Дело № 2-1234/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2017 года г. Чебоксары

Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Данилина Е.М., 

при секретаре судебного заседания Ивановой О.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ЗАО «Строительный трест № 3» о взыскании неустойки за просрочку срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, 

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ЗАО «Строительный трест № 3» с требованиями о взыскании в его пользу неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства с дата по дата в размере ------, компенсацию морального вреда в размере ------, а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя. 

Исковое заявление мотивировано тем, что дата между ним и Ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры ----- и договор беспроцентного целевого займа. В соответствии с условиями предварительного договора, Ответчик обязался построить и передать в собственность истца однокомнатную квартиру под номером -----, находящуюся на третьем этаже в многоэтажном жилом доме в микрорайоне адрес, а также заключить с истцом основной договор купли-продажи указанной квартиры после регистрации ответчиком на себя права собственности на данную квартиру, но не позднее дата. Цена квартиры установлена в размере ------ Согласно п. 2.3 предварительного договора, передача квартиры должна состояться по акту в течении ------ календарных дней со дня оплаты покупателем продавцу продажной цены квартиры. Квартира передается покупателю в черновой отделке. Истцом была внесена вся сумма, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами. 

дата между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры и соглашение о зачете взаимных требований. Основным договором стороны установили окончательную стоимость продаваемой квартиры в размере ------, а соглашением о зачете взаимных требований обязанность ответчика по возврату сумму займа по договору займа зачтена в счет оплаты истца за приобретаемую квартиру. дата Истец внес в кассу Ответчика сумму ------ Соответственно, общая сумма платежа за квартиру в размере ------ им оплачена в полном объеме, свои обязательства он выполнил. Однако, ответчик свои обязательства нарушил. Квартиру своевременно не передал. Продолжительность просрочки за период с дата по дата составляет ------ дней. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, положения Закона РФ «О защите прав потребителей», просит взыскать вышеуказанные суммы с Ответчика. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 иск поддержал в полном объеме по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика ФИО2 иск не признал, пояснив, что между ФИО3 и ЗАО «Стройтрест -----» действительно дата были заключены договор займа и предварительный договор ----- купли-продажи квартиры, при этом согласно договору займа Займодавец обязался предоставить обществу беспроцентный заем денежными средствами на сумму ------ Согласно п. 2.2. договора займа предоставленная обществу сумма займа по истечению срока его действия по указанию Займодавца может быть направлена на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи ----- от дата.

Как следует из сложившихся между сторонами отношений предварительный договор ----- купли-продажи квартиры и договор беспроцентного займа от дата оформлены в виде отдельных документов, при этом денежные средства вносились Заимодавцем в кассу общества с указанием на этот договор как заемные средства. Как следует из п. 2.2 договора займа решение о дальнейшем использовании заемных денежных средств после истечения срока их возврата согласно п, 2.2. договора принадлежало исключительно Займодавцу.

Таким образом, договор займа содержал отлагательное условие, согласно которому решение о дальнейшем использование заемных денежных средств после истечения срока возврата согласно п. 2.2. договора принадлежало исключительно истцу.

В ходе исполнения подписанных дата между истцом и ЗАО «Стройтрест -----» договора займа и предварительного договора ----- купли-продажи квартиры стороны заключили договор купли-продажи квартиры ----- от дата.

В соответствии с п. 1 соглашения о зачете взаимных требований от дата, требование о возврате внесенной по договору займа суммы заявлено истцом при его подписании. Согласно п. 2 соглашения истец подтвердил наличие своей задолженности по договору купли- продажи квартиры ----- от дата, наличие задолженности ЗАО «Стройтрест -----» перед истцом по возврату суммы займа и пунктом 3 соглашения стороны по нему произвели зачет взаимных денежных требований по оплате стоимости квартиры, подлежащей передаче истцу по договору купли-продажи квартиры.

Истец квалифицирует сложившиеся между сторонами отношения как отношения вытекающие из договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частями 1 и 2 статья 6 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Как следует из п. 2.3. предварительного договора №Ц/14-14 передача квартиры истцу должна быть произведена в течение пяти календарных дней со дня оплаты истцом стоимости квартиры.

В нарушение указанного условия договора полная оплата стоимости квартиры осуществлена истцом спустя почти месяц после заключения основного договора купли-продажи квартиры ----- от дата, что подтверждается приходным кассовым ордером ----- от дата на сумму ------.

Таким образом, квартира была передана ответчиком истцу в соответствии с п. 4.1. договора купли-продажи до ее полной оплаты со стороны истца. Поскольку обязанность застройщика передать квартиру долевику возникает по условиям предварительного договора лишь после исполнения истцом обязанности уплатить в полном объеме продажной цены квартиры, которая была оплачена последним только дата, и указанное следует также из части 2 статьи 12 Федерального закона №214-ФЗ, то в связи с этим неустойка за просрочку передачи квартиры не может быть судом взыскана по указанному в иске основанию.

Кроме того истцом для расчета суммы неустойки взята ставка рефинансирования Банка России в размере 10% годовых, тогда как в период просрочки (если это будет доказано истцом) действовала ставка рефинансирования в размере 8,25% годовых.

Вместе с тем, ЗАО «Стройтрест -----», в случае признания судом договора займа и предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве, заявляет ходатайство о применении судом ст. 333 ГК РФ и снижении суммы неустойки.

При рассмотрении судом заявленного ходатайства просит учесть согласно разрешению на строительство ----- от дата строительство многоэтажного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания населения и магазином, расположенного по адресу: адрес осуществлялось на земельных участках с кадастровыми номерами ------

В связи с возможным отказом в регистрации права собственности на возведенный объект - многоэтажный жилой дом в силу сложившейся судебной практики по делам ----- по иску ООО «Фирма Старко» к Росреестру, рассмотренным Арбитражным судом Чувашской Республики, последствием чего могло явиться полное невыполнение обществом своих обязательств по заключенным договорам, ЗАО «Стройтрест -----» в первом дата года было вынуждено произвести перепланировку земельных участков и обратиться с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство.

Согласно новому разрешению на строительство ------ от дата строительство многоэтажного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания населения и магазином, расположенного по адресу: адрес, осуществлялось на земельных участках с кадастровыми номерами ------

После выдачи указанного разрешения на строительство общество спустя ------ дней, т.е. дата, получило разрешение ----- на ввод объекта в эксплуатацию и в начале июня 2015 года (с учетом времени, необходимого на изготовления кадастрового паспорта на построенный объект) приступило к регистрации права собственности на квартиры с целью выполнения обязательств по предварительным договорам в части заключения основных договоров купли-продажи.

Поскольку указанные выше обстоятельства объективно препятствовали обществу в передаче квартиры истцу, то заявленная истцом сумма неустойки является несоразмерной последствия нарушения обязательствам и по данному основанию.

При определение размера компенсации морального вреда в соответствии со сложившейся судебной практикой суд должен исходить из принципа разумности и справедливости, соразмерности причиненного вреда последствиям нарушения прав потребителя.

Также, при определении размера неустойки и суммы компенсации морального вреда прошу суд учесть то, что истец с дата пользовался квартирой, подлежащей передаче ему в собственность, поскольку получил ключи для осуществления доступа в вышеуказанную квартиру, что подтверждается смотровым листом строительной готовности квартиры.

Исходя из указанных выше обстоятельств ЗАО «Стройтрест №3», в случае, если судом исковые требования истца будут признаны подлежащими удовлетворению, ходатайствует об уменьшении суммы неустойки, подлежащей взысканию по настоящему иску, а также компенсации морального вреда.

Выслушав объяснения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что дата между Истцом и Ответчиком заключен договор займа, согласно которому Потребитель предоставляет Ответчику заем денежными средствами на сумму ------, а Ответчик обязуется возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки. 

Указанная сумма Истецом была предоставлена Ответчику частями: до дата – ------, до дата – ------, до дата – ------, до дата – ------, до дата – ------ 

Указная сумма займа предоставляется Заемщику на финансирование жилищного строительства на срок по дата.

Из п. 2.2 указанного договора следует, что сумма займа по истечению срока действия настоящего договора по указанию Заимодавца может быть направив ее на оплату стоимости квартиры по договору купли- продажи квартиры ----- от дата.

дата между Истцом и Ответчиком также был заключен предварительный договор ----- купли-продажи квартиры. 

Из п. 1.1 Договора следует, что по настоящему договору Продавец обязуется построить и передать в собственность Покупателя квартиру, указанную в п. 1.2. настоящего договора, а Покупатель обязуется заключить договор купли-продажи (далее - Основной договора) в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

Стороны обязуются заключить Основной договор купли-продажи новой однокомнатной квартиры с индивидуальным отоплением, с одной лоджией в черновой отделке под -----, находящейся на ------, ориентировочной проектной площадью квартиры ------ кв.м и лоджии ------ кв.м в многоэтажном жилом доме, расположенном в адрес, ------ 

Согласно условиям договора стоимость квартиры составляет в размере ------ (п. 2.1).

Оплата стоимости Квартиры должна быть произведена Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты подписания Основного договора.

Передача Продавцом Квартиры должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня оплаты Покупателем продажной цены Квартиры.

Квартира передается Покупателю в черновой отделке и без выполнения следующих: чистовая внутренняя отделка cтен и потолков; устройство полов; установка межкомнатных дверей; установка газовой плиты и санфаянса; противопожарная сигнализация (п. 2.2, 2.3, 2.4 Договора).

дата между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры и соглашение о зачете взаимных требований. Основным договором стороны установили окончательную стоимость продаваемой квартиры в размере ------

Истец стоимость квартиры оплатил с полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам и справкой ЗАО «Строительный трест № 3» от дата.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).

В силу ч. 2 ст. 1 Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Частью 2.1 ст. 1 Закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Как следует из Договоров они, по-существу, являются сделкой, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность. 

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Соответственно, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Поскольку отношения сторон вытекают из таких договора, заключенного гражданином - исключительно для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ дата. 

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 4 Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Так как договоры от дата не зарегистрированы в установленном законом порядке они является не заключенным.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что как в целом названный Закон, так и требование о регистрации договора направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан). 

Как следует из материалов дела договор сторонами фактически исполнен. При этом основной договор купли-продажи в срок до дата не заключен. 

Квартира как следует из договора купли-продажи от дата передана Ответчиком Истцу без составления передаточного акта.

Как следует из ответа Управления Росреестра по ЧР для регистрации права собственности Истцом и был представлен помимо заявления о регистрации лишь договор купли-продажи. 

Позднее составление акта приема-передачи от дата не отменяет факта передачи квартиры дата и не является само по себе основанием для начисления неустойки, поскольку ответственность установлена за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а не за не составление акта либо неправильное оформление передачи. 

Представитель Ответчика указывает, что имеет место неисполнение обязательств со стороны самого истца, а именно полная оплата произведена лишь дата на сумму ------ 

Указанные доводы являются необоснованными ввиду следующего. 

В соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Обязанность истца по доплате ------ возникла лишь после заключения сторонами основного договора купли-продажи от дата, до указанного времени действовали согласованные сторонами условия, согласно которым Истец должен был предоставить суммы до дата – ------, до дата – ------, до дата – ------, до дата – ------, до дата – ------, а Ответчик осуществить строительство и заключить основной договор до дата.

Со стороны Истца обязательства были исполнены в полном объеме, а со стороны Ответчика имела место просрочка в период с дата и до дата, которая не может быть оправдана непредставлением Истцом встречного исполнения обязательства. 

За данный период просрочка составляет ------ дней.

Частью 2 ст. 6 Закона установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно Указания Банка России от 13.09.2012 № 2873-У ставка рефинансирования составляет 8,25 % годовых. За период с дата по дата неустойка составляет ------ (------ х ------

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Доводы Ответчика в силу ст. 401 ГК РФ не могут служить основанием для освобождения его от ответственности, но должны быть учтены при решении вопроса о применении ст. 333 ГК РФ. Учитывая последствия нарушения обязательства Ответчиком, суд, принимая во внимание период просрочки, исходя из требований разумности, справедливости и соразмерности неустойки, суд уменьшает размер неустойки до ------ 

Истцом заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда в сумме ------ 

В силу положений ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии со ст. 151, 1101 ГК РФ с учетом характер нарушений прав потребителя, степень вины ответчика в нарушении прав потребителей, требований разумности и справедливости, суд полагает необходимым взыскать с ответчика компенсацию морального вреда - ------ 

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Всего сумма штрафа составляет ------ (------

Согласно ст.103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с Ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета города Чебоксары в размере ------ 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

решил:

Взыскать с ЗАО «Строительный трест -----» в пользу ФИО3 неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере ------; компенсацию морального вреда в размере ------; штраф в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в размере ------ 

В удовлетворении исковых требований в части взыскания остальных сумм неустойки, компенсации морального вреда - отказать. 

Взыскать с ЗАО «Стройтрест № 3» госпошлину в доход бюджета города Чебоксары в размере ------ 

На решение суда могут быть поданы апелляционные жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Е.М. Данилин