотеки не намерена.

Признание иска ответчиками занесено в протокол судебного заседания в порядке ч. 1 ст. 173 ГПК РФ и ими подписано.

Судом разъяснены последствия признания иска, согласно ч. 2 ст. 173 ГПК РФ, о чем указано в протоколе судебного заседания.

Выслушав пояснения ответчиков, исследовав материалы дела, суд признает заявленные требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим. 

Согласно ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону и нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Признание ответчиками иска в рассматриваемом случае не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, поскольку исковое требование и его признание основаны на кредитном договоре, положения которого соответствуют действующему законодательству и сторонами не оспариваются.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, регламентирующие порядок заключения и исполнения договора займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

На основании ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ).

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что положения п. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба (п. 2 Определения от 21 декабря 2000 г. N 263-О).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в т.ч. при существенном нарушении договора другой стороной. 

Суд при разрешении спора также исходит из положений ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, и статьи 310 ГК РФ, предусматривающей что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна ( ч. 3 ст. 348 ГК РФ).

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда ( ч. 1 ст. 349 ГК РФ).

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. 

Имеющимися в деле доказательствами – копией кредитного договора №-ин от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-30), информацией о полной стоимости кредита (л.д. 31-33), информацией об условиях предоставления и погашения кредита по состоянию на дату заключения договора (л.д. 34-45), подтверждается факт получения ответчиком ФИО1 кредита, предоставленного ОАО Коммерческий банк «Инвестрастбанк», в размере 820 000 рублей, сроком на 348 месяцев, с установлением ежемесячного аннуитетного платежа в размере 8284 руб., с выплатой 11,7 % годовых, на приобретение в общую долевую собственность ответчиков квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, состоящей из 2 комнат, общей площадью 46,3 кв. м. 

В соответствии с условиями заключенного кредитного договора платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются заемщиком не позднее даты ежемесячного платежа - последнее число каждого календарного месяца (п.2.3.8.3.), путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированной в п.2.3.9. Кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 8 284 руб.

В соответствии с п. 2.4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленными в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) в том числе, в следующих случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если такая просрочка незначительна. 

В случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности банк вправе начислять неустойки (пеня) в размере 0,1 % процента за каждый день просрочки (п. 2.5.2., 2.5.3 кредитного договора). 

Согласно п.п. 1.2.6-1.2.8.1 кредитного договора обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщиков является ипотека недвижимого имущества в силу закона, в соответствии со ст.77 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)».

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должником и залогодателями, и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области первоначальному залогодержателю - ОАО Коммерческий банк «Инвестрастбанк». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д. 58-74,145-146).

Права (требования) по закладной были переданы АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК») (ИНН 

<

***>), являющегося в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ о наличии закладной на счете ДЕПО, выданной АО «ГАЗПРОМБАНК», ведущем депозитарный учет закладных, согласно которой владельцем счета ДЕПО является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (л.д. 53). В соответствии с правилами п.1 ст.48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о её новом владельце не делается

Наличие неисполненных заемщиком обязательств по возврату основного долга по договору подтверждается предоставленными суду расчетом о размере предъявленных требований (л.д. 7-11), собственными пояснениями ответчика ФИО1 в судебном заседании, а также требованиями о досрочном истребовании задолженности, направленных в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54-55,56-57). Из расчета о размере предъявленных требований усматривается, что последний платеж в счет погашения основного долга ответчиками осуществлен в ДД.ММ.ГГГГ, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ платежи вносились несвоевременно и не в полном объеме (л.д. 7-9). 

Согласно расчету истца, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-11), задолженность ответчика составляет 786 725,16 рублей, в том числе: 759 725,16 руб. - задолженность по основному долгу; 25 600,64 руб. - задолженность по процентам; 2 072,35 руб. - задолженность по пени. 

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден – требования о досрочном истребовании задолженности и расторжении договора направлены в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54-55,56-57).. 

Таким образом, в судебном заседании подтверждено, что ответчица ФИО1 не выполнила свои обязательства по кредитному договору, что, согласно п. 2.4.4.1 кредитного договора, является основанием для досрочного взыскания задолженности, а в силу ст. 450 ГК РФ – основанием для расторжения договора по требованию второй стороны, в связи с чем заявленные требования в части взыскания задолженности по основному долгу и процентов судом признаются подлежащими удовлетворению. 

Разрешая требование об обращении взыскания на предмет залога, суд также находит его подлежащим удовлетворению, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна ( ч. 3 ст. 348 ГК РФ).

Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Принадлежность залогодателям ФИО1 и ФИО2 заложенного объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 145-146). 

Истцом к иску приложен отчет об определении рыночной и ликвидационной стоимости предмета залога, составленный ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», согласно которому рыночная стоимость указанной квартиры определена в 884000 руб. (л.д. 75-78).

При определении в порядке п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальной продажной цены заложенного имущества, суд считает возможным установить требуемую истцом начальную продажную цену заложенного объекта недвижимости в размере 707200 руб., поскольку такая цена составляет 80% рыночной стоимости предмета залога, установленной предоставленным в дело отчетом оценщика ( л.д. 75-78) и не оспаривается ответчиками. При этом суд учитывает, что по результатам торгов имущество будет продано лицу, предложившему наивысшую цену, что отразит реальную продажную стоимость имущества и не нарушит права ответчиков, в том числе на получение разницы при превышении суммы, вырученной при реализации над обеспеченным залогом требованием.

С ответчика ФИО1 также на основании ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию в пользу истца возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор №-ин от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между КБ «ИНВЕСТРАСТБАНК» (ОАО) с одной стороны и ФИО1 с другой стороны. 

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» образовавшуюся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору №-ин от ДД.ММ.ГГГГ в размере 786725 рублей 16 коп., в возмещение понесенных по делу судебных расходов 17067 руб. 25 коп., а всего 803792 руб. 41 коп. 

Обратить взыскание на предмет залога в силу закона – квартиру общей площадью 46, 3 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую по праву общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2, путем продажи в порядке, установленном законодательством РФ, с публичных торгов, установив начальную продажную цену объекта в размере 707200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в апелляционном порядке путем подачи жалобы в Жигулевский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Жигулевского городского суда Л.Ф.Никонова

Настоящее решение в окончательной форме изготовлено 7 декабря 2017 года.

Судья Жигулевского городского суда Л.Ф. Никонова