дело № 3-160/2026 (3а-778/2025)

УИД 26OS0000-04-2025-000736-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 февраля 2026 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском, просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 557,7 кв.м., вид объекта недвижимости: здание, наименование: магазины, назначение: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, садоводческое некоммерческое товарищество «Механизатор», 489 равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 8 709 000 рублей согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 11 ноября 2025 года № 99/2025.

В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года установлена в размере 17 838 748,36 рублей, что существенно превышает рыночную стоимость данного объекта, что влечет за собой увеличение размера налога на имущество, уплачиваемого административным истцом.

Административный истец и его представитель, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц - ГБУ СК «Ставкрайимущество», ППК «Роскадастр» в лице филиала по Ставропольскому краю, Администрации г. Ставрополя, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

От представителя административного истца поступило письменное уточнение требований административного иска, согласно которому просит установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № в размере 11 738 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Кодекса (жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение).

В соответствии с частью 1 статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ на территории Ставропольского края принято 5 февраля 2026 года, согласно которого датой перехода установлено - 10 февраля 2026 года.

Принимая во внимание, что административный истец ФИО1 обратился 24 ноября 2025 года с административным исковым заявлением об оспаривании актуальной кадастровой стоимости, подлежащей применению с 1 января 2024 года, у административного истца имеется наличие законного права требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что административный истец – ФИО1 является собственником здания с кадастровым номером №, площадью 557,7 кв.м., вид объекта недвижимости: здание, наименование: магазины, назначение: нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 ноября 2025 года № КУВИ-001/2025-206217037, запись регистрации № от 11 ноября 2014 года (т. 1 л.д. 13-16).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 октября 2025 года № «О внесении изменения в сведения о кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Ставропольского края», являющегося приложением к приказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края» по состоянию на 1 января 2023 года и составляет 17 838 748,36 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости № КУВИ-001/2025-206218850 от 11 ноября 2025 года (т. 1 л.д. 12).

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости ООО Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 11 ноября 2025 года № 99/2025 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 8 709 000 рублей (т. 1 л.д. 17-87).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО3 от 26 января 2026 года № 075-25-ОК рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 11 738 000 рублей (т. 2 л.д. 133-207).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «АМАНЕЙДЖ» от 26 января 2026 года № 075-25-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение от 26 января 2026 года № 075-25-ОК подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Из экспертного заключения следует, что участники процесса при производстве судебной оценочной экспертизы не присутствовали.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования 19 января 2026 года. Идентификация объекта проведена, как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела. Фотографии приведены экспертом исключительно в качестве иллюстрационных материалов для более полного представления об объекте исследования.

Эксперт сопоставил данные использованные в материале административного дела с данными полученными при визуальном осмотре и из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://yandex.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

При идентификации объекта исследования была получена необходимая информация для проведения исследования, эксперт допускает, что полученная информация является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, эксперт осуществил осмотр объекта исследования на дату, далеко отстоящую от даты исследования, и допускает, что с даты оценки до даты осмотра не произошло изменений, способных повлиять на его стоимость.

Экспертом сделан вывод, что единственное возможное использование объекта исследования на дату определения рыночной стоимости – разрешенное (текущее использование).

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, фактических данных о ценах предложений объектов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объект оценки относится к следующему сегменту: по функциональному назначению - коммерческая недвижимость, по состоянию застройки земельного участка - застроенный земельный участок, по характеру полезности - доходный, по степени представленности - широко распространенный, по экономической активности рынка - неактивный рынок, по категории земель – земельный участок (под объектом исследования) с кадастровым номером 26:12:013702:196 из земель населенных пунктов с ВРИ – магазины.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости здания затратный подход не применялся. Эксперт использовал сравнительный (50%) и доходный (50%) подходы по определению стоимости.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах объекта оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по результатам судебной экспертизы.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимого имущества.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 1 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 24 ноября 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, садоводческое некоммерческое товарищество «Механизатор», 489 равной его рыночной стоимости в размере 11 738 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 24 ноября 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 17 февраля 2026 года.

Судья Ситькова О.Н.