РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

9 июля 2018 года город Тула 

Зареченский районный суд города Тулы в составе:

председательствующего Реуковой И.А.,

при секретаре Шпаковой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску ФИО1 к акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, к АО «Инвестиционно-строительная компания» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома в размере 391 300 руб., процентов за пользование денежными средствами, рассчитанными в соответствии с правилами ст. 395 ГК РФ на день вынесения решения судом, компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от суммы присужденной судом, оплаты услуг представителя в размере 30 000 руб. 

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома на квартиру 

<

адрес>, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области за №. Согласно указанному договору его цена рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра умноженной на площадь квартиры. По договору площадь квартиры с учетом площади холодных помещений составляет 41 кв.м, из которых в соответствии с приложением № к договору, площадь кухни - 8,9 кв.м, площадь общей комнаты - 12,5 кв.м, площадь прихожей - 6 кв.м, площадь санузла - 4,5 кв.м, площадь лоджии - 9,1 кв.м. Таким образом, общая жилая площадь составляет 31,9 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истцу по передаточному акту передана квартира общей площадью 33,2 кв.м, общей площадью с учетом холодных помещений - 42,2 кв.м. Впоследствии из-за допущенной ошибки в первоначальных расчетах были внесены изменения в ЕГРН в части фактической площади жилого помещения, которая составила 32,3 кв.м (вместо 33,2 кв.м).

Истец полагает, что фактическая цена квартиры должна была составить произведение установленной застройщиком стоимости 1 кв.м жилого помещения на общую площадь жилого помещения 31,9 и составить 1 371 700 руб., то есть ответчиком нарушены требования к определению цены договора, поэтому произошло неправомерное удержание денежных средств, излишне уплаченных истцом за нежилое помещение – лоджию, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд с вышеуказанным иском.

Определением Зареченского районного суда города Тулы от ДД.ММ.ГГГГ в порядке ст. 43 Гражданского процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тульской области. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте его проведения извещена своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просила, представила суду ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика АО «Инвестиционно-строительная компания» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1 по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тульской области в судебное заседание явку представителя не обеспечило, о дате, времени и месте его проведения извещено своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просило. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тульской области по доверенности ФИО4 представила суду ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. 

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).

В ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ, вступившего в силу с 01.01.2017) предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в той же редакции) содержит понятие объекта долевого строительства, а именно, жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Инвестиционно-строительная компания» (ранее ЗАО «Инвестиционно-строительная компания») и ФИО1 заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: 

<

адрес>, многоквартирные многоэтажные жилые дома со встроенными административно-хозяйственными учреждениями локального назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (п.2.1 договора).

Согласно п. 2.3 договора № о долевом участии в строительстве жилого дома застройщик передает в собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства со следующими идентификационными и техническими характеристиками: номер корпуса по генплану – 3, секция 5, этаж – 4, номер квартиры №, количество комнат – 1, площадь – 41,0 кв.м, с учетом 100% площади холодных помещений, согласно приложению №, именуемая далее по тесту – квартира.

По условиям указанного договора его цена определена сторонами как сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства и расходуемых на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика (п.3.1 договора). Общая цена договора рассчитана исходя из стоимости одного квадратного метра умноженной на площадь квартиры, и подлежит корректировке, согласно п. 3.8 договора, в связи с уточнением общей площади квартиры по результатам технической инвентаризации объекта, проводимой Тульским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по г. Туле (п.3.3 договора). На момент заключения договора его общая цена составляет 1 763 000 руб. (п.3.4 договора). Стоимость одного квадратного метра жилого помещения объекта долевого участия в строительстве составляет 43 000 руб. (п.3.5 договора) В случае отклонения в сторону уменьшения или увеличения фактической общей площади квартиры, указанной в п. 2.3 договора, от проектной общей площади, в связи с получением данных технической инвентаризации дома стороны изменяют цену договора. Взаимозачет осуществляется по фактическим площадям квартиры. При увеличении фактической общей площади квартиры более чем на 1 кв.м, с учетом холодных помещений, доплату средств за выявленную разницу площадей, рассчитанную в соответствии с п. 2.3, 3.5 настоящего договора, производят участники долевого строительства. При уменьшении фактической общей площади квартиры белее чем на 1 кв.м, с учетом холодных помещений, возврат уплаченных денежных средств за выявленную разницу площадей, рассчитанную в соответствии с п.п. 2.3, 3.5 договора, производит застройщик (п.п. 3.1, 3.3, 3.5, 3.8 договора о долевом участии в строительстве жилого дома №).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком во исполнение вышеуказанного договора подписан передаточный акт жилого помещения – квартиры по договору долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность жилое помещение – однокомнатную квартиру общей площадью 33,2 кв.м, жилой площадью 13,8 кв.м, общей площадью с учетом холодных помещений 42,2 кв.м, расположенное в секции 5 на 4 этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 

Как предусмотрено в п. 3 вышеуказанного передаточного акта, настоящим актом стороны признают и подтверждают, что в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию удостоверяет, что строительство жилого дома и квартиры выполнено в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, построенные жилой дом и квартира соответствуют проектной документации, строительным нормам и правилам, условиям договора участия в строительстве. Квартира не имеет дефектов и недостатков и полностью устраивает участника долевого строительства. Претензии к застройщику на момент передачи квартиры у участника долевого строительства отсутствуют. 

Согласно п. 5 передаточного акта общая и жилая площади передаваемой квартиры указаны в соответствии с фактическими показателями завершенного строительством многоквартирного дома, изготовленным ООО «Формат Эксперт Сервис». Площадь квартиры (отклонение площади квартиры от проектной) соответствует условиям договора. Доплата или возврат денежных средств по результатам обмера не производилась.

В соответствии с п. 7 указанного выше передаточного акта расчеты по договору между застройщиком и участником долевого строительства произведены полностью. 

С условиями договора долевого участия в строительстве и передаточным актом истец ФИО1 была ознакомлена, о чем свидетельствуют содержание представленных документов, ее собственноручные подписи на них, и не оспаривалось стороной истца в ходе судебного разбирательства. 

Как усматривается из представленной суду выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за истцом было зарегистрировано право собственности на квартиру с кадастровым номером № общей площадью 33,2 кв.м, однако при проведении кадастровых работ кадастровым инженером ООО «Формат Эксперт Сервис» ФИО5 зафиксировано изменение площади квартиры. Согласно заключению, имеющемуся в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленном кадастровым инженером ФИО5, технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых робот в связи с изменением сведений о площади помещения с кадастровым номером №, в том числе с исправлением реестровой ошибки, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>. Площадь помещения изменилась за счет уточнения размеров. Предыдущие размеры указаны с неточностью в связи со сбоем оборудования. В ходе выполнения кадастровых работ произведено уточнение размеров помещений, повлекшее изменение площади. Уточненная площадь составляет 32,3 кв.м. В настоящее время за истом зарегистрирована квартира с кадастровым номером № площадью 32,3 кв.м (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).

В ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 

Действительно, данной правовой нормой площадь лоджии не включена в общую площадь квартиры.

Между тем суд учитывает, что исходя из смысла ст. 4 Жилищного кодекса РФ и ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются указанным законом, а не нормами Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ, вступившего в силу с 01.01.2017) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.1 ст. 23 вышеуказанного Федерального закона (в той же редакции) государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Во исполнение вышеуказанной нормы и в пределах предоставленных полномочий, министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России), как федеральным органом исполнительной власти, 25.11.2016 издан Приказ N 854/пр, зарегистрированный в министерстве юстиции РФ 16.12.2016 за N 44769, «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», в соответствии с приложением к которому установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, соответственно для лоджий – 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд – 1,0.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы материального права, условия п.п. 2.3, 3.5 заключенного между сторонами договора № (с учетом приложений №), положения подписанного между сторонами передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что размер площади объекта долевого строительства включал в себя площадь лоджии, а равно включал общий размер стоимости объекта долевого строительства.

При этом суд также учитывает, что согласно п.2.3 договора № и приложения № к нему, подписанного сторонами, общая площадь объекта долевого строительства, с учетом площади холодных помещений, составляла 41 кв.м, из которых, площадь кухни - 8,9 кв.м, площадь общей комнаты - 12,5 кв.м, площадь прихожей - 6 кв.м, площадь санузла - 4,5 кв.м, площадь лоджии - 9,1 кв.м. Общая же площадь жилого помещения составляла 31,9 кв.м.

В соответствии с подписанным между сторонами передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ, истцу было передано жилое помещение – однокомнатная квартира №, общей площадью, с учетом холодных помещений - 42,2 кв.м, из которых общая площадь жилого помещения составила 33,2 кв.м, жилая площадь – 13,8 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в результате уточнения площади квартиры, площадь жилого помещения составила 32,3 кв.м.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, передано истцу жилое помещение большей площадью, чем было предусмотрено договором № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве. 

Исходя из положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, определяющей общее имущество собственников в многоквартирном жилом доме, лоджии, балконы, террасы и др., расположенные в квартирах, не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Спорная лоджия предназначена для обслуживания только квартиры истца и не является общедомовым, в связи с чем неправомерно возлагать бремя содержания имущества (спорной лоджии), не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в доме, на собственников квартир, не оборудованных балконами.

Кроме того, наличие или отсутствие в приобретаемой квартире выхода на лоджию выступает условием, конкретизирующим технические характеристики объекта строительства, и одновременно служит обстоятельством, вполне определенно влияющим на формирование договорной цены. Оборудование квартиры балконом или лоджией повышает потребительские качества жилья (обеспечивает повышенную солнцезащиту, предоставляет дополнительное пространство для хранения лыж, велосипедов и других вещей), но при этом требует от застройщика дополнительных усилий и затрат при проектировании и строительстве здания.

Поскольку взаиморасчеты между сторонами должны производиться в соответствии с тем видом площади объекта, которая указана в договоре, оснований для взыскания с застройщика разницы стоимости квартиры не имеется, поскольку суммарная площадь квартиры с учетом площади лоджии превышает площадь квартиры, указанную в договоре. 

Доводы истца о том, что площадь лоджии не подлежит учету для определения окончательной стоимости квартиры, не основаны на договоре.

Договором о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенным между истцом и ответчиком, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате участником долевого строительства, площади жилых помещений и площади лоджии без применения понижающего коэффициента, что не противоречит указанным выше правовым нормам, в частности ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ, вступившего в силу с 01.01.2017).

С учетом изложенного, суд считает исковые требования истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома в размере 391 300 руб. не подлежащими удовлетворению.

Таким образом, проанализировав установленные по делу обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследовав собранные по делу доказательства, каждое в отдельности и в совокупности с другими доказательствами, оценив их относимость, допустимость и достоверность в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, принимая во внимание положения п.п. 1, 4 ст. 421, ст. 422, п. 1 ст. 424, ст. 431 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ, вступившего в силу с 01.01.2017), суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении первоначальных требований, производные требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от суммы присужденной судом, суд находит не подлежащими удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Учитывая, что истцу ФИО1 судом отказано в удовлетворении исковых требований, соответственно понесенные ей расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Зареченский районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13 июля 2018 года.

Председательствующий И.А. Реукова