Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 июля 2023 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Волобуевой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Барабошкиной А.А., с участием 

представителя административного истца ФИО7 – ФИО10, 

заинтересованного лица ФИО12, финансового управляющего ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №2а-1118/2023 по административному иску ФИО7 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о признании незаконными действия Управление Росреестра по 

<

адрес> об отказе государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № № об обязании Управление Росреестра по 

<

адрес> осуществить государственную регистрацию права на объект недвижимости - квартиру, расположенную на 25-м этаже дома по адресу: 

<

адрес> «А», 

<

адрес> на основании Заявления от "08" ноября 2022 г. и представленных документов,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО8 в лице представителя по доверенности ФИО11 обратилась в Самарский районный суд 

<

адрес> с административным иском к Управлению Росреестра по 

<

адрес>, требуя признать незаконными действия Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (Управление Росреестра по 

<

адрес>) об отказе государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № № обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (Управление Росреестра по 

<

адрес>) осуществить государственную регистрацию права на объект недвижимости - квартиру, расположенную на 25-м этаже дома по адресу: 

<

адрес> «А», 

<

адрес> на основании Заявления от "08" ноября 2022 г. и представленных документов.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от 09.06.2022г. ФИО1 признан банкротом, в отношении его имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим утверждена ФИО2.

В ходе процедуры банкротства финансовым управляющим в конкурсную массу включено имущество должника - квартира, расположенная на 25-м этаже дома по адресу: 

<

адрес> «А», 

<

адрес>.

Указанное имущество приобретено должником в совместную собственность с ФИО5 по договору купли продажи с использованием кредитных средств от 14.08.2017г.

Решением Промышленного районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и Апелляционным определением от 10.11.2020г. удовлетворены исковые требования ФИО5 к ФИО1 о разделе совместно нажитого имущества. Признано право собственности на доли в спорной квартире за ФИО1 (доля 585/1000), ФИО5 (353/1000), ФИО6 (31/1000), ФИО4 (31/1000). ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права общей долевой собственности.

В рамках процедуры реализации имущества должника финансовым управляющим проведены мероприятия по реализации заложенного имущества должника, составляющего конкурсную массу, в соответствии с Порядком и условиями проведения торгов, утвержденным залоговым кредитором - Банк ВТБ (ПАО), квартиры, расположенной на 25-м этаже дома по адресу: 

<

адрес> «А», 

<

адрес>.

По итогам торгов, назначенных в форме публичного предложения: - по лоту №: Квартира, назначение жилое, общей площадью 66,6 кв.м., расположенная на 25-м этаже дома по адресу: 

<

адрес> «А», 

<

адрес>, кадастровый №, торги признаны состоявшимися, победителем торгов признана ФИО3.

Между должником в лице финансового управляющего ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого вышеуказанное жилое помещение продано покупателю по общей стоимости 6 510 000 руб. В связи с чем, в регистрирующий орган подано соответствующее заявление о государственной регистрации перехода права собственности, однако Росреестр уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД- № приостановил государственную регистрацию прав в отношении указанного жилого помещения, а далее уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №№ уведомил об отказе государственной регистрации прав со ссылкой на обязательное нотариальное удостоверение сделки, по которой происходит отчуждение долей в общем имуществе, и необходимости представления документов, подтверждающих полномочия финансового управляющего, подавать заявления на государственную регистрацию перехода права собственности и подписания договора купли-продажи от имени ФИО5, ФИО4 и ФИО6.

Между тем, финансовый управляющий уполномочен подавать заявления на государственную регистрацию перехода права собственности и подписания договора купли-продажи от имени ФИО14, ФИО15 и ФИО16, а также составлять договор перехода права собственности в простой письменной форме в связи со следующим.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством (пункт 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

Из положений пунктов 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан", а также положений пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве следует, что в рамках дела о банкротстве гражданина подлежит реализации имущество, находящееся в общей долевой собственности с последующей выплатой иным сособственникам причитающимся им денежным средствам, равным их долям в праве.

Порядок реализации имущества несостоятельного гражданина, находящегося в залоге у его кредитора, урегулирован положениями пункта 4 статьи 216, 26 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу предмета залога по правилам статей 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве с учетом особенностей установленных статей 138 Закона.

В статье 26 Закона № 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ), в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).

На основании части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Предмет залога составляла квартира, находящаяся в общей долевой собственности должника, его супруга и детей, в т.н. несовершеннолетних, которая реализована как единый объект недвижимости по одной сделке, при этом последние являются также созалогодателями в кредитных правоотношениях. Основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме отсутствовали.

Согласно части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Учитывая названные положения, вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектом обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц, как слабой стороны в сделке.

Согласно пункту 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 2 указанной статьи закона, для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Статьей 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе. В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта. В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Определение о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру (в данном случае нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).

Указанная позиция подтверждается ответом Департамента опеки, попечительства и социальной поддержки Администрации городского округа (далее - Департамент) Самара от 17.04.2023г. №, полученного в ответ на запрос финансового управляющего ФИО13 В письме указано, что согласие органов опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних собственников по рассматриваемой сделке не требуется.

Административный истец полагает, что с учетом вышеизложенного, принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства и проводимых в ее рамках торгов, особенности статуса финансового управляющего в процедуре банкротства и судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью финансового управляющего, исходя из того, что Законом о банкротстве необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности заключенного по результатам проведения торгов не предусмотрена, а с учетом целей нотариального удостоверения сделки, соблюдение нотариальной формы договора при реализации имущества в деле о банкротстве не требуется, с учетом того, что в данном случае договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен финансовым управляющим с победителем торгов в ходе процедуры банкротства должника в соответствии с порядком, регламентируемым Законом о банкротстве, нарушения при заключении договора отсутствуют.

Кроме того, согласно кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, выписки из ЕГРН следует, что заемщиками являются ФИО12 и ФИО14, созалогодателями - ФИО12, ФИО14 и несовершеннолетние ФИО15 и ФИО16 Таким образом, кредитное обязательство обеспечено залогом предмета ипотеки в целом.

Из материалов дела следует, что определены лишь доли в праве общей собственности в имуществе, тогда как выдел имущества в натуре, причитающегося на долю каждого собственника не осуществлен.

Раздел общего имущества с определением долей (без выделения самостоятельных объектов, подлежащих передаче каждому из собственников, что имеет место в настоящем споре) влияет лишь на то, в какой пропорции будет разделена выручка от его продажи и какая часть из этой выручки будет причитаться каждому из сособственников.

Финансовый управляющий письменно известила сособственника должника о праве преимущественного выкупа, ФИО14 от реализации данного права отказалась, что подтверждается распиской.

Установление долей в праве собственности на предмет залога не препятствует его реализации как единого объекта, а несовершеннолетние дети должника вправе рассчитывать на часть его стоимости, соответствующую своей доле, оставшуюся поле удовлетворения требований залогового кредитора. Данный вывод сделан в Определении Верховного Суда РФ от 14.05.2021 №303-ЭС21-7336 по делу N А73- 7598/2019.

Законодательством о банкротстве регламентируются особенности реализации имущества, являющегося общей собственностью супругов. На основании пункта 7 статьи 213.26 Закона №127-ФЗ имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам, предусмотренным данной статьей. В таких случаях супруг (бывший супруг) вправе участвовать в деле о банкротстве гражданина при решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества. В конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставления одним из супругов за другого супруга поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам.

При наличии общих долгов супругов при банкротстве одного из них реализация имущества производится в деле о банкротстве. При этом имущество реализуется как целый объект, а не доля в праве. Супруг должника имеет право на выплату ему части средств от реализации общего имущества, соответствующей его доле в таком имуществе, а при расчетах с кредиторами по общим обязательствам супругов- должников, часть выручки распределяется супругу после выплаты за счет вырученных от продажи денежных средств по этим общим обязательствам.

Согласно пункту 7 статьи 213.26 Закона № 127-ФЗ имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам, предусмотренным названной статьей. По смыслу названной нормы, совершая действия по реализации имущества, в отношении которого действует режим долевой собственности супругов, финансовый управляющий фактически становится представителем как лица, находящегося в банкротстве, так и его супруга.

Это означает, что от лица продавцов-сособственников заявление об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности подает их законный представитель - финансовый управляющий имуществом банкрота. Наличия заявления от самих продавцов для осуществления государственной регистрации перехода права собственности не требуется.

От лица всех сособственников спорной квартиры как продавцов выступает ФИО2 - финансовый управляющий ФИО1 в рамках дела о банкротстве которого реализовано недвижимое имущество, являвшееся предметом залога.

Поскольку спорное залоговое имущество в целом включено в конкурсную массу должника, а в соответствии с п.5 ст. 213.25 Закона о банкротстве с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично, то и распоряжение спорным имуществом осуществляется только финансовым управляющим, как от имени должника, так и от имени иных долевых собственников, в том числе несовершеннолетних детей должника и его супруги.

На основании изложенного и считая свои права нарушенными, административный истец обратился с рассматриваемым исковым заявлением в суд.

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, воспользовалась правом, предусмотренным ст.54 КАС РФ, на ведение дела в суде через представителя.

Представитель административного истца ФИО11 в судебном заседании поддержал доводы административного искового заявления, просил его удовлетворить. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просил отказать в удовлетворении административного иска по доводам изложенным в отзыве (ВХ.№ЭД-2628/2023 от 09.06.2023г.).

Заинтересованное лицо ФИО1, финансовый управляющий ФИО9 в судебном заседании просили удовлетворить административные исковые требования по основаниям, изложенным в отзыве и письменных дополнениях к отзыву.

Заинтересованные лица ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебное заседания не явились, просили рассмотреть дело без их участия, извещены надлежащим образом (вх.№ЭД.4111/2023 от 29.06.2023г.). 

Представитель заинтересованно лица Банк ВТБ (ПАО), в судебное заседания не явился, извещен надлежащим образом. 

В силу статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не заявлявших об отложении судебного заседания. 

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений; правильное и своевременное рассмотрение и разрешение административных дел; укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (статья 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд за защитой прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими Федеральными законами.

Рассмотрение дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего регламентировано положениями гл. 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Реализуя указанные конституционные предписания, ст. 218 КАС РФ, предоставляет гражданину, организации, иным лицам право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

В силу ч. 1 ст. 21 Закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.В соответствии с ч. 1 ст. 29 Закона №218-ФЗ обязательным этапом государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статей 26 Закона №218-ФЗ предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Судом установлено, что Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от 09.06.2022г. ФИО1 признан банкротом, в отношении его имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим утверждена ФИО2.

В ходе процедуры банкротства финансовым управляющим в конкурсную массу включено имущество должника - квартира, расположенная на 25-м этаже дома по адресу: 

<

адрес> «А», 

<

адрес>.

Указанное имущество приобретено должником в совместную собственность с ФИО5 по договору купли продажи с использованием кредитных средств от 14.08.2017г.

Решением Промышленного районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и Апелляционным определением от 10.11.2020г. удовлетворены исковые требования ФИО5 к ФИО1 о разделе совместно нажитого имущества. Признано право собственности на доли в спорной квартире за ФИО1 (доля 585/1000), ФИО5 (353/1000), ФИО6 (31/1000), ФИО4 (31/1000). ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права общей долевой собственности.

В рамках процедуры реализации имущества должника финансовым управляющим проведены мероприятия по реализации заложенного имущества должника, составляющего конкурсную массу, в соответствии с Порядком и условиями проведения торгов, утвержденным залоговым кредитором - Банк ВТБ (ПАО), квартиры, расположенной на 25-м этаже дома по адресу: 

<

адрес> «А», 

<

адрес>.

По итогам торгов, назначенных в форме публичного предложения: - по лоту №: Квартира, назначение жилое, общей площадью 66,6 кв.м., расположенная на 25-м этаже дома по адресу: 

<

адрес> «А», 

<

адрес>, кадастровый №, торги признаны состоявшимися, победителем торгов признана ФИО3.

Между должником в лице финансового управляющего ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого вышеуказанное жилое помещение продано покупателю по общей стоимости 6 510 000 руб. 

В связи с чем, в регистрирующий орган подано соответствующее заявление о государственной регистрации перехода права собственности, однако Росреестр уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД- 001/2022-4965851/1 приостановил государственную регистрацию прав в отношении указанного жилого помещения. 

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация права осуществляется после проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор установил наличие оснований для приостановления учетно-регистрационных действий, предусмотренных п. 2, 5, 7 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №№ отказано в государственной регистрации прав со ссылкой на обязательное нотариальное удостоверение сделки, по которой происходит отчуждение долей в общем имуществе, и необходимости представления документов, подтверждающих полномочия финансового управляющего, подавать заявления на государственную регистрацию перехода права собственности и подписания договора купли-продажи от имени ФИО5, ФИО4 и ФИО6.

Суд не может согласиться с доводами административного истца о незаконности вынесенного решения государственного регистратора ввиду следующего.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости права общей долевой собственности на указанное жилое помещение были зарегистрированы за ФИО1 (доля 585/1000), ФИО5 (353/1000), ФИО6 (31/1000), ФИО4 (31/1000). 

В соответствии с п. 3 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 163 ГК РФ - нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

При этом п. 3 ст. 163 Гражданского Кодекса РФ установлено, что, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с частью 2 статьи 54 Закона 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, либо сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Необходимо отметить, что исключения из правила части 2 статьи 54 Закона N 218- ФЗ, в том числе для сделок, совершаемых на торгах, действующим законодательством не установлены.

Согласно пункту 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Как следует статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Статьей 237 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из приведенных правовых норм следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что договор купли-продажи имущества, в том числе заключенный по результатам торгов, предметом которого является имущество несовершеннолетнего, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Указанная позиция отражена в определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ N 88а-14648/2022.

Положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Пункт 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

Пункт 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Закон N 127-ФЗ регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Требования удостоверения договора купли-продажи квартиры нотариально, подтверждается положениями части 3 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусматривающей истолкование закона с учетом разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, положения части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ бесспорно требуют нотариального удостоверения сделки, поскольку сделка связана с отчуждением имущества несовершеннолетних.

Так в обзоре судебной практики ВС РФ № (2020) Президиум Верховного суда РФ дал следующие разъяснения.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в Законе №218-ФЗ. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Кроме того, административным ответчиком было направлено обращение в Федеральную нотариальную палату и Министерство юстиции Российской Федерации, по вопросу, касающемуся необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи, заключаемого на торгах и являющегося основанием для государственной регистрации перехода прав, в том числе несовершеннолетнего на принадлежащее ему недвижимое имущество.

Федеральная нотариальная палата в своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснила, что договоры, отвечающие вышеуказанным условиям, подлежат обязательному нотариальному удостоверению, так как специальные правила нотариального удостоверения договоров, заключаемых в результате проведения торгов, законодательством не предусмотрены, тем не менее ч. 2 ст. 54 Федерального закона №218-ФЗ не содержит в себе каких-либо исключений, в том числе в отношении договоров, заключаемых по результатам проведения торгов.

Министерство юстиции Российской Федерации в ответе от ДД.ММ.ГГГГ №-МБ сообщило следующее, что обход нотариального удостоверения договора с участием несовершеннолетних, заключенного на торгах в рамках дел о банкротстве, по их мнению, является недопустимым и противоречащим основным началам регулирования отношений, затрагивающих права лиц, не обладающих полной дееспособностью.

В соответствии с п. 1. ст. 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с п.5 ст.213.25 Закона о банкротстве с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично.

Кроме того, в деле о банкротстве гражданина-должника, по общему правилу, подлежит реализации его личное имущество, а также имущество, принадлежащее ему и супругу (бывшему супругу) на праве общей собственности (п. 7 ст.213.26 Закона о банкротстве, п.1 и 2 ст.34 36 СК РФ).

Согласно правовой позиции, отраженной в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан», обращение взыскания на имущество, принадлежащее на праве общей собственности гражданину-должнику и иным лицам, не являющимся супругом (бывшим супругом) должника, в процедуре банкротства производиться в соответствии с общими положениями пункта 4 ст. 213.25 Закона о банкротстве, без учета особенностей, установленных п.7 ст. 213.26 Закона о банкротстве.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено включение в конкурсную массу, а также реализацию имущества, не принадлежащего гражданину должнику, даже если это имущество является предметом залога, за исключением имущества гражданина, принадлежащего ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом).

Данный вывод подтверждает и судебная практика Самарского областного суда (Апелляционное определение от 18.12.2018г. по делу №а-14831/2018).

Как уже отмечалось, собственниками указанного жилого помещения также являются – ФИО1 (доля 585/1000), ФИО5 (353/1000), ФИО6 (31/1000), ФИО4 (31/1000).

Однако документы, на основании которых, финансовый управляющий ФИО9 распоряжается имуществом ФИО4, ФИО5, ФИО6 на государственную регистрацию представлены не были.

Заявления от ФИО4 и ФИО6 в лице законного представителя и ФИО5 на государственную регистрацию перехода права собственности, подтверждающих отчуждение принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности, в Управление не подавались.

Вывод Истца об отсутствии необходимости в подаче заявления от законного представителя детей на основании ч. 7 ст. 213.26 Федерального закона от 26,10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)” является не обоснованным в силу того, что сторонами сделки являются не только лицо, находящееся в банкротстве и его бывшая супруга, а также несовершеннолетние дети.

Более того, указанным законом не регламентированы полномочия финансового управляющего по распоряжению имуществом лиц, не обладающих полной правоспособностью, в том числе в представленном решении от ДД.ММ.ГГГГ о признании гражданина банкротом, отсутствует указание на законное представительство финансового управляющего от лица несовершеннолетних детей.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст.28 и п.2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, законные представители не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а также давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего.

Приведенная судебная практика, а именно Определение Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу М304-ЭС22-13248, Постановление Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А70-21020/2019 не относится к рассматриваемому делу, так как ключевым моментом в принятии решения являлось наличие разрешения от органа опеки и попечительства на продажу недвижимого имущества, вместе с тем, в представленных на государственную регистрацию документах отсутствовало разрешение органа опеки и попечительства на совершении данной сделки и отчуждения имущества несовершеннолетних – ФИО4, ФИО6 в рамках дела о банкротстве ФИО1 по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Определение Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС22-9098, Постановление Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №Ф09- 10665/21, Определение Шестого Кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, Апелляционное Определение Верховного суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, Определение Шестого Кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, Апелляционное Определение Оренбургского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, Постановление Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №Ф09-1500/23 и Постановление Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А29-12279/2021 также не относятся к рассматриваемому делу, так как сторонами договора купли-продажи являлись финансовый управляющий со стороны продавца и покупатель.

Как указывают суды в мотивировочной части вышеприведенных судебных актов: нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требований ч. 2 ст. 54 Федерального закона №218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

При этом, сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленном для государственной регистрации перехода права собственности в качестве документа-основания, являются несовершеннолетние лица.

Таким образом, указанная судебная практика свидетельствует о законности действий Управления по приостановлению учетно- регистрационных действий, а затем по отказу в их совершении в связи с отсутствием нотариально удостоверенного договора купли-продажи, в том числе отсутствия документов, подтверждающих полномочия финансового управляющего ФИО2 на совершение дей1ствий по отчуждению недвижимого имущества от лица бывшей супруги должника и двух несовершеннолетних детей, как законного представителя. 

Исходя из пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации необходимым условием признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, является наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Совокупности таких условий по настоящему делу не установлено.

Разрешая спор, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, с учетом положений действующего законодательства, полагая, что срок на обжалование административным истцом не пропущен, суд исходит из того, что оспариваемое решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № №), принято административным ответчиком в пределах его полномочий и в соответствии с законом, регулирующим возникшие правоотношения, в связи с чем, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административного иска.

Также не подлежат удовлетворению производные требования административного истца об обязании административного ответчика осуществить государственную регистрацию права на объект недвижимости - квартиру, расположенную на 25-м этаже дома по адресу: 

<

адрес> «А», 

<

адрес> на основании Заявления от "08" ноября 2022 г. и представленных документов, по основаниям, изложенным выше, поскольку действия Управления Росреестра по Самарской области об отказе государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру признаны законными, в их удовлетворении отказано.

руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрированной по адресу: 443041, 

<

адрес>, имеющей паспорт № выдан 06.07.2019г. ГУМВД России по 

<

адрес>, № к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о признании незаконными действия Управление Росреестра по Самарской области об отказе государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ об обязании Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию права на объект недвижимости - квартиру, расположенную на 25-м этаже дома по адресу: 

<

адрес> «А», 

<

адрес> на основании Заявления от "08" ноября 2022 г. и представленных документов, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде. 

Судья: Е.А.Волобуева 

Решение в окончательной форме изготовлено 17.07.2023 г.