Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 июня 2020 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания Нагапетян А.Г.,

с участием:

административного истца и представителя административных истцов ФИО8, ФИО9 - ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-607/2020 по административному исковому заявлению ФИО10, ФИО9, ФИО8 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО10, ФИО9, ФИО8 обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости, ссылаясь на то, что им на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 2 857,8 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости определена по состоянию на 06.06.2011 года и составляет 6 835 103 рубля 21 копейку.

Административные истцы не согласны с указанной выше кадастровой стоимостью нежилого здания, считают её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются их интересы как плательщиков налога на имущество физических лиц.

Согласно отчёту об оценке от 25.11.2019 года № 087-ФЛ-03, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 3 140 720 рублей. 

При таких обстоятельствах, ФИО10, ФИО9, ФИО8 полагают, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего им объекта недвижимости в судебном порядке. 

В связи с чем, административные истцы просят суд восстановить пропущенный процессуальный срок для подачи настоящего административного искового заявления и установить кадастровую стоимость принадлежащего им нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости на основании отчета об оценке.

В судебном заседании административный истец и представитель административных истцов ФИО9, ФИО8 по доверенности ФИО10 административные исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше. С результатами судебной экспертизы не согласилась, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта равной его рыночной стоимости на основании отчета об оценке в размере 3 140 720 рублей. 

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации Большечерниговского района Самарской области, Администрации сельского поселения Большая Черниговка муниципального района Большечерниговский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили.

Глава Большечерниговского района Самарской области направил в адрес суда письменные возражения относительно заявленных требований, в которых просил в удовлетворении настоящего административного искового заявления отказать, ссылаясь на то, что при установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости произойдет существенное снижение имущественного налога, а также на пропуск административными истцами пятилетнего срока на обжалование результатов определения кадастровой стоимости. 

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав объяснения административного истца и представителя административных истцов ФИО9, ФИО8 - ФИО10, показания эксперта ФИО1. и оценщика ФИО2., изучив материалы дела, полагает административный иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО9, ФИО8, ФИО10 на праве общей долевой собственности (по 3333/10000 доли в праве) принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 2 857,8 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.08.2019 года, свидетельствами о государственной регистрации права 26.01.2012 года. 

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.08.2019 года, по состоянию на 06.06.2011 года составляет 6 835 103 рубля 21 копейку.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административных истцов как собственников нежилого здания от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания, ФИО10, ФИО9, ФИО8 27.12.2019 года обратились в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15.04.2012 года, дата определения кадастровой стоимости указанного объекта – 06.06.2011 года, что подтверждается соответствующей Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 16.08.2019 года.

Административные истцы обратились в суд с административным исковым заявлением - 27.12.2019 года.

Поскольку на момент обращения ФИО10, ФИО9, ФИО8 в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административным истцам срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административными истцами в обоснование своих требований представлен отчёт об оценке от 25.11.2019 года № 087-ФЛ-03, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут», из которого усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 06.06.2011 года составляет 3 140 720 рублей.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости нежилого здания, судом по ходатайству заинтересованного лица Администрации сельского поселения Большая Черниговка муниципального района Большечерниговский Самарской области была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости спорного объекта. Проведение экспертизы поручено АНО «

<

данные изъяты>».

Согласно заключению эксперта АНО «

<

данные изъяты>» от 18.03.2020 года, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 3 891 295 рублей. 

В соответствии со ст. 84 КАС РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В связи с различием рыночной стоимости спорных объектов между отчетом об оценке и заключением эксперта для правильного разрешения данного административного дела судом был допрошен в судебном заседании эксперт АНО «

<

данные изъяты>» - ФИО3.

Эксперт ФИО4. в судебном заседании выводы, изложенные в своем заключении от 18.03.2020 года, поддержал в полном объеме и пояснил, что описание объекта исследования (нежилого здания) произведено на основании материалов, имеющихся в административном деле №3а-607/2020, без выезда по месту его нахождения, поскольку оценка объекта производилась на ретроспективную дату (06.06.2011 г.). Текущее использование объекта исследования - производственное здание. Расчет стоимости объекта исследования производился с учетом его фактического использования сравнительным подходом. При этом, от применения доходного подхода он отказался поскольку отсутствовала достоверная информация позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект исследования способен приносить, а также связанные с этим объектом расходы. Также он отказался от применения затратного подхода, поскольку отсутствовала достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, производство либо замещение объекта исследования. Для расчета стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода был проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится разрешенное и фактическое использование исследуемого объекта, а именно – производственно-складской недвижимости в Самарской области. На дату определения стоимости объекта исследования (06.06.2011 г.) на рынке продажи производственно-складских объектов Самарской области стоимость аналогичных объектов составляет в среднем 3 515 руб./кв.м. (от 3,1 тыс. руб./кв.м. до 4 тыс.руб./кв.м.) без учета скидки на торг. Исходная информация для определения рыночной стоимости производственно-складских объектов получена из Журнала «Зеленая Площадь» Приложение к обозрению «Новости рынка недвижимости». Отбор аналогов происходил по критериям соответствия местоположения (Самарская область), физическое состояние зданий (удовлетворительное состояние), площадь (от 627 кв.м. до 13 500 кв.м.) и вида сделки (продаж). Информация об объектах-аналогах исследована по всей территории Самарской области, а наиболее соответствующая вопросу исследования сведена в Таблицу 3. В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки были выбраны производственно-складские здания, расположенные в г. Чапаевск, Волжском районе, Похвистневском районе, Пестравском районе как наиболее близкие по ценообразующим факторам. Стоимость предложения по продаже объектов-аналогов варьируется в пределах от 3 153 рублей до 3 830 рублей за 1 кв.м. (Таблица 4). Введены корректировки: на местоположение, на площадь, на состояние объекта, скидка на торг. Все корректировки отражены в Таблице на стр. 25 и 26 экспертного заключения. Доля стоимости земли в стоимости недвижимости принята согласно Сборнику справочных материалов по экспертным и эмпирическим оценкам экономических показателей, 2013 г. Расчет стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости представлен в Таблице 9 экспертного заключения. В результате расчетов итоговая рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составила 3 891 295 рублей. 

В судебном заседании также была допрошена в качестве свидетеля оценщик ООО «

<

данные изъяты>» ФИО5., подготовившая отчёт об оценке спорного здания от 25.11.2019 года № 087-ФЛ-03.

Оценщик ФИО6. выводы, изложенные в отчете об оценке, поддержала в полном объеме и показала, что здание ею было осмотрено и установлено, что оно находится в с. 

<

адрес>, объект оценки принадлежит к сегменту коммерческой недвижимости, а именно к недвижимости производственного назначения. При оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № ею был использован только затратный подход, исходя из того, что объект оценки находится в неудовлетворительном состоянии, состояние его ближе к «аварийному» с присвоением износа 95%. Полагает, что экспертом при расчете рыночной стоимости спорного здания ошибочно применен только сравнительный подход и некорректно подобраны аналоги, чем нарушены п.24 ФСО №1, п. 22 ФСО №7. 

Оценивая возражения административного истца и представителя административных истцов ФИО8, ФИО9 - ФИО10, а также оценщика ФИО7., в части выводов эксперта, суд полагает, что ими не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения. Эксперт полно и подробно изложил обоснование своих выводов в судебном заседании, привел описание процесса оценки в самом заключении. 

Доводы административного истца и представителя административных истцов ФИО8, ФИО9 - ФИО10 о проведении экспертизы без осмотра объекта оценки, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку положениями пункта 5 ФСО № 7 осмотр объекта оценки не является обязательным. Кроме того, из экспертного заключения и пояснений эксперта следует, что ввиду того, что оценка объектов производилась на ретроспективную дату (06 июня 2011 года), все технические параметры объекта экспертизы приняты на основании представленной документации, актуальной на дату оценки. Замечания о том, что аналоги для расчета рыночной стоимости подобраны некорректно, а корректировки проведены неверно, опровергаются содержательной частью заключения эксперта.

С учетом изложенного, суд полагает, что не имеется оснований для удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в соответствии с отчетом об оценке, как просят административные истцы, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, заключение эксперта отвечает требованиям ст.ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересованным в исходе дела. Заключение содержит результаты наиболее эффективного использования нежилого здания, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов и выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Объекты-аналоги подобраны экспертом из числа объектов недвижимости, относящихся к одному с оцениваемым объектом оценки сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники. Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостаточности предоставленных эксперту сведений для проведения исследования и о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства, суду не представлено. 

При таких обстоятельствах, заключение эксперта признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Ходатайство о проведении повторной, дополнительной экспертиз, административными истцами, не заявлено.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № подлежит определению в соответствии с экспертным заключением АНО «

<

данные изъяты>» от 18.03.2020 года в размере 3 891 295 рублей, а требования ФИО10, ФИО9, ФИО8 - частичному удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов административного дела следует, что датой обращения ФИО10, ФИО9, ФИО8 в суд является 27.12.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО10, ФИО9, ФИО8 – удовлетворить частично.

Восстановить ФИО10, ФИО9, ФИО8 пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2 857,8 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 3 891 295 рублей.

Датой подачи ФИО10, ФИО9, ФИО8 административного иска в суд считать 27.12.2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 июня 2020 года.

Судья: С. Н. Ласковская