Дело № 3а-160/17

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

03 мая 2017 г. г.Красногорск

Московской области 

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Подкопаевой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Золотая река» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, 

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Золотая река» обратилось в Московский областной суд с административными исковыми заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого здания, административно-торгово-делового центра площадью 1455.5 кв. метров с кадастровым номером 50:26:0100209:1256, расположенного по адресу: 

<

...> (на пересечении с ул. Школьная).

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что кадастровая стоимость здания значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает право заявителя на уплату справедливо установленных налогов.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценке 01 августа 2015 года исходя из размера определенного в отчете об оценке подготовленном оценщиком ООО «Норма Вэст».

В судебном заседании представители административного истца не оспаривая выводов судебной экспертизы №30/04/2017 от 14 апреля 2017 года ООО «НЦО», настаивали на достоверности рыночной стоимости определенной в отчете об оценке ООО «Норма Вэст» и просили установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости 30 230 500.00 рублей.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО1 указал, что Министерство не оспаривает право заявителя на установление кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости равной рыночной, и не возражает против установленной рыночной стоимости в качестве кадастровой в размере определенной судебным экспертом. Представитель полагал, поскольку отчет представленный истцом в обоснование размера стоимости имеет нарушения норм федеральных стандартов об оценке и законодательства об оценочной деятельности, определенная в отчете стоимость не является достоверной и не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости объекта. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в суд представителей не направило. Извещено. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, находит требования ООО «Золотая река» подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости нежилое здание, административно-торгово-делового центра площадью 1455.5 кв. метров с кадастровым номером 50:26:0100209:1256, расположенный по адресу: 

<

...> (на пересечении с ул. Школьная).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №13ВР-1998 от 24 ноября 2015 года утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимости проведенной по состоянию на 01 августа 2015 года, в том числе и здания административного истца. 

Согласно справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01 августа 2015 года и составляет 85 886 085.78 рублей.

Административный истец полагая, что кадастровая стоимость принадлежащего ему здания необоснованно завышена, чем затронуты его права по несению налогового бремени в справедливом размере. С целью установления рыночной стоимости обратился в ООО «Норма Вэст», где оценщиком был подготовлен отчет №4390310-Н об оценке рыночной стоимости объекта. 

Общество обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года №П/452 в Московской области при территориальном органе в Московской области (далее Комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания).

Комиссия на заседании, проведенном 11 ноября 2016 года рассмотрела поступившее 13 октября 2016 года заявление и приняла решение которым, заявление отклонила, указав на наличие в представленном обществом отчете об оценке рыночной стоимости нарушение требований ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценке и величина отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 64.8%.

Согласно пункту 1 статьи 373 НК РФ плательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.

В силу части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.

Согласно подпункту 3 пункта 12 статьи 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется исходя из его кадастровой стоимости, подлежит налогообложению у собственника такого объекта или у организации, владеющей таким объектом на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.

Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ №508 от 22.10.2010). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

На территории Московской области налог на имущество организаций введен Законом Московской области от 21 ноября 2003 г. N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области".

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой объекта недвижимости, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений Московской области предоставлены письменные объяснения, согласно которых в отчете об оценке рыночной стоимости объектов административного истца выявлены замечания, указывающие на допущение оценщиком при составлении отчета принципов существенности и обоснованности, закрепленных Федеральными стандартами об оценке.

На аналогичные замечания, указывающие на допущение оценщиком при составлении отчета нарушений Федеральных стандартов об оценке, указала в своем решении Комиссия.

Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная, в том числе на проверку отчета. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки» ФИО2.

Судом получено заключение эксперта №30/04/2017 от 14 апреля 2017 года, в котором эксперт пришел к выводу, что оценщиком ООО «Норма Вэст» при составлении отчета №4390310-Н об определении рыночной стоимости объекта недвижимости допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на итоговую величину определенной в нем рыночной стоимости. Экспертом определена рыночная стоимость объекта, которая на дату определения кадастровой стоимости составила 84 859 010.00рублей.

Данное заключение сторонами не оспаривалось, на вызове эксперта стороны не настаивали и вопросов и замечаний не представили. 

Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 14 апреля 2017 года №30/04/2017, подготовленное экспертом ООО «НЦО» ФИО2 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключение оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта основаны экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода методом прямой капитализации дохода и сравнительного подхода методом сравнения продаж, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

При даче ответа на первый вопрос, эксперт проанализировал отчет, представленный административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости объекта, и пришел к выводу о наличии допущения оценщиком в отчете нарушений, а именно оценщик пр расчете рыночной стоимости в качесвте объекта аналога 31 принимает к расчету складское помещение класса «С», при том как оцениваемый объект торговое здание, тем самым принимая объект аналог из более дешевого сегмента рынка, что приводит к занижению стоимости объекта оценки; объект аналог №2 как следует из объявления оборудован под банк, однако оценщик не анализирует данное влияние на стоимость и не учитывает затраты на монтаж/демонтаж оборудования; оценщик не делает корректировку на соответствующее различие в этажности объекта аналога №2 и объекта оценки, что влияет на итоговую величину полученного результата. В затратном подходе оценщик не учитывает прибыль предпринимателя при расчете полной восстановительной стоимости объекта оценки. 

При таких обстоятельствах, вывод эксперта о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Норма Вэст", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, является правильным и достоверным.

При даче ответа на второй вопрос при определении величины рыночной стоимости спорного объекта, экспертом в представленном заключение, приведено описание, основные количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также его расположение. Указаны применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, приделы применения итоговой стоимости, основные этапы проведения экспертизы, обзоры подходов и методов оценки. Приведен анализ рынка. В рамках применения подходов использованы объекты аналоги сопоставимые с объектом оценки, датой оценки. Применены корректировки подлежащие применению и рассчитанные в заключении. 

Оценивая приведенные выводы судебной оценочной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Суд приходит к выводу, что по своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы полностью соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключение эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте, которому поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. 

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 14 апреля 2017 года N 30/04/2017 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 03 октября 2016 года №4390310-Н, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Норма Вэст", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 августа 2015 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости установленной Распоряжением Министерства имущественных отношений МО, суд считает возможным установить кадастровую здания в размере его рыночной стоимости равной 84 859 010.00 рублей и определенной по состоянию на 1 августа 2015 года.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового требования об установлении в отношении спорного объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 августа 2015 г. в размере, определенном оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Норма Вэст" в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта недвижимости, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области является 13 октября 2016 года, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2016 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административные исковые заявление общества с ограниченной ответственностью «Золотая река» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания, административно-торгово-делового центра площадью 1455.5 кв. метров с кадастровым номером 50:26:0100209:1256, расположенного по адресу: 

<

...> (на пересечении с ул. Школьная) по состоянию на 01 августа 2015 года в размере рыночной стоимости 84 859 010.00 рублей.

Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области о пересмотре их кадастровой стоимости считать 13 октября 2016 года.

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2016 года.

Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Требования общества с ограниченной ответственностью «Золотая река» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого здания, административно-торгово-делового центра площадью 1455.5 кв. метров с кадастровым номером 50:26:0100209:1256 в размере рыночной стоимости 30 230 500.00 рублей определенной в отчете №4390310-Н об оценке подготовленном оценщиком ООО «Норма Вэст» - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова