Дело № 2-341/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 20 февраля 2018 г.

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

Председательствующего судьи Полянской Т.Г.,

при секретаре Масниковой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, администрации Первомайского района о признании договора действительным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к администрации Первомайского района, просил признать действительным договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС, заключенный ДАТА. между ФИО2 и ФИО1, признать за ФИО1 право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС.

В обосновании иска указывает, что ДАТА между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи ? доли жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, АДРЕС. В счет оплаты стоимости ? доли дома истец заплатил ФИО2 300 000 рублей. Указанный договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке, сведения о правообладателе в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии отсутствуют.

Также истцом самовольно были произведены перепланировка, переустройство в жилом доме, в связи с чем, площадь дома и технические характеристики объекта недвижимости изменились. Истец при таких обстоятельствах зарегистрировать право собственности на ? долю дома не имеет возможности.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика- администрации Первомайского района в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, решением Новоалтайского городского суда от 30.03.2011г. признан недееспособным, помещен в КГБСУСО «Бобровский психоневрологический интернат», представитель которого представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в прошлом судебном заседании против удовлетворения иска не возражал, пояснял, что ответчик содержится в интернате с ДАТА, на момент заключения спорного договора купли-продажи являлся дееспособным.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Суд с учетом мнения представителя истца, находит возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц. 

Учитывая мнение представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав или обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст.421 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из материалов дела следует, что между истцом ФИО1 и ФИО2 ДАТА был заключен договор купли-продажи ? доли дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, АДРЕС, по которому продавец передал в собственность истца ? доли дома, а истец в свою очередь уплатил продавцу цену за данный объект недвижимости – 300 000 рублей. Передача денежных средств по договору подтверждается подписью продавца в договоре.

ФИО1 также принадлежит на праве собственности ? доли дома, расположенного по адресу: АДРЕС, земельный участок по указанному адресу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДАТА 

Согласно ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

В силу ст.ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

Согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. 

В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Согласно ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 30.06.2008г., действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 21.08.2008г.), государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2018) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Таким образом, истец право собственности на спорное недвижимое имущество в установленном порядке не зарегистрировал.

Между тем, договором, заключенным между истцом и продавцом ? доли спорного дома, определен адрес подлежащего передаче имущества, его продажная стоимость. Договор между сторонами заключен в письменной форме, подписан покупателем и продавцом, расчет за дом произведен полностью, ? доля дома была передана истцу и используется в настоящее время им по назначению. 

Решением Новоалтайского городского суда от ДАТА, вступившим в законную силу ДАТА. ФИО2 был признан недееспособным и помещен в КГСУСО «Бобровский психоневрологический интернат». На момент заключения спорного договора купли-продажи ФИО2 был дееспособным, заявление на помещение его в интернат составил ДАТА., на момент помещения его в интернат, составлен акт обследования жилищно-бытовых условий, в котором указано, что ответчик проживал по адресу: АДРЕС, однако собственником данного жилого помещения не являлся, жилье арендовал.

При таких обстоятельствах суд полагает, что сделка купли-продажи спорной недвижимости соответствует требованиям закона. Сторонами обязательства по договору исполнены в полном объеме. 

Согласно уведомлению об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию от 30.11.2017г., истцу отказано в вводе в эксплуатацию указанного объекта капитального строительства, поскольку представлены не все документы, в том числе и акт приемки объекта капитального строительства, который не мог быть предоставлен по причине самовольного реконструирования дома.

В связи с отсутствием сведений о сдаче указанного дома в эксплуатацию, суд приходит к выводу, что к данным правоотношениям применимы нормы права, регулирующие вопросы признания права собственности на самовольные постройки.

В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как усматривается из технического заключения филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по АДРЕС НОМЕР по результатам обследования технического состояния строительных конструкций и коммуникаций квартир НОМЕР,2 жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, общая площадь жилого дома после перепланировки составляет 49,0 кв.м., в том числе жилая – 22,80 кв. Истцом возведен пристрой (лит. А1) общей площадью 10,80 кв.м., также произведена перепланировка квартир, в результате которой спорный объект недвижимости представляет собой единый объект – жилой дом по указанному адресу. 

Причем, в результате обследования установлено, что техническое состояние строительных конструкций жилого дома (лит.А) и пристроя (лит.А1) по указанному адресу соответствует СП 55.13330.2011. Угрозы для жизни и здоровья граждан не выявлено. Жилой дом и пристрой пригоден для дальнейшей эксплуатации и может быть сохранен в установленном законом порядке.

Из представленного суду заключения отдела архитектуры и градостроительства администрации АДРЕС от ДАТА следует, что по адресу: АДРЕС, возведен индивидуальный двухквартирный жилой дом. Данный жилой дом не соответствует градостроительным нормам и правилам, предусмотренным п. 2.12. п.1 СНиП ДАТА-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП-30-102-99. 

Остальным градостроительным нормам данный жилой дом соответствует.

Суд находит, что указание в заключении отдела архитектуры и градостроительства администрации АДРЕС о несоответствии градостроительным нормам хозяйственных построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан при сохранении спорного жилого дома, о чем свидетельствуют доказательства, имеющиеся в материалах дела.

Таким образом, обстоятельств, свидетельствующих о том, что возведенный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС, создает угрозу жизни или здоровью граждан, судом не установлено.

Как следует из выписки из технического паспорта от ДАТА на жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС, общая площадь составляет 49,00 кв.м., жилая – 22,8 кв.м.

Согласно справки НОМЕР от ДАТА, АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по АДРЕС, жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС, не соответствует противопожарным нормам и правилам – противопожарное состояние между строениями, расположенными на земельном участке по адресу: АДРЕС, и строениями на соседнем земельном участке не соответствует действующим нормативным документам: своду правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты.

Суд находит, что указание в заключении АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по АДРЕС о несоответствии противопожарным нормам жилого дома, учитывая, что указанный объект недвижимости был построен до принятия действующих норм, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан при сохранении спорного дома, о чем свидетельствуют доказательства, имеющиеся в материалах дела.

Таким образом, поскольку сделка купли-продажи ? доли спорного жилого дома соответствует требованиям закона, обязательства по договору сторонами исполнены, суд, на основании ст.165 ГК РФ, учитывая отсутствие у истца возможности зарегистрировать указанный договор и право собственности в установленном порядке, удовлетворяет исковые требования ФИО1 - признать действительным договор купли-продажи ? доли жилого дома по адресу: Российская Федерация, АДРЕС, заключенный ДАТА между ФИО1 и ФИО2, признать за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: АДРЕС.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Признать действительным договор купли-продажи от 21.08.2008г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 ? доли жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 49,00 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Председательствующий: Т.Г. Полянская