№2-5831/11-2024

46RS0030-01-2024-010170-54

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 октября 2024 года г. Курск

Ленинский районный суд города Курска в составе:

председательствующего судьи Денисенко Е.В.,

при секретаре Багровой О.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «ИНВЕСТ-СТРОЙ» о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд к ответчику ООО Специализированный застройщик «ИНВЕСТ-СТРОЙ» с указанным иском. В обоснование требование указала о том, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «ИНВЕСТ-СТРОЙ» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В соответствии с п. 3.1 Договора истцом оплачена полная стоимость квартиры в размере 2 751 000 рублей общей площадью 39,3 кв.м. – 70 000 руб. за 1 кв.м. Согласно Акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры составила 36 кв.м. Таким образом, разница в площади инвестируемой квартиры и фактической составляет 3,3 кв.м. Истец обратилась с претензией в адрес ответчика, однако в возврате денежных средств ей было отказано. Из п. 3.3 Договора следует, что в случае, если по результатам обмеров, выполненных по заданию застройщика управомоченным на осуществление кадастровых работ лицом, инвестируемая площадь объекта долевого строительства окажется меньше или больше инвестируемой площади, указанной в п. 1.9 Договора на 5 % и более, стороны обязуются подписать дополнительное соглашение к Договору об уточнении цены договора исходя из цены одного квадратного метра, указанной в п. 3.1 Договора, и произвести окончательные расчеты до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. При таких обстоятельствах ФИО1, как участник долевого строительства, не может быть лишена права требовать соразмерного уменьшения цены договора при уменьшении площади переданного помещения. В связи с изложенным просит взыскать с ООО Специальный застройщик «ИНВЕСТ-СТРОЙ» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 231 000 руб. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске, просила суд их удовлетворить. Пояснила, что при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ инвестируемая площадь приобретаемой ФИО1 квартиры определена сторонами в размере 39,3 кв.м, истцом было оплачено 2 751 000 руб., по 70 000 руб. за 1 кв.м, а фактически истцу была передана квартира, согласно выписке из ЕГРН, площадью 36 кв.м, что на 3,3 кв.м меньше инвестируемой, в связи с чем просит взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 231 000 руб. (3,3 кв.м х 70 000 руб.). В марте 2024 года истец обращалась к ответчику с претензией о выплате ей денежных средств в соответствующем размере, ответом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик в удовлетворении требований истца отказал, в связи с чем просит взыскать с ответчика штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке.

В судебное заседание истец ФИО1, будучи надлежаще уведомленной, не явилась, воспользовалась правом ведения дела через своего представителя. 

В судебное заседание представитель ответчика ООО Специализированный застройщик "Инвест-Строй", будучи надлежаще уведомленным, не явился. 

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения участника процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований ст. 1 Гражданского кодекса РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда согласно ст. 422 ГК РФ содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон о долевом участии) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора. 

Договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, указанным требованиям соответствует. 

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО Специализированный застройщик «ИНВЕСТ-СТРОЙ» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного 

<

адрес> зарегистрированный Филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Курской области.

В соответствии с п.1.6 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира (жилое помещение), расположенная на 1 этаже, со строительным (условным) номером 3, характеристики которой, в том числе местоположение в многоквартирном доме, приводятся в Приложении № к настоящему договору.

Из п. 1.7 Договора следует, что проектная площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас, которая составляет 36,6 кв.м. 

Пунктом 1.8 Договора определена фактическая площадь объекта долевого строительства, которая включает в себя площадь квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас, которая определяется по окончании строительства многоквартирного дома на основании обмеров, выполненных по заданию застройщика управомоченным на осуществление кадастровых работ лицом. 

Согласно п. 1.9 Договора инвестируемая площадь объекта долевого строительства – общая приведенная площадь квартиры (жилого помещения), состоящая из суммы площади квартиры (проектная – до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию или фактическая – после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию) и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире, за создание которой участник производит оплату по настоящему договору. При определении инвестируемой площади объекта долевого строительства (общей приведенной площади квартиры) понижающие коэффициенты не применяются. Инвестируемая площадь объекта долевого строительства составляет 39,3 кв.м. 

Согласно п.п. 3.1, 3.2 Договора цена договора определена как произведение размера инвестируемой площади квартиры на цену 1 кв.м., равную 70 000 руб., что составляет 2 751 000 руб.

Истец условия по настоящему договору исполнила полностью, оплатив стоимость квартиры в размере 2 751 000 руб., что не оспаривалось ответчиком.

Как следует из акта приема – передачи 

<

адрес>. 

<

адрес> по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком истцу была передана квартира площадью 36 кв.м., право собственности на которую зарегистрировано за ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно техническому паспорту многоквартирного жилого 

<

адрес>, общая площадь переданной 

<

адрес> учетом лоджии площадью 2,7 кв.м без применения понижающего коэффициента составила 38,7 кв. м.

Таким образом, фактическая площадь переданного истцу объекта долевого строительства не соответствует проектной площади, заявленной в договоре участия в долевом строительстве.

Одновременно п.1.9 договора содержит условие о том, что инвестируемая площадь объекта долевого строительства - 39,3 кв.м - после ввода дома в эксплуатацию может быть изменена на величину не более 5% от указанной площади.

Пунктом 3.3 предусмотрено изменение цены договора в том случае, если по результатам обмеров, выполненных по заданию Застройщика, уполномоченным на осуществление кадастровых работ лицом, инвестируемая площадь объекта долевого строительства, окажется меньше или больше инвестируемой площади объекта на 5% и более.

Из содержания приведённых условий в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Следовательно, содержание положений п.1.9 договора, предусматривающего неприменение понижающих коэффициентов и п.п. 3.1, 3.3 договора о том, что цена договора изменению не подлежит в случае отступления от инвестируемой площади не более 5%, а также отсутствие в договоре условий о применении понижающих коэффициентов, нормам действующего законодательства не противоречит.

На момент подписания договора, его положения истцу ФИО1 были известны. Она подписала вышеуказанный договор на этих условиях, будучи свободной в своем выборе условий договора, т.е. действовала в соответствии с положениями ст.1, ч. 4 ст. 421, 432 ГК РФ.

Как следует из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Такое условие договора содержится только в п. 3.3. Иных условий изменения цены, а также применение понижающих коэффициентов стороны в договоре не предусмотрели.

Действующим законодательством не предусмотрено обязательное указание в договоре условия о применении понижающих коэффициентов при определении в договоре долевого участия в строительстве размера инвестируемой площади объекта долевого участия. 

Таким образом, условиями договора долевого участия в строительстве, заключенном между сторонами на законных основаниях был согласован размер определённых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части её уменьшения, так и в части её превышения. Стороны добровольно договорились о том, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по результатам обмеров цена квартиры изменению не подлежит, поэтому оснований считать такую договоренность нарушением положений Закона РФ «О защите прав потребителей» или норм Гражданского кодекса РФ не имеется. 

С учетом того, что инвестируемая площадь квартиры по договору, состоящая из площади квартиры и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире, без применения понижающих коэффициентов, составляет 39,3 кв.м., общая площадь переданной истца квартиры с учетом площади лоджии составила 38,7 кв. м, то процент отступления от инвестируемой площади с учетом округления составляет 1,53 %, что не превышает 5% инвестируемой площади квартиры. 

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования как о взыскании с ответчика денежных средств в заявленном размере, так и о взыскании производного требования о взыскании штрафа не исполнение в добровольном порядке требования потребителя, удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «ИНВЕСТ-СТРОЙ» о взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме.

Полное и мотивированное решение стороны могут получить 12 ноября 2024 года.

Судья