Мотивированное 

решение

 изготовлено 06 июля 2017 года.

Д 2-360\17

Р Е Ш Е Н И Е 

Именем Российской Федерации 

«03» июля 2017 года

Городской суд города Лесного Свердловской области

В составе: председательствующего Зыкиной М.Н.

при секретаре судебного заседания Азановой К.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ИП ФИО1 к ООО «Империал», ИП ФИО2 , ИП ФИО3 , ИП ФИО4 об оспаривании решения собрания собственников недвижимого имущества от ***, 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в городской суд гор. Лесного с исковым заявлением к ООО «Империал», ИП ФИО2, ИП ФИО3, ФИО4 об оспаривании решения собрания собственников недвижимого имущества от *** 

В обоснование требований истец указал, что ООО «Империал», ФИО3, ФИО5 (ФИО5. в настоящее время продал свою долю ООО «Империал»), ФИО6, ФИО7, ФИО1 принадлежит в общей долевой собственности нежилое здание, расположенное по адресу: ***. 

ФИО1 было направлено уведомление о проведении общего собрания собственников недвижимости с указанием следующей повестки собрания, которое состоялось *** в здании, расположенном по адресу: ***. На собрании присутствовали ООО «Империал» в лице представителя ФИО8; ФИО3; ФИО5; ФИО2; ФИО4, не присутствовал ФИО1 

Согласно протоколу общего собрания от *** были приняты решения, с которыми он не согласен и считает их ничтожными, поскольку в компетенцию общего собрания входят вопросы, связанные с управлением общим имуществом; решение вопросов, связанных с владением и пользованием имуществом, находящимся в общей долевой собственности, законом решать на общем собрании не предусмотрено. Кроме того, согласно п.п. 1 ст. 181.5 ГК РФ решения принятые по вопросу, не включенному в повестку дня, ничтожны, в повестку были включены не все вопросы, принятые на общем собрании.

Незаконные решения, принятые на собрании, повлекли нарушение прав истца, поскольку связанны с владением и пользованием его долей, что недопустимо без его согласия. Более того, ООО «Империал» в адрес ФИО1 направило письмо, в котором указано, что на основании решения собрания он должен заплатить сумму в размере 761 816 рублей 84 копейки, поскольку как указано в справке-расчете от *** убытки по содержанию нового здания составляют 5 544 115 рублей. Вместе с тем, ООО «Империал» - застройщик документально не подтвердил, что убытки возникли после ввода объекта в эксплуатацию. 

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просит в судебном порядке признать недействительными решения, принятые на общем собрании от ***, в форме протокола, а именно п. 1) об утверждении текста Соглашения о коллективном порядке и распоряжении строения; п.2) введение в действие с *** соглашения о коллективном порядке и распоряжении строением с ***; п.3) об обязании Инвестора-застройщика сдать все общие площади коммерческой нежилой недвижимости в аренду;п.4) проведение учета всех расходов, и распределении данных расходов на дольщиков недвижимости - соразмерно их долям в собственности здания, датированных после ввода здания в - эксплуатацию (с ***), в том числе: распределение расходов на перегородки на дольщиков недвижимости - соразмерно их долям в собственности здания; распределение расходов по благоустройству на дольщиков недвижимости соразмерно их долям в собственности здания; распределение расходов на вывоз мусора на дольщиков недвижимости - соразмерно их долям в собственности здания; заключение договоров с ООО «Пожсервис» и ЧОП «Добрыня»; распределение расходов на дезинфекцию на дольщиков недвижимости - соразмерно их долям в собственности здания; п.5) о направлении денежных средств от сдачи площадей в аренду в погашение расходов и оплату коммунальных платежей; п.6) распределение денежных средств, оставшихся после оплаты текущих расходов между дольщиками коммерческой нежилой недвижимости прямо пропорционально их долям в строении; п.7) отказ в заявлении ФИО1 о выделе его доли в натуре, п.8) отказ в заявления ФИО5 о выделе его доли в натуре, п. 9) отказ в заявлении ФИО2 о выделе его доли в натуре; п.10) дополнительное энергоснабжение: покупка ТП 2; одобрение сметы ООО «РЭКа» на введение кабельной линии от ТП167 до вновь установленной ТП; п. 11) модернизация вентиляции на 2 этаже здании, установка кондиционеров; 12) отказ в предоставлении отчетов расходов на строительство инвестиционного объекта Инвестора-застройщика; п. 13) отказ в предоставлении отчета об исполнении проектной документации.

В дальнейшем истец требования уточнил и просил признать решение от *** в полном объеме недействительным, то есть с п.1 по 19 пункты. 

В судебном заседании истец и его представитель требования поддержали, истец ФИО1 дополнительно ссылался на позднее уведомление его о проведении собрания.

Ответчики ООО «Империал», ФИО3 и ФИО4 против требований возражали, полагая решение собрания законным, легитимным, процедурные вопросы соблюденными.

Ответчик ФИО2 с исковыми требованиями согласился, заявив, что поддерживает доводы истца, полагает собрание и принятые на нем решения незаконными, однако самостоятельно оспаривать решение не намерен.

Суд, заслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела приходит к следующему.

В силу ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 названного Кодекса).

В силу п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В соответствии со ст. 249 названного Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно абзацу 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что принятие решений независимо от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в здании ставит собственников помещений в неравное положение и нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства как нормы регулирующего сходные отношения.

Согласно п. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, установлен в п. 2 указанной статьи и включает в себя среди прочего принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. При этом данный перечень не является исчерпывающим.

В силу п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

На основании п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 данного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 6 указанной статьи установлено право собственника помещения в многоквартирном доме обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Пунктом 1 ст. 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В силу п. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2).

Пунктом 3 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации право оспорить решение собрания в суде предоставлено участнику соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавшему участия в собрании или голосовавшему против принятия оспариваемого решения.

Согласно ст. 181.5 названного Кодекса, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

По делу установлено, что Истец ФИО1 и Ответчики являются участниками долевой собственности на нежилое помещение здание, расположенное по адресу *** ( ФИО1 принадлежит ***, ООО «Империал» ***, ФИО3 ***, ФИО2 ***, ФИО4 ***, ФИО5*** ( в настоящее время доля ФИО5 принадлежит ООО «Империал»).

*** состоялось собрание дольщиков, оформленное протоколом от ***, на котором были приняты следующие решения:

1. Выбор способа управления зданием в виде Товарищества Собственников Недвижимости.

решение по данному вопросу не принято.

2.Утверждение устава ТСН

Устав не утвержден.

3. Утверждение текста Соглашения о коллективном порядке и распоряжении строения. Текст Соглашения утвержден.

4. Введение в действие с *** Соглашения о коллективном порядке и распоряжении строением с ***.

Решение принято.

5. Обязании Инвестора-застройщика заключить договора с поставщиками коммунальных услуг, и производить по ним оплату вплоть до регистрации ТСН и передачи здания ТСН.

Решение принято.

6. Обязать Инвестора-застройщика сдать все общие площади коммерческой нежилой недвижимости в аренду.

Решение принято.

Решение принято.

7. Проведение учета расходов и распределении данных расходов на дольщиков недвижимости-соразмерно их долям в собственности здания, датированных после ввода в эксплуатацию ( с ***).

Решение принято.

В том числе:

-распределить расходы на перегородки на дольщиков недвижимости-соразмерно их долям в собственности здания;

Решение принято.

- распределить расходы по благоустройству на дольщиков недвижимости соразмерно их долям в собственности здания;

Решение принято.

-распределить расходы на вывоз мусора на дольщиков недвижимости соразмерно их долям в собственности здания;

Решение принято единогласно.

- заключить договора с ООО «Пожсервис» и ЧОП «Добрыня»;

Решение принято.

-распределить расходы на дезинфекцию на дольщиков недвижимости соразмерно их долям в собственности здания;

Решение принято.

- 8. Денежные средства от сдачи площадей в аренду направить в погашение расходов и оплату коммунальных платежей.

Решение принято.

9. Денежные средства, оставшиеся после оплаты текущих расходов, распределить между дольщиками коммерческой нежилой недвижимости прямо пропорционально их долям в строении.

Решение принято.

-10. Заявление ФИО1 о выделе его доли в натуре.

Решение не принято.

-11. Заявление ФИО5 о выделе его доли в натуре.

Решение принято.

-12. Заявление ФИО2 о выделе его доли в натуре.

Решение принято.

-13. Дополнительное энергоснабжение:

-оглашение письма ООО «Элегант Плюс» о недостаточном резерве мощностей ТП 68 для нужд здания.

Письмо огласили.

-Презентация проекта альтернативного энергоснабжения

Презентацию провели.

-покупка ТП 2;

Решение не принято.

Предложение ИП ФИО9

Решение принято.

-одобрение сметы ООО «РЭКа» на введение кабельной линии от ТП 167 до вновь установленной ТП.

Решение принято. Смета одобрена.

14. Модернизация вентиляции на 2 этаже здания, установка кондиционеров –коммерческое предложение ООО «Сфера» 

Решение принято.

15. Уборка мусора и снега, заключение договоров с ООО «РЭК» на уборку территории

решение принято.

16. Страхование здания.

решение принято: застраховать здание.

Выбор компании :

- рассмотрение предложения СГ «СОГАЗ».

решение не принято.

Рассмотрение предложения ПАО СК «Росгосстрах»

Решение принято - предложение одобрено.

17. Страхование гражданской ответственности.

Решение принято: застраховать гражданскую ответственность.

Выбор компании, рассмотрение предложения СГ «СОГАЗ»

Решение : предложение СК «СОГАЗ» не принято.

рассмотрение предложения ПАО СК «Росгосстрах»

Решение принято: предложение ПАО СК «Росгосстрах» одобрено.

18. Обязать предоставить Инвестора –застройщика отчет об исполнении проектной документации.

Решение не принято.

Как следует из представленного в дело протокола, участие в собрании не принимал только один из дольщиков ИП ФИО1 

Судом установлено, что оспариваемое решение, принятое по вопросу повестки, содержащейся в направленном Истцу и полученным им заблаговременно уведомлении.

Решения приняты при наличии кворума - большинством голосов от общего количества голосов собственников помещений, а также установлено, что участие в голосовании Истца с учетом количества принадлежащих ему голосов *** не могло повлиять на результаты голосования и принятие оспариваемых решений.

Доводы о позднем получении уведомления посредством электронного документооборота истцом не подтверждены, в материалы дела ответчиками представлены почтовая квитанция о направлении заказного письма, опись вложения в письмо, а также в суде с сайта Почты России оглашена дата почтового уведомления о вручении, совокупность указанных документов подтверждает надлежащее уведомление истца о проведении собрания дольщиков, направления уведомления лицом не являющимся инициатором собрания, а другим дольщиком правового значения, по мнению суда, не имеет. 

Исследуя доводы истца ФИО1 о недействительности принятого дольщиками решения *** в виду некомпетентности собрания по принятым вопросам суд, приходит к выводу об обоснованности претензий истца частично, а именно в части решения собрания по принятию Соглашения о коллективном порядке и распоряжении строением (п. 3,4) модернизация систем вентиляции – установка на втором этаже дополнительных кондиционеров ( п.п.14), дополнительное энергоснабжение ( п.13)- решение данных вопросов не может быть отнесено к управлению общим имуществом, поскольку на дату принятия решения места общего пользования отдельно не были выделены, страхования имущества (п. 16,17), в части выдачи поручения одному из дольщиков по сдаче в аренду всего здания, то есть на «собственных» условиях, что противоречит нормам гражданского законодательства, определяющим правомочия только собственников при решении вопроса по распоряжению своим имуществом ( п.6), заключение коммерческих договоров по содержанию здания и распределению расходов по модернизации имущества (п. 5, 7), которые по своей сути нельзя отнести к вопросам определяющим порядок пользования общим имуществом, следовательно, данные вопросы могли быть разрешены только при наличии согласия всех дольщиков. 

Следовательно, вопросы, принятые на собрании дольщиков, а именно п.3, 4,5,6,7, 13, 14, 16,17, зафиксированные в протоколе от *** следует признать недействительными.

Вместе с тем, часть вопросов рассмотренных на собрании являются общими и их принятие либо не принятие не могло повлиять на права не участвующего в голосовании истца, такие вопросы как об обязании предоставить Инвестора –застройщика отчет об исполнении проектной документации ( п.18,19), часть вопросов связана с содержанием общего имущества –п.15 уборка мусора и снега, распределение денежных средств пропорционально долям в праве собственности п.8,9, которые могли быть приняты на общем собрании.

Кроме того, часть обсуждаемых на собрании вопросов принята не была, как то,1,2, 10, 11,12, поэтому в указанной части решение не подлежит проверке на предмет его действительности либо недействительности, так как не порождает никаких правовых последствий для участников собрания.

Таким образом, в части оспаривания решения общего собрания по вопросам 1,2,10,11,12,18,19 в иске следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Иск ИП ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным решение общего собрания дольщиков от *** в части пунктов п.3, 4,5,6,7, 13, 14, 16,17, в остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решении судом.

Решение изготовлено в совещательной комнате с помощью компьютерной техники.

Председательствующий М.Н.Зыкина