Дело № 3а-115/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при ведении протокола

помощником судьи Осиповой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску АО «Зерновой терминал «КСК» (далее по тексту – АО «КСК») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной, 

установил:

АО «КСК» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 

<

...>.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает налог на имущество организаций, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога на имущество организаций.

В судебное заседание 29 января 2020 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

От представителя административного истца ФИО1, действующего на основании доверенности, поступило ходатайство, содержащее просьбы о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, а также об удовлетворении требований административного искового заявления с учетом заключения судебной экспертизы.

В адрес Краснодарского краевого суда представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края, ФИО2, действующим на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому у департамента отсутствуют полномочия по проверке достоверных сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых методик, а также иные полномочия, направленные на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Также в данном отзыве содержится просьба о привлечении к участию в деле в качестве заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ».

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по рассматриваемому административному делу не выразили.

На основании протокольного определения суда от 29 января 2020 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Разрешая ходатайство департамента имущественных отношений Краснодарского края о привлечении по административному делу в качестве заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» суд отмечает следующее.

С учетом того, что Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» является учреждением, определившим по состоянию на 

<

...> оспариваемую кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 

<

...>, суд привлек его в качестве административного ответчика по административному делу на основании определения суда от 

<

...>. Данный судебный акт ранее направлялся в адрес департамента имущественных отношений Краснодарского края. Сведения, подтверждающие его получение департаментом, имеются в материалах дела. В связи с чем, заявленное представителем административного ответчика ФИО2 ходатайство является необоснованным и не подлежащим удовлетворению. 

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон № 237-ФЗ), Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

...> (

<

...>) и дату внесения (

<

...>) ее в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 

<

...>.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного здания с кадастровым номером 

<

...> определена уполномоченным органом по состоянию на 

<

...> в размере 67316898 рублей 68 копеек.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Федеральная кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 

<

...> верной датой определения кадастровой стоимости спорного здания, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 

<

...>.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости здания 

<

...> от 

<

...>, выполненного ООО «НовоТех», рыночная стоимость по состоянию на 

<

...> нежилого здания с кадастровым номером 

<

...> составляет 33592 500 рублей.

Данный отчет об оценке предоставлялся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края (далее по тексту – Комиссия). 

Решением Комиссии 

<

...> от 

<

...>, вступившим в законную силу, установлено несоответствие указанного отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности), а также требованиям о содержании и описании в отчете информации, установленным федеральными стандартами оценки. В данном решении изложено детальное описание названных нарушений.

В связи с чем, заявление АО «КСК» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости отклонено.

Административным истцом приложено письмо экспертного учреждения ООО «НовоТех», содержащее комментарии относительно выявленных Комиссией нарушений, допущенных в отчете об оценке от 

<

...>. Также в данном письме указано на направление в адрес АО «КСК» исправленного отчета с указанием аналогичных реквизитов того отчета, который предоставлялся в Комиссию. В связи с чем, суду не предоставляется возможным установить какой именно из двух отчетов об оценке приложен к административному исковому заявлению.

Принимая во внимание данные обстоятельства, вступившее в законную силу решение Комиссии, значительную разницу между размером кадастровой стоимости, утвержденной уполномоченным органом и определенной оценщиком ООО «НовоТех», а также тот факт, что вышеназванный отчет об оценке подготовлен по заказу АО «КСК» на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости здания с кадастровым номером 

<

...>. В связи с чем, определением суда от 

<

...> по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 

<

...> от 

<

...>, выполненной ООО «НЭО Эксперт», рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 

<

...> определена в размере 45992 375 рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт ФИО3 предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. У нее имеется длительный стаж экспертной работы, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертиза рыночной стоимости спорного здания проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход (метод сравнительного анализа), а также доходный подход (методы кумулятивного построения, прямой капитализации). Невозможность применения затратного подхода при оценке экспертом обоснованна.

Экспертом проведен анализ рынка, осуществлено телефонное интервьюирование специалистов, занимающихся продажами аналогичных объектов, в результате чего установлена единица сравнения в данном сегменте рынка – 1 кв.м.

Для проведения сравнения взяты за основу 3 объекта-аналога, которые имеют одинаковые с объектом-оценки вид права, текущее состояние конструкций, тип здания, инженерное обеспечение.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта принята поправка на торг, произведены корректировки на площадь, доступ к объекту, состояние отделки, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

В рамках применения доходного подхода экспертом рассчитаны годовой валовый доход от эксплуатации объекта оценки, операционные расходы, чистый годовой доход, ставка капитализации. 

Итоговая величина рыночной стоимости спорного здания рассчитана посредством проведения согласования результатов применения сравнительного и доходного подходов путем их взвешивания и сравнения.

В заключении судебной экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив судебное экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 

<

...> составляет 45992 375 рублей.

Суд исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с отчетом об оценке рыночной стоимости спорного здания и судебной экспертизой.

В ходе судебного разбирательства органом, утвердившим оспариваемую кадастровую стоимость – департаментом имущественных отношений Краснодарского края, выступающим административным ответчиком по настоящему административному делу, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств о его порочности не представлено, сведений о несогласии с ним либо с размером определенной рыночной стоимостью нежилого здания материалы дела не содержат.

Доказательств того, что его рыночная стоимость является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы от 

<

...>, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просили.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Положения части 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером 

<

...> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 

<

...>.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 

<

...> (дата отправления административного искового заявления посредством почтовой связи), в Комиссию – 

<

...>. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 

<

...>.

Следовательно, с учетом приведенных выше обстоятельств, а также принимая во внимание пункт 15 статьи 378.2, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 

<

...> применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 

<

...> и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

...> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований, а также их уточнение, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении ходатайства департамента имущественных отношений Краснодарского края о привлечении к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» отказать.

Административный иск АО «Зерновой терминал «КСК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

...> в размере 45992375 (сорок пять миллионов девятьсот девяносто две тысячи триста семьдесят пять) рублей, на период с 

<

...> и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

...> считать 

<

...>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

...>

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья: