Дело № 3а-380/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Подкопаевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Центральный научно-исследовательский институт специального машиностроения» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Центральный научно-исследовательский институт специального машиностроения» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с КН 

<

данные изъяты>, расположенного в 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истца как плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке № 7/к-066/19 от 9 августа 2019 года, составленном оценщиком ООО «КорпоратФинанс».

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости данного земельного участка.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

Представитель административного истца – ФИО1 в судебном заседании представил уточненное исковое заявление, просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в соответствии с экспертным заключением, а именно, в размере 229 091 000 рублей. 

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – в суд поступили письменные замечания на заключения эксперта. Министерство считает, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, определенная в заключении эксперта, определена недостоверно ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно, отказ эксперта от использования доходного подхода. 

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» также полагал, что в заключении эксперта, размер рыночной стоимости определен недостоверно ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: несоответствующим образом проведен анализ рынка, несоответствие аналогов объекту исследования, не обоснованное значение корректировки на место положение, использование некорректных ценнообразующих факторов, несоответствие итоговой стоимости объекта исследования рыночным данным.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке. 

Суд, выслушав представителя административного истца и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 193000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения научно-производственной базы, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>.

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на 1 января 2018 года (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке).

Как следует из выписки ЕГРН Филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата» Росреестра по Московской области кадастровая стоимость земельного участка с КН 

<

данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налога в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияет на права и обязанности административного истца как плательщика налогов.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом, в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке № 7/к-066/19 от 9 августа 2019 года, составленном оценщиком ООО «КорпоратФинанс». Рыночная стоимость спорного земельного участка в данном отчете об оценке определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны представителя Министерства имущественных отношений Московской области, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия, об определении рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Первая оценочная компания» ФИО2. 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены наиболее существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. 

Экспертом по состоянию на дату кадастровой оценки рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО3, согласился представитель административного истца. Представитель Министерства имущественных отношений Московской области заключение не оспаривал. Представитель ГБУ МО «центр кадастровой оценки» выразил несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика. 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объекта путем использования доходного и сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведено в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» и Министерство имущественных отношений Московской области подвергли его сомнению, в частности указали, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, определенная в заключении эксперта недостоверно ввиду отказа эксперта от использования доходного подхода иных приведенных в письменных пояснениях нарушений.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, проанализировав письменные пояснения данные на замечания экспертом ФИО2 с указанными выше доводами представителей административных ответчиков согласиться не может исходя из следующего. 

Так вопреки доводам сторон на стр. 18-30 экспертного заключения и своих письменных пояснениях к замечаниям экспертом в необходимом и достаточном для исследования объеме выполнен анализ рынка. Объем выявленного экспертом предложения наиболее сходных с объектом исследования земельных участков достаточен для проведения расчетов.

Являются не состоятельными и замечания относительно того, что объекты-аналоги №1, №2 и №4 не соответствуют объекту оценки по виду разрешенного использования, поскольку из заключения следует, что объект исследования –земельный участок для размещения научно-производственной базы. Согласно правилам землепользования и застройки, исследуемый участок расположен в зоне П – производственной зоне, установленной для размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду, а также для размещения объектов управленческой деятельности производственных объектов, складских объектов, объектов оптовой торговли, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов. Полный перечень основных видов использования земельных участков согласно ПЗЗ и данным градпроработки приведен на стр. 15 заключения. Виды разрешенного использования объектов-аналогов соответствуют основным видам разрешенного использования объекта исследования.

Замечание о необоснованном значении корректировки на местоположение объектов аналогов не заслуживает внимания, поскольку, обоснование корректировок приведено на стр. 48 заключения и подробно освещено в письменных пояснениях экспертом. 

Являются необоснованными замечания и относительно использования некорректных ценообразующих факторов, так как представлено описание ценообразующих факторов для сегмента рынка объекта исследования, также на стр. 46-52 при расчете рыночной стоимости объекта исследования приведены интервалы значений этих факторов. 

Суд соглашается с мнением эксперта относительно указания стороны на несоответствия итоговой стоимости объекта исследования рыночным данным, поскольку в исследованиях, размещенных в открытом доступе, как правило, обозначены исключительно средние цены или удельная стоимость земельных участков различных районов Московской области. Количество участков, участвующих в формировании данных показателей, а также их местоположение, площадь и цены, как и любая иная информация, отсутствуют. В связи с этим, для определения рыночной стоимости эксперт может опираться только на собственное исследование, проведенное в рамках экспертизы. В заключении эксперт приводит анализ фактических данных о ценах предложений, максимально сопоставимых с объектами исследования, а также проводит ряд обязательных корректировок, таких как скидка на торг, корректировка на площадь, для определения рыночной стоимости объекта исследования. 

Вместе с тем из пояснений эксперта следует, что в заключении на странице 29 действительно приведена таблица №6 содержащая описание ценообразующих факторов, относящихся к офисно-торговому сегменту. Однако данная таблица приведена ошибочно, ниже в заключении приведено описание ценообразующих факторов сегмента рынка объекта исследования, на странице 46-52 при расчете рыночной стоимости объекта исследования приведены интервалы значений этих факторов. 

Таким образом, объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суду не представлено. 

На вызове эксперта стороны не настаивали. Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют. 

На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО2 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 1 января 2018 года, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 07 ноября 2019 года.

р е ш и л:

административное исковое заявление акционерного общества «Центральный научно-исследовательский институт специального машиностроения», поданное в Московский областной суд 07 ноября 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 193000 кв. метров, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения научно-производственной базы, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Судья М.Ю. Елизарова