Дело № 3а-20/2025 (№3а-249/2024) 

32OS0000-01-2024-000238-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Брянск 3 марта 2025 г.

Брянский областной суд в составе

председательствующего судьи Максимовой Е.А., 

при секретаре Черниковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с заявлениями в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

-земельного участка, общей площадью 2 687 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 019 000 руб. по состоянию на 1 июля 2023 года; 

-здания, наименование: «здание с магазинами, помещениями бытового обслуживания и автостоянкой», площадью 4 491,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 37 565 000 руб. по состоянию на 1 июля 2023 года.

В обоснование рыночной стоимости объектов ФИО1 представил отчет об оценке № 247 от 1 ноября 2023 года, выполненный ООО «Центр исследования рыночной стоимости».

Решениями ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2023/001364, №ОРС-32/2023/001363 от 21 декабря 2023 года ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости названных объектов равной их рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности. 

ФИО1 обратился в Брянский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

-признать незаконными решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2023/001364, № ОРС-32/2023/001363 от 21 декабря 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости;

-установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: 

здания, наименование: «здание с магазинами, помещениями бытового обслуживания и автостоянкой», площадью 4 491,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 37 565 000 руб. по состоянию на 1 июля 2023 года; 

земельного участка, общей площадью 2 687 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 019 000 руб. по состоянию на 1 июля 2023 года. 

Лица, участвующие в деле, их представители о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Представитель административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО2 направила в адрес суда ходатайство о проведении судебного заседания без участия представителя БТИ, просила признать оспариваемые решения БТИ законными, расходы за проведение экспертизы возложить на административного истца. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области ФИО3 в возражениях на административное исковое заявление указала, что управление является ненадлежащим административным ответчиком, исковые требования в части привлечения его в данном процессуальном статусе не признает, поскольку как регистрирующий орган права и законные интересы административного истца не нарушало, не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и представленный истцом отчет, по существу заявленных требований не возражает. Также представитель ходатайствовала о проведении судебного заседания в отсутствие.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области ФИО4 ходатайствовала о рассмотрении дела без участия представителя управления, возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая оспариваемые решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» законными и обоснованными. Кроме того, указала, что управление имущественных отношений Брянской области является ненадлежащим административным ответчиком в рамках рассматриваемого спора, поскольку не принимало решений об отказе административному истцу в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Административные ответчики директор ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО5 и первый заместитель директора ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО6 в возражениях на административный иск ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия, просили признать оспариваемые решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» законными. 

С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пунктах 1 и 4 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее также - Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон №237-ФЗ) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с положениями частей 1-7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, и подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления. 

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1). 

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. 

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее также - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации: 1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН; 2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ; 3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) не осуществляется.

Таким образом, если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, то есть после 1 января 2026 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Брянской области от 23 декабря 2022 года №648-п установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2023 года.

Следовательно, с указанной даты на территории Брянской области подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно части 15 которой решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не является самостоятельным и может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения. 

Административные дела об оспаривании решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат разрешению по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с особенностями, предусмотренными главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

-земельный участок, общей площадью 2 687 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: бытовое обслуживание, магазины, обслуживание автотранспорта, расположенный по адресу: 

<

адрес>

-нежилое здание, наименование: «здание с магазинами, помещениями бытового обслуживания и автостоянкой», площадью 4491,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Исходя из положений статей 389, 390, 399, 400, 401, 403 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении здания с кадастровым номером № и земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером № которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объектов, в связи с чем ФИО1 имеет правовой интерес в результатах определения их кадастровой стоимости. 

Приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года № 1498 кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года (дата начала применения – 1 января 2020 года) утверждена в размере 75 077 273,66 руб.

Приказом управления имущественных отношений Брянской области от 1 ноября 2023 года № 1789 кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года (дата начала применения – 1 января 2024 года) утверждена в размере 116 757 300,44 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года (дата начала применения – 1 января 2023 года) утверждена приказом управления имущественных отношений Брянской области от 1 ноября 2022 года №1660 в размере 11 496 114,54 руб.

Как установлено судом, 5 декабря 2023 года ФИО1 обратился с заявлениями в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении по состоянию на 1 июля 2023 года кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 37 565 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 5 019 000 руб., представив в обоснование рыночной стоимости отчет об оценке № 247 от 1 ноября 2023 года, выполненный ООО «Центр исследования рыночной стоимости», оценщик ФИО13

Поскольку обращение ФИО1 в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» последовало 5 декабря 2023 года, в рассматриваемом случае определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 июля 2023 года является законным и обоснованным.

Решениями ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2023/001364, №ОРС-32/2023/001363 ФИО1 от 21 декабря 2023 года отказано в установлении кадастровой стоимости названных объектов равной их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № 247 от 1 ноября 2023 года, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности. 

В соответствии с частью 1 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании решений бюджетного учреждения подано в Брянский областной суд 19 марта 2024 года, то есть в установленный законом срок. 

Проверяя законность оспариваемых решений, суд приходит к выводу, что они приняты компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (пункт 2.2 раздела 2 Устава ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация»). 

Указанные решения приняты в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, содержат необходимые реквизиты и подписаны уполномоченным лицом. В данной части решения бюджетного учреждения не оспариваются.

Согласно разделу V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2023/001364 от 21 декабря 2023 года причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной отчетом, явились следующие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки: в отчете отсутствует реализация затратного подхода (пункт 1); в отчете некорректно проведено сравнение объекта оценки – здания с кадастровым номером № и объектов-аналогов по ценообразующему фактору «площадь объекта» (пункт 2).

Согласно разделу V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2023/001363 от 21 декабря 2023 года причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной отчетом, явились следующие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки: в отчете отсутствует реализация сравнительного подхода при наличии на открытом рынке значительного количества соответствующих предложений, при этом, применяя доходный подход, оценщик определяет ставку арендной платы для объекта оценки в рамках сравнительного подхода, не учитывает, что доходный подход строится на большем количестве допущений (пункт 1); в отчете отсутствует реализация затратного подхода (пункт 2); в отчете некорректно проведено сравнение объекта оценки – здания с кадастровым номером № и объектов-аналогов по ценообразующему фактору «площадь объекта» (пункт 3).

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемых решениях ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, определением суда от 27 мая 2024 года назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Брянская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации (далее – ФБУ Брянская ЛСЭ).

Согласно экспертному заключению ФБУ Брянская ЛСЭ № 1175/5-4 от 7 февраля 2025 года, в отчете об оценке № 247 от 1 ноября 2023 года, выполненном оценщиком ООО «Центр исследования рыночной стоимости» ФИО14 установлены нарушения подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО VII), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, подпункта 13 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, влияющие на итоговый результат определения рыночной стоимости здания с кадастровым номером №

Согласно экспертному заключению ФБУ Брянская ЛСЭ № 1175/5-4 от 7 февраля 2025 года в отчете об оценке имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, перечисленные в пункте 1 раздела V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2023/001363 от 21 декабря 2023 года, повлиявшие на итоговую стоимость здания с кадастровым номером №

Нарушения, перечисленные в пунктах 2,3 раздела V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2023/001363 от 21 декабря 2023 года, не нашли своего подтверждения в процессе судебной экспертизы. 

Как следует из экспертного заключения, в отчете об оценке № 247 от 1 ноября 2023 года установлены следующие нарушения, влияющие на итоговую стоимость здания с кадастровым номером №

-объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание, а объекты-аналоги являются встроенными помещениями, что требует введение корректировки на тип помещения, которая оценщиком не применена; 

-при определении рыночной стоимости здания доходным подходом оценщик использует в качестве объектов-аналогов встроенные помещения, расположенные на цокольном, подвальном и 3-м этаже, площадью 108,2 кв.м., 156,0 кв.м. и 457 кв.м. Учитывая, что объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание значительной площади (4 491,6 кв.м.), использование данных аналогов некорректно; 

-при проведении анализа рынка экспертом выявлены предложения по продаже объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом оценки по площади, типу объекта и этажности, чем при аренде. Таким образом, приведенный оценщиком отказ от использования методов сравнительного подхода является необъективным.

Как следует из экспертного заключения, в отчете об оценке № 247 от 1 ноября 2023 года не выявлено нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Оценщиком верно определены факторы, влияющие на стоимость исследуемого земельного участка, использованная информация является достаточной и проверяемой.

Перечисленные в разделе V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2023/001364 от 21 декабря 2023 года нарушения не нашли своего подтверждения в процессе судебной экспертизы, в связи с тем, что данные нарушения не относятся к исследуемому объекту.

Согласно экспертному заключению ФБУ Брянская ЛСЭ № 1175/5-4 от 7 февраля 2025 года по состоянию на 1 июля 2023 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составляет 45 064 223 руб.

В связи с соответствием отчета № 247 от 1 ноября 2023 года в части оценки земельного участка с кадастровым номером № требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость данного объекта недвижимости судебным экспертом не определялась. 

Оценивая экспертное заключение ФБУ Брянская ЛСЭ № 1175/5-4 от 7 февраля 2025 года в соответствии с пунктом 8 статьи 82 КАС РФ, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнений в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертное заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в экспертном заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые экспертом, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки на заданную дату; итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта приведено экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что экспертное заключение ФБУ Брянская ЛСЭ № 1175/5-4 от 7 февраля 2025 года достоверно отражает итоговую величину рыночной стоимости здания с кадастровым номером № в размере 45 064 223 руб.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено и в материалах дела не имеется.

Разрешая требования административного истца о признании незаконными решений ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости, определенной отчетом, суд учитывает следующее. 

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

В силу прямого указания закона (пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) для разрешения вопроса о законности оспариваемых решений бюджетного учреждения необходимо установить, имело ли место использование оценщиком неполных и (или) недостоверных сведений, допущены ли им расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а также имеет ли место нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела подтвердилось наличие нарушений в отчете №247 от 1 ноября 2023 года законодательства об оценочной деятельности, перечисленных в пункте 1 раздела V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2023/001363 от 21 декабря 2023 года, допущенных при оценке здания с кадастровым номером №, которые повлияли на итоговый результат оценки. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что у ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № 247 от 1 ноября 2023 года. 

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что решение ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2023/001363 от 21 декабря 2023 года соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, принято уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия, прав и законных интересов административного истца не нарушает, в связи с чем требования ФИО1 в части признания незаконным решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2023/001363 от 21 декабря 2023 года являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В то же время, с учетом выводов экспертного заключения ФБУ Брянская ЛСЭ № 1175/5-4 от 7 февраля 2025 года о соответствии отчета № 247 от 1 ноября 2023 года в части оценки земельного участка с кадастровым номером № требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и отсутствии в указанном отчете нарушений, послуживших основаниями для вынесения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» решения № ОРС-32/2023/001364 от 21 декабря 2023 года, суд приходит к выводу о незаконности указанного решения, в связи с чем административные исковые требования ФИО1 в названной части подлежат удовлетворению.

Разрешая требование ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, суд полагает следующее. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости. 

Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В силу статей 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Экспертным заключением ФБУ Брянская ЛСЭ №1175/5-4 от 7 февраля 2025 года в отчете об оценке № 247 от 1 ноября 2023 года выявлены нарушения, влияющие на итоговую стоимость здания с кадастровым номером №, в связи с чем отчет об оценке не может быть признан доказательством, достоверно устанавливающим рыночную стоимость названного объекта.

Согласно экспертному заключению ФБУ Брянская ЛСЭ №1175/5-4 от 7 февраля 2025 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 июля 2023 года составляет 45 064 223 руб.

В ходе рассмотрения дела административный истец требования в части размера рыночной стоимости указанного объекта с учетом выводов судебной экспертизы в порядке статьи 46 КАС РФ не уточнял.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной экспертным заключением ФБУ Брянская ЛСЭ №1175/5-4 от 7 февраля 2025 года по состоянию на 1 июля 2023 года в размере 45 064 223 руб.

Как указывалось ранее, экспертным заключением ФБУ Брянская ЛСЭ №1175/5-4 от 7 февраля 2025 года, признаны обоснованными выводы, изложенные в отчете об оценке № 247 от 1 ноября 2023 года о величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 5 019 000 руб. по состоянию на 1 июля 2023 года. 

При исследовании названного отчета экспертом ФБУ Брянская ЛСЭ №1175/5-4 от 7 февраля 2025 года не установлено нарушений законодательства об оценочной деятельности, повлиявших на определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Суд, исследовав отчет в части оценки земельного участка с кадастровым номером №, приходит к выводу о том, что он выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта. 

При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об установлении по состоянию на 1 июля 2023 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 5 019 000 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 этого же Закона (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец обратился с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» 5 декабря 2023 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доводы представителей Управления Росреестра по Брянской области и управления имущественных отношений Брянской области о том, что названные органы являются ненадлежащими ответчиками по делу, суд отклоняет в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган и бюджетное учреждение, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В рассматриваемом случае управление имущественных отношений Брянской области является органом, утвердившим результаты оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости, в связи с чем участие управления в настоящем деле в качестве административного соответчика не противоречит нормам материального и процессуального права.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На территории Брянской области функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области).

С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (статьи 9, 13, 14), изложенные в письменном отзыве доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд полагает несостоятельными. 

Разрешая заявление ФБУ Брянская ЛСЭ о взыскании расходов за проведение судебной экспертизы в сумме 58 224 руб., суд полагает следующе. 

Согласно калькуляции стоимость затрат на производство строительно-технической экспертизы № 1175/5-4 от 7 февраля 2025 года составила 58 224 руб., в том числе, по первому вопросу: 29 112 руб. (14 556 руб. в отношении каждого из объектов оценки); по второму вопросу: 29 112 руб. (в отношении здания с кадастровым номером №).

Таким образом, стоимость производства экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0033234:452 составила 14 556 руб.; в отношении здания с кадастровым номером № – 43 668 руб. (14 556 руб.+ 29 112 руб. = 43 668 руб.). 

Согласно представленной калькуляции, количество часов, затраченных на проведение исследования по поставленным вопросам экспертизы, составило 48 часов, стоимость экспертного часа установлена в размере 1 213 руб.

ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» обратилось с заявлением о взыскании судебных расходов, в котором просит перечислить денежные средства в размере 25 000 руб. с депозитного счета Брянского областного суда в пользу ФБУ Брянская ЛСЭ; взыскать с административного истца ФИО1 в пользу ФБУ Брянская ЛСЭ 33 224 руб.; в пользу ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» - 25 000 руб.

Заявление ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» о взыскании судебных расходов принято к производству суда для совместного рассмотрения с заявлением ФБУ Брянская ЛСЭ о взыскании расходов за проведение экспертизы. 

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Как следует из пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате, в том числе, экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

Из положений части 1 статьи 111, части 1 статьи 103, статьи 106 КАС РФ в их совокупности следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, в том числе расходы, подлежащие выплате экспертам, на оплату услуг представителя и другие признанные судом необходимыми расходы.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021 (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

При пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ требование об оспаривании решения бюджетного учреждения является основным требованием, разрешение которого позволяет прийти к выводу о том, в пользу какой стороны принят судебный акт. Требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, является производным требованием, поскольку не носит самостоятельного характера и не может рассматриваться судом отдельно от требований об оспаривании решения бюджетного учреждения, следовательно, на порядок распределения судебных расходов между сторонами не влияет.

В данном случае судом в процессе рассмотрения дела требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2023/001364 от 21 декабря 2023 года признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 14 556 руб. (в отношении названного решения и земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером №) подлежат взысканию с административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», путем перечисления указанной суммы с депозитного счета суда за счет средств, внесенных ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» по платежному поручению № № от 13 июня 2024 года. 

В процессе рассмотрения дела судом отказано в удовлетворении требований административного истца ФИО1 о признании незаконным решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация № ОРС-32/2023/001363 от 21 декабря 2023 года (в отношении здания с кадастровым номером №), решение БТИ признано законным, что свидетельствует о принятии судебного акта в данной части в пользу бюджетного учреждения. 

Таким образом, расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 43 668 руб. (в отношении решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2023/001363 от 21 декабря 2023 года и здания с кадастровым номером №) подлежат взысканию с административного истца ФИО1, путем перечисления суммы в размере 10 444 руб. (25 000 руб. – 14 556 руб. = 10 444 руб. (остаток на депозите)) с депозитного счета суда за счет средств, внесенных ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» по платежному поручению № № от 13 июня 2024 года. 

Окончательно с ФИО1 в пользу ФБУ Брянская ЛСЭ подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в размере 33 224 руб. (43 668 руб. – 10 444 руб. = 33 224 руб.). 

В силу части 1 статьи 111 КАС РФ с ФИО1 в пользу ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» подлежат взысканию судебные расходы, понесенные учреждением в счет оплаты судебной экспертизы, в размере 10 444 руб. 

Размер подлежащих взысканию судебных расходов на проведение экспертизы в размере 58 224 руб. судом проверен, признан верным, соответствующим представленной калькуляции затрат на проведение экспертизы.

Стоимость экспертного часа, заявленного ФБУ Брянская ЛСЭ в размере 1213 руб., и количество затраченных часов на проведение экспертизы (48 часов) не превышают стоимость экспертного часа при производстве судебных экспертиз в размере 2 971,75 руб., а также количество экспертных часов для производства данного вида судебной экспертизы, установленных приказом ФБУ «Российский Федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации от 9 февраля 2023 года № 29/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц». 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости - удовлетворить частично.

Признать незаконным решение ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2023/001364 от 21 декабря 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 о признании незаконным решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2023/001363 от 21 декабря 2023 года – отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 2 687 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 5 019 000 руб. по состоянию на 1 июля 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, наименование: «здание с магазинами, помещениями бытового обслуживания и автостоянкой», площадью 4491,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 45 064 223 руб. по состоянию на 1 июля 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 декабря 2023 года. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости. 

Взыскать с ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» в пользу Федерального бюджетного учреждения «Брянская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации расходы за проведение судебной экспертизы (экспертное заключение от 7 февраля 2025 года № 1175/5-4) в размере 14 556 руб., которые бухгалтерии Брянского областного суда перечислить ФБУ «Брянская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации с депозитного счета суда за счет средств, внесенных ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» по платежному поручению № от 13 июня 2024 года, по следующим реквизитам:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Взыскать с ФИО1 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Брянская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации расходы за проведение судебной экспертизы (экспертное заключение от 7 февраля 2025 года № 1175/5-4) в размере 43 668 руб., из которых 10 444 руб. бухгалтерии Брянского областного суда перечислить ФБУ «Брянская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации с депозитного счета суда за счет средств, внесенных ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» по платежному поручению № от 13 июня 2024 года, по следующим реквизитам:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Решение для исполнения в указанной части направить в бухгалтерию Брянского областного суда.

Окончательно взыскать с ФИО1 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Брянская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации расходы за проведение судебной экспертизы (экспертное заключение от 7 февраля 2025 года № 1175/5-4) в размере 33 224 руб. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 10 444 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий Е. А. Максимова

Мотивированное решение суда изготовлено 17 марта 2025 г.