Дело №2- 4470/2019 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2019 года город Липецк

Советский районный суд г.Липецка в составе:

председательствующего Леоновой Е.А.

при секретаре Минигалеевой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «Липецкая инвестиционно-строительная компания», публичному акционерному обществу «Орелстрой» о государственной регистрации договора №108 об участии в долевом строительстве от 28 марта 2018 года, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Липецкая инвестиционно-строительная компания» о признании договора об участии в долевом строительстве заключенным.

В ходе рассмотрения дела истец изменил предмет исковых требований, просил произвести государственную регистрацию договора №108 об участии в долевом строительстве от 28 марта 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 28 марта 2018 года подписал договор №108 об участии в долевом строительстве с ООО «ЛИСК». По условиям договора застройщик принял обязательство построить дом и передать истцу квартиру №57 на 10 этаже жилого дома в микрорайоне «Университетский», общей площадью 76, 09 кв.м. Стоимость квартиры составила 2500000 руб. и истец произвел оплату по договору 29 марта 2018 года. В тот же день договор передан на государственную регистрацию, однако, государственная регистрация договора не произведена, поскольку застройщиком не представлены необходимые документы. В мае 2019 года договор также не прошел государственную регистрацию в связи с неуплатой застройщиком государственной пошлины.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, объяснив, что ранее приобрел у ООО «ЛИСК две квартиры, был уверен в качестве приобретаемого жилья. Оплата по договору произведена им наличным путем 29 марта 2018 года, в тот же день договор был передан на государственную регистрации. В настоящее время обязательства застройщика переданы ПАО «Орелстрой», которым также отказано в государственной регистрации договора со ссылкой на то, что права и обязанности застройщика по договору с ФИО1 не переданы ООО «ЛИСК» ПАО «Орелстрой». Возникшая ситуация существенным образом нарушает права и законные интересы истца как участника долевого строительства.

Представитель ООО» ЛИСК» ФИО2 иск признал, объяснив, что договор об участии в долевом строительстве, подписанный истцом, подлежит государственной регистрации, денежные средства, полученные от истца израсходованы на строительство дома. Не оспорил тот факт, что права и обязанности застройщика по договора долевого строительства, не прошедшим государственную регистрацию, не передавались ООО «ЛИСК» ПАО «Орелстрой».

Представитель ПАО «Орелстрой» по доверенности ФИО3 иск не признал, объяснив, что договор об участии в долевом строительстве, подписанный истцом, является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию. Денежные средства в сумме 2 500 000 руб. внесены истцом в кассу ООО «ЛИСК» в нарушение требований ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ (до проведения государственной регистрации договора). Квитанция к приходному кассовому ордеру об оплате 2 500 000 руб. не может служить достаточным доказательством, подтверждающим факт оплаты по договору об участии в долевом строительстве. 25 апреля 2019 года ООО «ЛИСК» передало права и обязанности застройщика в отношении дома 32а микрорайон «Университетский» в городе Липецке ПАО «Орелстрой». Поскольку по состоянию на 13 мая 2019года (дата государственной регистрации соглашения) договор участия в долевом строительстве с истцом заключен не был, после смены застройщика правовые основания для государственной регистрации договора отсутствуют. Иной исход поставит ПАО «Орелстрой» в ситуацию, когда он приобрел большее число обязательств, чем имело ООО «ЛИСК» в рамках первоначального обязательства. Кроме этого, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку истец вправе требовать признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, в данном случае действия по перечислению истцом ООО «ЛИСК» денежных средств в сумме 2 500 000 руб. следует квалифицировать как отдельную самостоятельную сделку. Более того, в действиях истца и ООО «ЛИСК» усматривается злоупотреблением правом, поскольку истец оказывал услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> ООО «СК», генеральным директором которого является ФИО2-и.о. обязанности директора ООО «ЛИСК», следовательно, истец знал о возбуждении дела о банкротстве в отношении ООО «ЛИСК, не смотря на данное обстоятельство, он заключил с обществом договор участия в долевом строительстве. 

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав истца, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

На основании части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

Установлено, что 28 марта 2018 года ООО «ЛИСК» в лице и.о. директора ФИО2 и ФИО1 подписан договор №108 об участии в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял обязательства построить жилое здание №32а в микрорайоне «Университетский» в городе Липецке и передать в собственность ФИО1 квартиру №57 на 10 этаже жилого дома в микрорайоне «Университетский», общей площадью 76, 09 кв.м.

Правовым основанием для заключения договора явился договор аренды земельного участка №№ от 5 апреля 2017 года и разрешение на строительство №№ от 14 июня 2017 года.

Общая сумма долевого участия, подлежащая к оплате участником, составляет 2 500 000 руб. 

Оплата участником производится путем внесения денежных средств в кассу застройщика либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации договора. 

28 марта 2018 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору.

Как следует из материалов дела, 29 марта 2018 года ФИО1 произвел оплату по договору в сумме 2 500 000 руб., что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру №10 от 29 марта 2018 года и выкопировкой из кассовой книги ООО «ЛИСК».

В тот же день стороны обратились с заявлением о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве

Однако государственная регистрация договора согласно уведомлению Управления Росреестра по Липецкой области от 10 апреля 2018года приостановлена в связи с непредоставлением необходимых документов (договора страхования гражданской ответственности застройщика); 12 июля 2018 года в связи с истечением срока для устранения недостатков в государственной регистрации договора отказано.

Из материалов дела следует, что 29 апреля 2019 года истец повторно обратился с заявлением о государственной регистрации договора, однако, документы возращены без рассмотрения в связи с отсутствием документа, подтверждающего уплату государственной пошлины.

Установлено, что 25 апреля 2019 года ООО «ЛИСК» передало все права и обязанности застройщика, возникшие у ООО «ЛИСК» в связи с осуществлением строительства жилого здания 

<

адрес>.

Предметом договора является перевод долга обязательства по передаче жилых и нежилых помещений перед участниками долевого строительства, заключившими договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

13 мая 2019 года произведена государственная регистрация права собственности ПАО «Орелстрой» на многоквартирный дом, права аренды на земельный участок и перевода долга по договорам долевого участия. 

Поскольку договор, подписанный истцом, не прошел государственную регистрацию, указание о передаче обязательства по передаче квартиры №57 на 10 этаже жилого дома в микрорайоне 

<

адрес> от 25 апреля 2019 года отсутствует.

По результатам рассмотрения обращения ФИО1 ПАО «Орелстрой» направило в адрес истца сообщение о невозможности государственной регистрации договора в связи с тем, что квартира, в отношении которой подписан договор об участии в долевом строительстве, не числится в списке объектов, по которым к ПАО «Орелстрой» перешли права и обязанности от первоначального застройщика.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что в 2018 году и 2019 году государственная регистрация договора долевого участия не произведена по вине ООО «ЛИСК», ПАО «Орелстрой» также отказано в государственной регистрации договора, суд приходит к выводу о том, что факт уклонения застройщиков от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №108 от 28 марта 2018 года, что является юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора, признается установленным. 

Пунктом 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что п о договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, вторым юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора, является факт уплаты участником долевого строительства обусловленной договором цены объекта долевого строительства. 

В данном случае представленные по делу доказательства подтверждают надлежащее исполнение обязательств по оплате суммы долевого участия, предусмотренной договором: согласно кассовой книге ООО «ЛИСК» 20 марта 2018 года от ФИО1 принята оплата по договору №108 от 28 марта 2018 года в сумме 2 500 000 руб. Истцом в материалы дела представлена копия квитанции к приходному кассовому ордеру №10 от 29 марта 2018 года, подлинность которой судом удостоверена с оригиналом.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы представителя ПАО «Орелстрой» о том, что права и обязанности первоначального застройщика, возникшие в связи с подписанием договора №107 от 28 марта 2018 года, ПАО «Орелстрой» не переданы, при определении стоимости объема передаваемых прав и обязанностей квартира №57 не учитывалась, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.

Нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". 

Учитывая признание представителем ООО «ЛИСК» ФИО2 факта уклонения от надлежащего оформления договорных отношений с участником долевого строительства-ФИО1, мотивированное организационными сложностями, а также надлежащее исполнение истцом обязательств по договору, равно как и фактическое создание спорного объекта за счет средств, инвестированных истцом, договор №108 об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. 

Более того, при заключении договора 29 апреля 2019 года первоначальный и новый застройщик предусмотрели ответственность сторон в случае нарушения заверений гарантий, установленных пунктом 4.2 договора (на момент подписания договора реестр требований о передаче жилых и нежилых помещений соответствует фактическому положению дел и в него включены все участники долевого строительства, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома и исполнение обязательств по передаче жилых помещений первоначальным застройщиком не исполнены), а именно: первоначальный застройщик обязуется уплатить новому застройщику штраф в размере 50 000 руб. за каждый факт такого нарушения и компенсировать новому застройщику все убытки, причиненные таким нарушением.

Следовательно, неуказание первоначальным застройщиком в договоре сведений о наличии незаключенного договора, обязательства по оплате которого исполнены участником долевого строительства, не может повлиять на права ФИО1 как участника долевого строительства, а является основанием для применения новым застройщиком соответствующих мер ответственности, предусмотренных договором, к виновному лицу.

Доводы представителя ПАО «Орелстрой» о наличии в действиях истца и ООО «ЛИСК» недобросовестности, поскольку ФИО1 и ООО «ЛИСК» на момент подписания договора обладали общими хозяйственными интересами, следовательно, ФИО1 не мог не знать о возбуждении дела о банкротстве в отношении ООО «ЛИСК», при подписании договора стороны прикрывали иные правоотношения, носят предположительный характер, в связи с чем не могут служить достаточным доказательство в подтверждение доводов представителя ответчика о наличии в действиях истца и представителя ООО «ЛИСК» признаков злоупотребления правом.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 5 1 статьи 10 названного Кодекса предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

Поскольку действующим гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена добросовестность участников гражданских правоотношений, недобросовестность должна доказать та сторона, которая на нее ссылается.

Однако в данном случае доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, в подтверждение вышеуказанных доводов не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Произвести государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве №108 от 28 марта 2018 года общества с ограниченной ответственностью «Липецкая инвестиционно-строительная компания» с ФИО1 ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение является основанием для внесения сведений о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве №108 от 28 марта 2018 года в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд города Липецка в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.А.Леонова

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2019 года.