Дело № 2-1574/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2019 года Советский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи Глинской Я.В.,

при секретаре Дмитриевой Е.Е.,

с участием старшего помощника прокурора Советского района г. Томска Богдановой Н.Н., представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 07.04.2019 № 70 АА 1209364 сроком на 15 лет, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к муниципальному образованию в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены, 

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: , путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в размере 1764 598 руб., возмещении расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование иска указано, что ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, общей площадью 28,1 кв.м., расположенная по адресу: . Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска № 820 от 16.11.2012, постановлением администрации г. Томска № 1606 от 27.12.2012 многоквартирный дом по признан аварийным и подлежащим сносу. 01.12.2017 администрацией г. Томска принято постановление № 1185 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу, по адресу: ». Администрацией Ленинского района г. Томска проведены мероприятия по оценке стоимости изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества. Истцу было предложено подписать проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, согласно которому размер возмещения составил 848 319 руб. 24 коп. и определен на основании отчетов об оценке ... в рамках заключенных муниципальных контрактов. С указанной выкупной ценой истец не согласился, с целью определения обоснованности выкупной цены квартиры, предложенной администрацией в проекте соглашения, истец обратился в .... По мнению истца, выкупная цена изымаемого помещения, должна быть взыскана с ответчика в полном объеме исходя из отчета № 256 от 20.03.2019, составленного ..., определившего выкупную стоимость квартиры в размере 1764 598 руб., включая рыночную стоимость квартиры в размере 638000 руб., рыночную стоимость доли земельного участка под домом 247320 руб., стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 828365 руб., размер потенциальных убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 50913 руб.

Истец ФИО2, надлежаще и своевременно извещенный о дате и времени рассмотрения дела по телефону лично, о чем составлена телефонограмма от 24.04.2019 (л.д. 162), в суд не явился, направил для участия в судебном заседании своего представителя.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, просил об их удовлетворении в полном объеме. Указал, что в выкупную стоимость должна быть включена стоимость доли в компенсации за не произведенный капитальный ремонт, так как квартира приобреталась истцом до признания дома аварийным, на момент приобретения квартиры дом находился в хорошем состоянии, впоследствии капитальный ремонт дома не производился. Подтвердил, что квартира по адресу была приобретена истцом по возмездной сделке. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным. В представленном суду отзыве на иск содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика. 

В отзыве ответчиком указано на несогласие с заявленными требованиями, поскольку, исходя их представленного истцом отчета ..., определение рыночной стоимости изымаемой квартиры проведено на основе аналогов жилых помещений, в стоимость которых в силу закона уже включена стоимость доли на земельный участок, привело к двойному включению стоимости доли на земельный участок в состав выкупной цены. Также у истца отсутствует право на компенсацию непроизведенного капитального ремонта, так как основанием государственной регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение, явился договор купли-продажи от 23.04.2012. Существенное условие о цене отчуждаемого имущества, с учетом его санитарно-технического состояния на момент передачи, было согласовано сторонами, действовавшими своей волей и в своем интересе. Тогда как право на такую компенсацию имеют лишь те граждане, которые приобрели жилое помещение через процедуры приватизации. 

На основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя ответчика.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом.

В статье 17 (часть 2) Всеобщей декларации прав человека установлен международно-правовой принцип, который гласит, что никто не должен быть произвольно лишен своего имущества.

В развитие указанных положений статья 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества, иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. 

В п. 1 статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод закреплено право каждого на уважение его жилища.

Законодательство Российской Федерации, в соответствии с международно-правовыми стандартами, не предусматривает возможности произвольного и безвозмездного изъятия чужого имущества. 

Часть третья статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В ч. 8 ст. 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, кадастровый №, общей площадью 28,1 кв.м, расположенная по адресу: . 

Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.05.2012 серии №, из которого следует, что основанием для регистрации права собственности истца на указанное жилое помещение явился договор купли-продажи от 23.04.2012 (л.д. 158). 

Земельный участок, расположенный по адресу: , сформирован и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового №, имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации многоквартирного дома», общей площадью 1447 +/- 13 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте от 31.07.2017 (л.д. 173-177), ответом администрации г. Томска от 23.04.2019 № 2637 на судебный запрос.

Согласно технической документации на жилой дом по адресу: , он представляет собой двухэтажное брусовое строение, 1972 года постройки, состоящее из 24 квартир. Квартира №, принадлежащая истцу, находится на 2 этаже и имеет общую площадь 28,1 кв.м. На момент составления технического паспорта жилого дома по состоянию на 13.02.2009, процент износа жилого дома был 52 % (л.д. 105-111).

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска № 820 от 16.11.2012 многоквартирный в признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 167).

Постановлением администрации г. Томска № 1606 от 27.12.2012 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельные постановления администрации Города Томска» многоквартирный в признан аварийным и подлежащим сносу (пункт 4 постановления); на администрацию Ленинского района г. Томска совместно с комитетом жилищной политики администрации г. Томска возложена обязанность в срок не позднее 31.12.2014 принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в многоквартирном доме по адресу: (пункт 6 постановления), и после окончательного отселения жильцов принять меры к сносу многоквартирного дома (п.8 постановления) (л.д. 170-171).

Из информации, предоставленной администрацией г. Томска по судебному запросу (исх. № 3218 от 17.05.2019) капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: не проводился в период с 2013 г. по 2019 г. Информация за более ранний период отсутствует.

Администрацией г. Томска 01.12.2017 принято постановление № 1185 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, по адресу: », которым постановлено изъять в установленном порядке жилые помещения для муниципальных нужд согласно приложению к настоящему постановлению; а также изъять в установленном порядке для муниципальных нужд земельный участок, кадастровый №, разрешенное использование: для эксплуатации многоквартирного дома, общая площадь 1447 кв.м по адресу: , находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади помещений, указанных в приложении к указанному постановлению (л.д. 168-169).

Приложение к постановлению администрации г. Томска от 01.12.2017 № 1185 содержит перечень жилых помещений, изымаемых для муниципальных нужд, в котором под п.8 указано жилое помещение по адресу: , площадью 28,1 кв.м, кадастровый №.

В рамках проведения процедуры изъятия истцу 31.01.2018 было направлено уведомление Управления Росреестра по Томской области № 020/18-1130 о том, что 31.01.2018 проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью 28,1 кв.м, этаж 2, кадастровый №, в связи с изъятием для муниципальных нужд, в установленном законом порядке на основании постановления администрации г. Томска от 01.01.2017 № 1185 (л.д. 6).

Администрацией Ленинского района г. Томска 27.05.2018 истцу также направлено сообщение № 990/04 о том, что в связи с принятием администрацией г. Томска вышеназванного постановления об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд, собственники жилых помещений в доме по вправе обратиться в отдел по учету и распределению жилой площади администрации Ленинского района г. Томска с заявлением о выплате возмещения (л.д. 100).

Обращение истца в администрацию Ленинского района г. Томска с заявлением о предоставлении возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение последовало 22.05.2018.

С целью заключения соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд администрацией Ленинского района г. Томска было организовано проведение оценки рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения № по , а также стоимости права общей долевой собственности на земельный участок по адресу: . В рамках заключенных муниципальных контрактов оценка рыночной стоимости указанного жилого помещения выполнена ... (отчет № 6026/7 от 09.11.2018), оценка рыночной стоимости земельного участка - ... (отчет № 452-18/О от 14.08.2018).

Из материалов дела следует также, что администрацией Ленинского района г. Томска от имени муниципального образования «Город Томск» подготовлено соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 25.01.2019. В основу данного соглашения были положены отчет ... по определению рыночной стоимости жилого помещения от 09.11.2018 № 6026/7 и отчет ... по определению рыночной стоимости права общей долевой собственности земельного участка от 14.08.2018№ 452-18/О, согласно которым стоимость возмещения за изымаемое недвижимое имущество, предлагаемая администрацией собственнику ФИО2 составляет 848 319 руб. 24 коп., и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в соответствии с п.7 ст.32 ЖК РФ.

От заключения соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд на указанных условиях истец отказался, выразив отказ в письменной форме 20.02.2019, что следует из письма администрации Ленинского района г. Томска от 21.02.2019 № 01-18/484-ж (л.д. 9).

Как следует из материалов дела, на неоднократные обращения истца в администрацию г. Томска (от 15.01.2019 № 103-ж, от 21.01.2019 № 205-ж) по вопросу выкупа жилого помещения в аварийном доме, письмом администрации г. Томска от 06.02.2019 № 205-ж истцу разъяснен порядок изъятия жилых помещений для муниципальных нужд (л.д. 7).

Также истец 28.01.2019 обращался в администрацию Ленинского района г. Томска с заявлением о предоставлении жилого помещения взамен изымаемого для муниципальных нужд. В ответе № 01-18/484-ж от 21.02.2019 на данное обращение администрацией Ленинского района г. Томска сообщено истцу о том, что многоквартирный включен в резервный перечень многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках муниципальной программы «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2017-2025 годы», утвержденной постановлением администрации г. Томска от 09.11.2016 № 1174. Расселение многоквартирных домов, включенных в муниципальную программу, осуществляется в соответствии с датой признания уполномоченным органом соответствующего многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (реконструкции) исходя из утвержденного объема финансирования муниципальной программы. Истцу рекомендовано решить вопрос о размере возмещения за изымаемое имущества в судебном порядке (л.д. 9).

С целью определения рыночной стоимости квартиры по адресу: , ФИО2 обратился в ...

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец полагает, что выкупная стоимость изымаемого имущества должна быть определена исходя из отчета № 256 от 20.03.2019, составленного ..., определившего выкупную стоимость квартиры в общем размере 1764 598 руб. с учетом всех составляющих выкупной цены, предусмотренных законом, в том числе с учетом суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая в проекте соглашения об изъятии, подготовленным ответчиком, не учтена.

Таким образом, отказ истца от заключения соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд на предложенных администрацией условиях был обусловлен несогласием с ценой выкупа, по которой предлагалось произвести изъятие, что подтверждено представителем истца в судебном заседании.

Оценив представленные доказательства, суд полагает, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена.

Поскольку соглашение с администрацией о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием его жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможна посредством принудительного изъятия жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.

В этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска обязанности изъять у ФИО2 для муниципальных нужд жилого помещения – квартиры №, общей площадью 28,1 кв.м, адрес объекта: путем выкупа, с прекращением права собственности ФИО2 на жилое помещение.

При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Согласно приведенным в данном Обзоре разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Положенными в основу соглашения об изъятии отчетами установлено, что:

- рыночная стоимость квартиры по адресу: составляет 533 000 руб. (отчет ... об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 09.11.2018 № 6026/7),

- рыночная стоимость земельного участка под домом составляет 7975 000 руб. (отчет ... определение рыночной стоимости объекта оценки от 14.08.2018 № 452-18/О).

Иные составляющие выкупной цены изымаемого недвижимого имущества при составлении данных отчетов не определялись.

На основе полученных данных администрацией Ленинского района г. Томска произведен расчет стоимости доли истца в праве на земельный участок, которая в денежном выражении составила 315319 руб. 24 коп.

С учетом данных расчетов выкупная цена квартиры по адресу: , предложенная администрацией в соглашении об изъятии составила 848 319 руб. 24 коп. (533,000 руб. + 315 319 руб. 24 коп.).

Согласно отчету № 256 от 03.04.2019, выполненному ..., рыночная стоимость объекта оценки - квартиры по адресу: , составляет 885 320 руб., в том числе рыночная стоимость квартиры с учетом общего имущества в многоквартирном доме, приходящегося на долю собственника в праве общей собственности на такое имущество (за исключением земельного участка) – 638000 руб., рыночная стоимость земельного участка под многоквартирным домом с учетом доли собственника в праве общей собственности – 247320 руб. Помимо этого в отчете отдельной строкой определены сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 828365 руб., а также размер потенциальных убытков собственника жилого помещения в связи с его изъятием – 50913 руб. (л.д. 11-147).

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Рассмотрев отчет ... № 256 от 03.04.2019, на котором истец основывал свои исковые требования при обращении в суд, отчет ... от 09.11.2018 № 6026/7 и отчет ... от 14.08.2018 № 452-18/О, которые были положены стороной ответчика в основу проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, суд считает необходимым отметить, что выводы любого экспертного исследования в определенной степени всегда носят вероятностный характер. При этом необходимый и достаточный объем выборки, порядок и логика проведения экспертизы, определяются исследователем в конкретный момент времени, исходя из целей и задач исследования, в том числе, с учетом принципов разумности и целесообразности.

Вместе с тем, суд считает правильным основывать свои выводы на результатах исследования, изложенных в отчете ... № 256 от 03.04.2019, поскольку данный отчет содержит подробное описание проведенного исследования, сделанного на основе всестороннего изучения объекта оценки, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В отчете указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Объективность изложенных в отчете результатов исследования не вызывает у суда сомнений. Отчет содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Кроме того, данный отчет составлен на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения.

Помимо этого, в отчете ... расчет выкупной цены произведен с учетом стоимости доли истца в предполагаемом праве собственности на земельный участок, что в данном случае является верным, поскольку как установлено судом земельный участок под многоквартирным домом по адресу сформирован и постановлен на кадастровый учет, а в силу положений ст. 36 ЖК РФ и чч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом. 

Кроме этого, выражая несогласие с представленной истцом оценки подлежащего изъятию имущества, ответчиком ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось. 

С учетом изложенного, суд считает правильным и обоснованным определять размер выкупной цены изымаемого у истца жилого помещения на основании отчета ... № 256 от 03.04.2019.

Вместе с тем, суд считает необходимым исключить из выкупной стоимости изымаемой квартиры размер непроизведенного капитального ремонта.

В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что право собственности ФИО2 на приобретено на основании договора купли-продажи от 23.04.2012, тогда как уже 16.11.2012 дом по указанному адресу был признан аварийным и подлежащим сносу.

При этом решение о его признании аварийным базируется на Отчете по результатам визуального обследования технического состояния строительных конструкций жилого дома по , выполненный ... в июне 2011 года, при котором экспертом выявлены деформации, свидетельствующие о снижении несущей способности конструктивных элементов и эксплуатационных характеристик, для приведения в работоспособное состояние строительных конструкций необходимо выполнение строительно-монтажных работ, включающих замену и усиление конструктивных элементов. 

Соответственно, еще до приобретения истцом спорного жилого помещения, дом по уже находился в ветхом и аварийном состоянии, что и было в последующем подтверждено межведомственной комиссией при вынесении заключения от 16.112012 и истцом было выражено волеизъявление на приобретение жилого помещения в данном техническом состоянии.

Таким образом, право собственности приобретено истцом не в порядке приватизации. Вместе с тем статья 16 Закона о приватизации связывает обязанность проведения капитального ремонта бывшего наймодателя (органа государственной власти и органа местного самоуправления) при неисполнении на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.

Поскольку возникновение права собственности на квартиру у истца не связано с приобретением жилого помещения в порядке приватизации, следовательно, ответчик по отношению к нему не являлся наймодателем и невыполненных перед ним работ, вытекающих из договора социального найма жилого помещения, в том числе по проведению капитального ремонта дома, обязанности ответчик не имел, следовательно, истец не относится к субъектам, которые вправе требовать предоставления компенсации за не произведенный ремонт.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что из размера выкупной цены за изымаемое жилое помещение у истца компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома подлежит исключению, в связи с чем размер выкупной цены составит 936233 руб. (638 000 руб. + 247 320 руб. + 50 913 руб.).

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцами и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца ФИО2 на принадлежащую ему . 

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд исходит из размера удовлетворенных судом требований, который в процентном соотношении составил 53,06% (из расчета 936 233 руб. x 100 / 1764 598 руб.).

Согласно ч.1 ст.98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, и другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно разъяснениям, данным в п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

При неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) (пункт 20 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1).

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в сумме 300 руб., что подтверждается чек-ордером от 16.04.2019 (л.д. 1а).

Поскольку исковое заявление, оплаченное государственной пошлиной, содержало имущественное требование, не подлежащее оценке, которое судом удовлетворено частично, расходы по уплате госпошлины подлежат возмещению ответчиком в полном объеме в размере 300 руб. 

Как установлено в судебном заседании, в целях судебной защиты своих прав истцом ФИО2 понесены расходы по определению выкупной стоимости квартиры, в размере 12 000 руб., что подтверждается договором на проведение оценки № 256 от 20.03.2019, заключенным с ... (л.д. 148-149), квитанцией об оплате серии АА № 000024 от 20.03.2019 (л.д. 150).

Данные расходы понесены истцом для защиты своего нарушенного права, явились основанием для инициирования судебного процесса об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд с установлением выкупной цены, составленный ... отчет об оценке положен судом в основу решения о частичном удовлетворении исковых требований, а потому данные расходы подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворенным требованиям (53,06% от заявленной к взысканию денежной суммы) в сумме 6367 руб. 20 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к муниципальному образованию в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены удовлетворить частично.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО2 для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру № по адресу: , площадью 28, 1 кв.м. путем выкупа с прекращением его права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 936233 рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО2 на жилое помещение – квартиру № по адресу: , площадью 28, 1 кв.м.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ФИО2 за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы по оплате отчета об оценке в размере 6367,20 руб.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска.

Судья Я.В. Глинская