Дело № 2-1973/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕНМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 17 сентября 2020 года 

Белгородский районный суд Белгородской области в составе: председательствующего судьи Кирилловой Е.И., 

при секретаре Гавдан А.А., 

с участием истца ФИО1, представителя ФИО2,

ответчика ФИО3, 

в отсутствие ответчика ФИО4,

представителей третьих лиц администрации Белгородского района Белгородской области, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной и прекращении права собственности на земельный участок, 

установил:

ФИО1 является собственником квартиры, площадью 54,5 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенной по адресу: (адрес обезличен), и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель населенных пунктов – для строительства блокированных жилых домов (таунхаузов), площадью 92 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), по указанному адресу.

Право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи недвижимости от 11.12.2013 года и дополнительного соглашения к нему от 12.12.2013 года, заключенных с ФИО4

Жилой дом блокированной застройки состоит из двух этажей, собственником квартиры на втором этаже и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок под домом является ФИО3

Обе квартиры имеют отдельные выходы на земельный участок перед домом, на котором расположены общие подземные инженерные коммуникации с вводами в дом (газопровод, электросеть, водопровод, канализация с септиком), элементы благоустройства (палисадник), электроопора и общая парковка.

При заключении договоров купли-продажи квартир в 2013 году указанный земельный участок не был передан в собственность владельцам квартир, так как не был размежеван в установленном законом порядке.

В настоящее время истцу стало известно, что 02.04.2019 года между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 61 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного перед домом по адресу: (адрес обезличен) зарегистрированный в Управлении Росреестра по Белгородской области 30.01.2020 года.

Дело инициировано ФИО1, которая просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, площадью 61 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), заключенный 02.04.2019 года между ФИО4 и ФИО3; прекратить право собственности ФИО3 на указанный земельный участок. 

В обоснование иска указала, что единственный вход в принадлежащее ей жилое помещение проходит через спорный земельный участок, на нем расположены общие коммуникации, что ограничивает ее права как собственника и препятствует доступу к принадлежащему ей имуществу. 

В судебном заседании истец и ее представитель заявленные требования поддержали в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО3 иск не признал, указав, что дом блокированной застройки не относится к многоквартирному жилому дому, в связи с чем, не предполагает обязательной придомовой территории. Земельный участок перед домом, площадью 61 кв.м. находился в единоличной собственности ФИО4, с которым он заключил сделку. Договор прошел регистрацию, является законным и не нарушает прав истца. Препятствий к входу в дом и пользованию стоянкой для автомобиля с его стороны не имеется, за отдельную плату он готов предоставить ФИО1 сервитут. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещался своевременно и надлежаще, о чем имеются сведения в материалах дела. Заявлений и ходатайств не представил.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Белгородской области и администрации Белгородского района в судебное заседание не явились, представив ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ. 

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным доказательствам, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (ч. 1 ст. 8 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. При этом, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях так же иное лицо. 

Как установлено судом на основании материалов дела, ФИО1 является собственником квартиры, площадью 54,5 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенной по адресу: (адрес обезличен), и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель населенных пунктов – для строительства блокированных жилых домов (таунхаузов), площадью 92 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), по указанному адресу.

Право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи недвижимости от 11.12.2013 года и дополнительного соглашения к нему от 12.12.2013 года, заключенных с ФИО4

Жилой дом блокированной застройки состоит из двух этажей, собственником квартиры на втором этаже, площадью 69,4 кв.м., и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок под домом, площадью 92 кв.м., является ФИО3

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, а так же кадастровым делам земельных участков с кадастровыми номерами (номер обезличен) и (номер обезличен), они относятся к землям населенных пунктов с видом разрешенного строительства – для строительства блокированных жилых домов (таунхаусов).

При этом, межевой план земельного участка под блокированным жилым домом сторон с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 92 кв.м., сформирован и поставлен на кадастровый учет 13.08.2013 года.

Межевание земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 61 кв.м., произведено с постановкой на кадастровый учет 30.04.2014 года, после приобретения как истцом так и ответчиком права собственности на жилые помещения.

В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. 

В силу п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. 

Согласно п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 3 указанной нормы права предусмотрено, что в случае, если здание (помещение) находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральным законом, с учетом долей в праве собственности на здание.

При этом, собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст.305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а так же право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Как следует из межевого плана и проекта планировки территории, земельный участок, площадью 61 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположен в пределах земель населенных пунктов, предназначен для строительства блокированных жилых домов (таунхаусов), и примыкает к блокированному жилому дому сторон по адресу: (адрес обезличен).

Согласно представленным сторонами фотоматериалам и их пояснениям, обе квартиры имеют отдельные выходы на спорный земельный участок перед домом, на котором расположены общие подземные инженерные коммуникации с вводами в дом (газопровод, электросеть, водопровод, канализация с септиком), элементы благоустройства (палисадник), электроопора и общая парковка.

Таким образом, данный участок является придомовым и необходим как для доступа в жилые помещения все собственников квартир, так и для пользования и обслуживания общих коммуникаций.

Вместе с тем, на основании сделки, совершенной 02.04.2019 года между ФИО4 и ФИО3, земельный участок, площадью 61 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный перед домом по адресу: (адрес обезличен), отчужден в единоличную собственность ФИО3

Согласно материалам реестрового дела, предоставленным Управлением Росреестра по Белгородской области, переход права собственности зарегистрирован 30.01.2020 года на основании договора купли-продажи от 02.04.2019 года, при этом сведения об уведомлении о предстоящей сделке собственника жилого помещения ФИО1 отсутствуют.

Частью 3 статьи 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п.3,4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу положений ст. 2 ГПК РФ гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

Как разъяснено в п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1,2 ст. 168 ГК РФ).

Статья 10 ГК РФ дополнительно предусматривает, что злоупотребление правом может быть квалифицировано любое заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Возражая по заявленным требованиям ФИО3 сослался в качестве причины приобретения спорного земельного участка в единоличную собственность на наличие спора с истцом относительно места стоянки для транспортных средств. Считал достаточным предоставление ФИО1 сервитута для прохода в жилое помещение.

Такое поведение стороны с учетом приведенных выше норм действующего законодательства суд признает как злоупотребление правом. 

В ходе рассмотрения дела судом установлено на основании представленных доказательств, что вход в обе квартиры возможен только через указанный земельный участок, на котором, в том числе, расположены и общие коммуникации жилых помещений сторон, что предполагает их совместное обслуживание, а следовательно – совместное пользование земельным участком.

Как следует из представленных стороной истца сведений Единого государственного реестра недвижимости, аналогичные земельные участки, площадью 61 кв.м., перед соседним таунхаусом по адресу: (адрес обезличен) отчуждены собственникам жилых квартир в равных долях.

Таким образом, истцом предоставлены достоверные и достаточные доказательства нарушения ее прав собственника состоявшимся между ответчиками договором купли-продажи земельного участка, поведение которых суд признает недобросовестным.

Согласно п.п.1,7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если совершение сделки нарушает запрет, установленный п.1 ст.10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п.1 или 2 ст.168 ГК РФ).

С учетом обстоятельств, установленных судом в ходе рассмотрения дела, поведения сторон при реализации принадлежащих им прав и обязанностей, подтвержденного факта нарушения прав истца как собственника, суд считает требования ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2019 года недействительным обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной и прекращении права собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, площадью 61 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), заключенный 02 апреля 2019 года между ФИО4 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок, площадью 61 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен).

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Судья Е.И. Кириллова 

Мотивированное решение изготовлено 05 октября 2020 года.