Дело №2-109/2025 

УИД: №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

18 февраля 2025 года Кировский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Каменщиковой А.А., 

при секретаре Филиппове А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 32,5 кв.м., номера на поэтажном плане № (согласно техническому плану), расположенное на четвертом надземном этаже (мансардный этаж) многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>

В обоснование иска указано, что 10 октября 2016 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения на чердачном этаже расположенного над квартирой № общей площадью приблизительно 32,5 кв.м. в многоквартирном доме по 

<

адрес> (пункт 1.2 договора). Из пункта 1.1. договора следует, что ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома этажностью не выше 4 этажей, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана регистрационная запись №. Также из указанного пункта следует, что департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми ответчику было выдано разрешение на строительство №. Стоимость нежилого помещения, согласно условиям договора, составила 300 000 руб. (пункт 2.1. договора). Передача денежных средств в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи подтверждается актом передачи денежных средств от 11 октября 2016 года. Истец выполнила взятые на себя обязательства в оплате в полном объеме. Ответчик передал спорное нежилое помещение по предварительному договору купли-продажи от 10 октября 2016 года. Из условий предварительного договора купли-продажи следует, что основной договор купли-продажи стороны договорились заключить до 31 декабря 2019 года (пункт 4.1.2. договора). Однако по настоящее время обязательства со стороны ответчика не выполнены, договор купли-продажи не заключен. В тоже время нежилое помещение в спорном объекте было передано истице. 28 января 2015 года Департамент выдал ФИО2 разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – трехэтажного многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>, строительный объем 7035 куб.м., общая площадь 1927,01 кв.м. Жилой дом по 

<

адрес> поставлен на кадастровый учет 06 июля 2015 года. Ответчик по настоящее время продолжает избегать переговоров с истицей относительно заключения основного договора купли-продажи под разными предлогами, к которым в данном случае относится и нахождение его в местах лишения свободы. Решением Кировского районного суда г.Перми от 10 января 2024 года по делу № по иску М. к ФИО2, администрации города Перми, департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Перми о признании многоквартирного дома по 

<

адрес> пригодным к эксплуатации с учетом надземных этажей четыре было принято решение об удовлетворении исковых требований М. Решение суда вступило в законную силу. В процессе рассмотрения Кировским районным судом г.Перми гражданского дела № была проведена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». В соответствии с экспертным заключением установлено, что здание, расположенное по 

<

адрес>, имеющее четыре надземных этажа (в том числе мансардный этаж), один подземный этаж, отвечает требованиям безопасности. Конструкции дома являются безопасными, и не создается угроза жизни и здоровью граждан. Также судом установлено, что в многоквартирный дом по 

<

адрес> поставляются услуги электроснабжения и водоснабжения, что свидетельствует о заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями. При таких обстоятельствах, истица в целях применения положений статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации как заинтересованное лицо вправе реализовать свое право на судебную защиту обратиться в суд с иском к ответчику о признании за ней права собственности на нежилое помещение общей площадью 32,5 кв.м., расположенного на четвертом (мансардном) этаже многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>. Истицей обязательство по оплате объекта недвижимости по предварительному договору исполнено в полном объеме.

12 ноября 2024 года в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО1 дополнила исковые требования, просит признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения на чердачном этаже расположенного над квартирой № общей площадью приблизительно 32,5 кв.м., 1 подъезд в многоквартирном доме по 

<

адрес>, заключенный 10 октября 2016 года между ФИО2 и ФИО1 договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>

Дополнительные требования мотивированы тем, что права и обязанности у истца возникли на основании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения на чердачном этаже расположенного над квартирой № общей площадью приблизительно 32,5 кв.м., 1 подъезд в многоквартирном доме по 

<

адрес>, не прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, который имеет все признаки договора долевого участия в строительстве. Из содержания указанного договора следует, что ответчик привлек денежные средства истца в целях использования этих средств для строительства объекта недвижимости с предоставлением истцу по окончании строительства объекта недвижимости в собственность части построенного объекта в виде нежилого помещения на чердачном этаже расположенного над квартирой № общей площадью приблизительно 32,5 кв.м., 1 подъезд в многоквартирном доме по 

<

адрес>. При таких обстоятельствах, поскольку заключенные истцом договоры являются взаимосвязанными, и этими договорами были оформлены отношения сторон по участию истца в долевом строительстве, к спорным правоотношениям применяются нормы Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен.

Третьи лица администрация города Перми, департамент градостроительства и архитектуры администрации г.Перми в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителей. 

В ранее поступившем в суд отзыве администрация города Перми, указано, что департамент градостроительства и архитектуры администрации г.Перми 28 июня 2013 года выдал ФИО2 разрешение на строительство 3-этажного многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>. Затем 28 января 2015 года департамент выдал ФИО2 разрешение на ввод в эксплуатацию трехэтажного многоквартирного дома по 

<

адрес>. В плане технического подполья и плане чердака отсутствует информация о нежилых помещениях. В разрешении на строительство отсутствует информация о 4-х надземных этажах и 1-м подземном. Ни истцом, ни ФИО2 заявление о реконструкции спорных объектов в департамент не направлялись. Произведённая реконструкция является самовольной. Подвал и чердак являются имуществом общего пользования жильцов многоквартирного дома. Истцом не доказано, что сохранение спорных объектов в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан. Также истцом не представлено доказательств безопасности самовольно реконструированных спорных помещений, доказательств соответствия объекта градостроительным и строительным нормам и правилам; доказательства, что объект построен в соответствии с разработанной проектной документацией, доказательств того, что истцом предпринимались надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешения на строительство (реконструкцию), а также доказательств того, что истец обращался в уполномоченный орган и им были представлены необходимые документы для его получения.

В ранее представленном отзыве представитель департамента градостроительства и архитектуры администрации города Перми указал, что исковые требования не признает по доводам, аналогичным изложенным администрацией г. Перми. 

Определением суда в протокольной форме от 12 ноября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен арбитражный управляющий ФИО2 – ФИО3 

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

28 июня 2014 года департаментом градостроительства и архитектуры администрации г.Перми выдано ФИО2 разрешение № на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу

<

адрес> в соответствии с утвержденной проектной документацией, серия проекта: индивидуальный, шифр 008-2012. Краткие проектные характеристики: строительный объем: 7035 куб.м., общая площадь 1816,34 кв.м., площадь застройки: 486,51 кв.м., площадь земельного участка: 1068,70 кв.м., количество этажей: 3, количество квартир 18, общая площадь квартир: 905,16 кв.м, срок действия разрешения до 28 января 2014 года.

Впоследствии взамен указанного разрешения в связи с продлением срока действия выдано разрешение на строительство от 24 сентября 2014 года № сроком действия до 24 апреля 2015 года. Срок действия данного разрешения продлен до 24 апреля 2015 года.

В связи с уточнением проектных характеристик, выдано разрешение на строительство от 27 января 2015 года № сроком действия до 24 апреля 2015 года.

Техническим паспортом от 27 июня 2014 года, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Пермскому краю, на трехэтажный многоквартирный жилой дом по 

<

адрес> подтверждается создание жилого дома площадью (с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками) 1995,7 кв.м., общая площадь квартир 1016,1 кв.м., в том числе, жилая площадь 552,9 кв.м. Площадь чердака – 412,1 кв.м. В доме имеется техническое подполье и чердак. Дом оборудован электро и сантехническими устройствами. Данное здание имеет соответствующие характеристики как объект недвижимого имущества с определенными свойствами.

28 января 2015 года департамент выдал ФИО2 разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – трехэтажного многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>, строительный объем 7035 куб.м., общая площадь 1927,01 кв.м.

Жилой дом по 

<

адрес> поставлен на кадастровый учет 06 июля 2015 года.

В соответствии с положениями статей 1, 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

10 октября 2016 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения, из условий которого следует, что продавец обязуется перед покупателем построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность нежилое (чердачное) помещение, находящееся в данном доме, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора: нежилое (чердачное) помещение, расположенное над квартирой №, общей площадью приблизительно 32,5 кв.м., 1 подъезд, расположенное по 

<

адрес> Характеристики нежилого (чердачного) помещения указаны в Приложении № к настоящему договору (пункты 1.1-1.2). 

Общая площадь нежилого (чердачного) помещения является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемого органом инвентаризации (пункт 1.3) 

Пунктом 1.4 указанного договора предусмотрено, что право собственности на нежилое (чердачное) помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения и перехода права собственности на нежилое (чердачное) помещение. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора указанное нежилое (чердачное) помещение продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 300 000 рублей, которую покупатель выплачивает продавцу при подписании настоящего предварительного договора купли-продажи с оформлением акта передачи денежных средств, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, а именно:

Продавец обязан заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 31 декабря 2019 года (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность нежилое (чердачное) помещение, являющееся предметом договора и указанное в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3); продавец вправе изменить сроки, указанные в пункте 4.1.1 договора, но не более чем на 3 месяца (пункт 4.2.1). 

Покупатель обязан оплатить нежилое (чердачное) помещение, указанное в пункте 1.2 договора, в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 договора (пункт 4.3.1); принять нежилое (чердачное) помещение на условиях, предусмотренных договором, подписать передаточный акт (пункт 4.3.2). 

В приложении 1 к предварительному договору от 10 октября 2016 года указаны характеристики объекта недвижимости – нежилое чердачное помещение, общей площадью 32,5 кв.м. (ориентировочная) в 1 подъезде дома.

Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты нежилого (чердачного) помещения ФИО1 выполнены, что подтверждено актом передачи денег от 11 октября 2016 года.

Решением Кировского районного суда г.Перми от 10 января 2024 года по гражданскому делу № по иску М. к ФИО2, администрации города Перми, департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Перми о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации, о признании права собственности на самовольную постройку, постановлено:

«Исковые требования М. удовлетворить. 

Признать многоквартирный дом по 

<

адрес>, имеющий четыре надземных этажа и один подземный этаж, кадастровый №, пригодным к эксплуатации.

Признать право собственности М. на нежилые помещения площадью 110 кв.м., номера на поэтажном плане 1-6 (согласно техническому плану), расположенные на четвертом надземном этаже многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>, кадастровый №.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет многоквартирного дома по 

<

адрес>, имеющего четыре надземных этажа и один подземный этаж, кадастровый №, а также основанием для государственной регистрации возникшего у М. права собственности на нежилые помещения в указанном многоквартирном доме».

Решение вступило в законную силу 27 февраля 2024 года.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Указанным решением, имеющим преюдициальное значение по рассматриваемому спору в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установлены следующие обстоятельства.

«Согласно техническому заключению ООО «ЗападУралПроект» 2017 года, чердачное пространство по 

<

адрес> было изменено в эксплуатируемый этаж. Изменения по этажности здания были проведены путем замены и восстановления строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, замены и восстановления систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства, а также замены отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, то есть капитального ремонта…

Определением суда от 01 июня 2023 года по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № от 29 декабря 2023 года исследование проводилось путем производства натурного осмотра, измерительного метода, органолептического метода, изучения материалов дела и сопоставлением полученных данных с натурного осмотра с документами, представленными в материалах дела, с требованиями нормативных документов утвержденных в установленном порядке и действующих на период производства экспертизы.

Выполнив анализ представленных документов, данных натурного осмотра и сопоставив их с терминами и определениями нормативно-технической документации, эксперты определили, что у жилого многоквартирного дома по 

<

адрес>, ниже отметки 0,000 (полы первого этажа) расположен подвальный этаж высотой 2,7 м.

Экспертами сделан вывод о том, что в подвальном этаже многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> обнаружены несоответствия нормативно-технической документации: п. 6.4.5, п. 6.4.7, п. 7.8, п. 7.9 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». 

Подвальный технический этаж, расположенный по 

<

адрес>, пригоден для дальнейшей эксплуатации в качестве технического помещения при условии устранения выявленных несоответствий требованиям п. 6.4.5, п. 6.4.7, п. 7.8, п. 7.9 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные».

Исследуя мансардный этаж, эксперты исходили из следующего.

Согласно проектной документации шифр 8-12: лист 5, стадия Р, шифр 8-12-АР «План чердака», на котором изображен люк (1200х1200) в чердачном перекрытии для выхода на чердак, во внутренних стенах вытяжные каналы, в наружных стенах оконные проемы. 

В конструктивной части пояснительной записки к проекту шифр 8-12, а также в объемно планировочных решениях на 3-х этажный многоквартирный дом шифр 8-12-ПОС, указано: кровля мет.профнастил с полимерным покрытием; крыша чердачная с деревянными стропилами; плиты перекрытия сборные многопустотные; утеплитель минераловатный средней плотности Т-200 мм; пароизоляция слой рубероида. Выброс удаляемого воздуха, вытяжных систем организовать на высоте не менее 0,5 м от чердачного перекрытия и не ближе 10 м до ближайшего воздухозаборного устройства. 

Согласно п. 3.1.40 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» чердак технический: чердак, в котором расположены трубопроводы инженерных систем и проложены инженерные коммуникации (без размещения инженерного оборудования и помещений.

В силу п. 3.1.42 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» этаж мансардный (мансарда) в жилом многоквартирном здании: этаж. фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа, в котором размещены жилые помещения, вспомогательные или помещения общественного назначения. 

Выполнив анализ представленных документов, данных натурного осмотра и сопоставив их с терминами и определениями нормативно-технической документации, эксперты определили, что этаж, расположенный выше третьего этажа жилого многоквартирного дома по 

<

адрес>, фасад которого частично образован поверхностью наклонной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада расположена на высоте 1 метра от уровня пола, является мансардным этажом. 

Обособленные помещения в мансардном этаже представлены на схеме № (условное обозначение помещений (квартир) и их расположение)…

Выполнив осмотр мансардного этажа жилого дома с кадастровым № по 

<

адрес>, эксперты определили: доступ в часть мансардных помещений изолирован кирпичными стенами и перегородками, на мансардном этаже выполнена несогласованная и несоответствующая проектной документации шифр 8-12 перепланировка и реконструкция. Не соответствует требованиям: п. 5.4 ВСН-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального назначения»; ст. 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом помещения в мансардном этаже пригодны для эксплуатации в качестве нежилых помещений в соответствии с их назначением согласно проектной документации шифр 8-12. 

Согласно заключения экспертов от 29 декабря 2023 года, здание, расположенное по 

<

адрес>, кадастровый №, имеющее четыре надземных этажа (в том числе, мансардный этаж) и один подземный этаж, соответствует требованиям строительных норм и правил:

- многоквартирный жилой дом размещен в жилой зоне Ж-3, что соответствует требованиям п. 5.1, п. 5.5 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и соответствует требованиям п. 5.1.1 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;

- площади квартир в многоквартирном доме соответствуют требованиям п. 5.1, 5.2 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»;

- оборудование квартир соответствует требованию п. 5.7 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»;

- ширина коридоров в многоквартирном доме составляет 1,38 м, что соответствует требованию п. 4.3.3 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

- степень огнестойкости здания и площадь этажа соответствуют требованиям п. 6.2.1.1, 6.2.1.2 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»;

- наружные ограждающие конструкции обеспечивают расчетное сопротивление теплопередачи в соответствии с требованиями СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» и обеспечивают температурно-влажностный режим в соответствии с требованиями таблицы № 1 ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»;

- конструктивные элементы многоквартирного дома обеспечивают выполнение технического регламента о пожарной безопасности в соответствии с требованиями СП2.13120.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;

- уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина ступеней, ширина лестничных площадок и размеры дверных проемов соответствуют требованиям п. 6.4.2 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»;

- в жилых и вспомогательных помещениях имеются световые проемы, что соответствует требованию п. 7.13 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»;

- многоквартирный дом имеет централизованное снабжение питьевой водой, централизованное удаление сточных вод, что соответствует требованиям п. 7.28 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»;

- жилые квартиры оборудованы приточно-вытяжной вентиляцией с естественным побуждением, воздухообмен в квартирах соответствует требования п. 7.4 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»;

- несущие и ограждающие конструкции (фундамент, наружные и внутренние стены, крыша, перекрытия, лестничная клетка, окна, двери) многоквартирного дома находятся в исправном техническом состоянии и обеспечивают прочность и устойчивость жилого дома.

Вместе с тем, данное здание не соответствует строительным нормам и правилам в части:

- подвальный этаж многоквартирного жилого дома не соответствует п. 6.4.5, п. 6.4.7, п. 7.8, п. 7.9 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»;

- мансардный этаж многоквартирного жилого дома не соответствует п.5.4 ВСН-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального назначения»; ст.48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Здание, расположенное по 

<

адрес>, кадастровый №, имеющее четыре надземных этажа (в том числе, мансардный этаж) и один подземный этаж, пригодно к эксплуатации в качестве многоквартирного жилого дома в соответствии с их назначением:

три надземных этажа с жилыми и вспомогательными помещениями многоквартирного жилого дома, пригодны для дальнейшей эксплуатации при условии соблюдения в процессе эксплуатации Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. 

Подвальный технический этаж пригоден для дальнейшей эксплуатации в качестве технического помещения при условии устранения выявленных несоответствий СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» п. 6.4.5, п. 6.4.7, п. 7.8, п. 7.9.

Мансардный этаж пригоден для дальнейшей эксплуатации в качестве этажа с нежилыми помещениями при условии устранения выявленной реконструкции. 

Здание, расположенное по 

<

адрес>, кадастровый №, имеющее четыре надземных этажа (в том числе, мансардный этаж) и один подземный этаж, отвечает требованиям безопасности. Конструкции дома являются безопасными и не создается угроза жизни и здоровью граждан».

Истец ФИО1 указывая на то, что в настоящий момент строительство окончено, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, обязательства ответчиком не выполнены, при этом предварительный договор купли-продажи от 10 октября 2016 года фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Согласно статьям 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Бремя доказывания лежит на том, кто делает утверждение, а не на том кто его отрицает.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

На основании пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1).

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из представленных истцом документов следует, что фактически нежилое (чердачное) помещение истца расположено на 4-м этаже многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>.

24 января 2025 года кадастровым инженером Ш. составлен технический план на нежилое помещение площадью 35,4 кв.м. (погрешность 0,3 кв.м.) (помещения 8-11 на поэтажном плане), расположенное в мансарде жилого дома по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер здания №.

Согласно выводам технического заключения ООО «МК-Проект» № об оценке технического состояния (визуального обследования) нежилых помещений, расположенных на мансардном этаже в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес>, помещения №, №, №, № на мансардном этаже пригодны для дальнейшей эксплуатации в качестве нежилых помещений. Работы по перепланировке (устройству перегородок из гипсовых пазогребневых плит с последующей отделкой) нежилых помещений №, №, №, №, расположенных на мансардном этаже над квартирой № (№) на третьем этаже в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес>, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства (МКД 

<

адрес>) и его частей и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. В связи с этим, в соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на вышеуказанные виды работ не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). Нежилые помещения №, №, №, №, расположенные в мансардном этаже над квартирой № (№) на третьем этаже в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> соответствуют требованиям к надежности и безопасности и соответствуют требованиям норм и стандартов, действующих на территории Российской Федерации. Нежилые помещения №, №, №, №, расположенные в мансардном этаже над квартирой № (№) на третьем этаже в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> обеспечивают безопасную эксплуатацию объекта и не создают угрозу для жизни и здоровья людей. 

При заключении договора отвечающего всем существенным условиям договора участия в строительстве застройщик обязан вести строительство в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство. 

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения договорных обязательств сторон) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если, сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купле-продаже, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Поэтому заключенный между сторонами договор от 10 октября 2016 года, поименованный предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения, но и обязанность истца ФИО1, по его оплате, то есть произвести предварительную оплату предмета основного договора купли-продажи, что было исполнено истцом надлежащим образом.

По условиям заключенного предварительного договора (пункт 4.1.3) основной договор должен быть заключен до 31 декабря 2019 года, при этом, продавец вправе изменить указанный срок не более чем на три месяца (пункт 4.2.1).

Однако на момент рассмотрения дела судом договор купли-продажи между сторонами не заключен. 

Исполнение истцом финансовых обязательств по оплате строительства указанного нежилого помещения подтверждено материалами дела, ответчиком факт исполнения истцом обязательств не оспорен.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению договора в будущем. Заключение предварительного договора обуславливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги. 

Из содержания предварительного договоров купли-продажи квартиры, заключенного сторонами, следует, что предоставление в собственность истцу квартиры поставлено в зависимость от регистрации права собственности на жилой дом ответчиком и от наличия акта приемки законченного строительством объекта (многоквартирного дома). Этим подтверждается, что ответчик использовал полученные по договору денежные средства на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство передать оконченное строительством нежилое (чердачное) помещение истцу.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. 

Часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия, подлежащие включению в договор участия в долевом строительстве, указаны в ч.4 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1). 

Согласно части 2 данной статьи для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Кроме того, в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Истолковав условия договора, суд полагает, что ответчик не имел цели приобретения квартир в строящемся доме по 

<

адрес> в свою собственность, а имел целью привлечь денежные средства граждан, в том числе, истца, для строительства многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. 

При этом частью 1 статьи 3 названного Закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды такого земельного участка. 

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 названного Федерального закона).

Однако в нарушение вышеприведенных норм, ответчик осуществлял привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию. Ответчиком также не представлено доказательств соблюдения требований, предусмотренных ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Таким образом, ответчик ФИО2 привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами. 

Как указывалось судом выше, истец вступил в правоотношения с ответчиком ФИО2 с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта – конкретного нежилого помещения в многоквартирном доме, строительство которого осуществляет ответчик.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исполнение истцом финансовых обязательств по оплате строительства указанного жилого помещения подтверждено материалами дела, ответчиком факт исполнения истцом обязательств не оспорен.

Судом установлено, что в определенный договором срок жилой дом по 

<

адрес> в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены. Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ответчиком не представлены. Право собственности ответчика на жилой дом по 

<

адрес> на момент рассмотрения дела не зарегистрировано.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика ФИО2, а при неисполнении обязательства ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве.

Как следует из анализа договора, сферу регулирования договорных отношений истца и ответчика составляет привлечение денежных средств истца для долевого строительства многоквартирного дома и в последующем возникновения у истца права собственности на помещение, используемого для личного проживания. 

Таким образом, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено в судебном заседании, заключенный между ФИО2 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи квартиры от 10 октября 2016 года фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом установлено, что правовых препятствий для регистрации договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве, не имеется, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено.

Как следует из положений статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статей 12, 128, 130 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, и по решению суда.

Указанное согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, где указано, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Истец свои обязательства по предварительному договору исполнил, в то время как ответчик от выполнения возложенных на него обязательств по передаче объекта, государственной регистрации права на него и заключения основного договора уклоняется, поскольку срок завершения строительства и передачи квартиры, установленный договором между сторонами, истек более 5 лет назад. 

В соответствии со статей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 30 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в его статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 59 постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие регистрации прав собственности истца на оплаченные и созданные объекты недвижимости влечет нарушение его прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Согласно пунктам 2 и 5 части 2 статьи 14 ФЗ от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Судом установлено, что в настоящее время многоквартирный жилой дом по 

<

адрес> завершен строительством, введен в эксплуатацию (на основании решения суда от 10 января 2024 года по делу №) и поставлен на кадастровый учет. 

Участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за объект долевого строительства в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на него. Следовательно, у истца ФИО1 в полном объеме исполнившей свои обязательства, с учетом того, что объект сдан в эксплуатацию, возникло право требования признания за ней права собственности на указанный объект недвижимости, иное влечет нарушение принципа достижения единообразия в судебной практике и необоснованное нарушение прав истца.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статей 56, 60, 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, применяя приведенные нормы права, исходит из того, что строительство нежилого (чердачного) помещения с номерами на поэтажном плане № по 

<

адрес> завершено, объект недвижимости, подлежащий передаче истцу введен в эксплуатацию, учитывая также исполнение принятых обязательств истцом по предварительному договору купли-продажи от 10 октября 2016 надлежащим образом, приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 32,5 кв. м, номера на поэтажном плане № (согласно техническому плану), расположенное на четвертом этаже (мансардный этаж) многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> с кадастровым №.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 25 сентября 2024 по делу № в отношении ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов. Вопрос об утверждении плана реструктуризации долгов гражданина либо признания должника банкротом и введения процедуры реализации имущества не разрешен.

Согласно статье 2 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» реструктуризация долгов гражданина – реабилитационная процедура, применяемая в деле о банкротстве к гражданину в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности перед кредиторами в соответствии с планом реструктуризации долгов.

По мнению суда, спорное имущество не может рассматриваться в качестве актива должника ФИО2, за счет которого можно удовлетворить требования кредиторов, предъявленный ФИО1 иск о признании права собственности, возникшее у нее на основании предварительного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения от 10 октября 2016 по 

<

адрес> не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, поэтому не имеется оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве ФИО2

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный 10 октября 2016 года между ФИО2 и ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым №, находящемся по 

<

адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение общей площадью 32,5 кв.м., номера на поэтажном плане № (согласно техническому плану) расположенное на четвертом надземном этаже (мансардный этаж) многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации:

- предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 10 октября 2016 года между ФИО2 и ФИО1, в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым №, находящемся по адресу

<

адрес>, заключенного в отношении нежилого помещения общей площадью 32,5 кв.м., номера на поэтажном плане № (согласно техническому плану) расположенного на четвертом надземном этаже (мансардный этаж) многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>;

- права собственности ФИО1 на нежилое помещение общей площадью 32,5 кв.м., номера на поэтажном плане № (согласно техническому плану) расположенное на четвертом надземном этаже (мансардный этаж) многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.А. Каменщикова 

Мотивированное решение составлено 07 марта 2025 года.