Дело № 3а-402/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 сентября 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, спорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, находящихся в Красносулинском районе Ростовской области с различными видами разрешенного использования. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка (1 799 024 и 3 445 425,56,56 рублей), которая значительно выше рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (495 000 и 791 000 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков по состоянию на 01.01.2014 в размере их рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2 (по доверенности) уточнила административный иск в соответствии с выводами заключения эксперта о рыночной стоимости объектов. ФИО1 извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие согласно положениям ст.150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО3, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против заключения судебной экспертизы. 

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Управления имущественно-земельных отношений и муниципального заказа Красносулинского района в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей административного истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором следующих земельных участков (категория - земли промышленности, энергетики, спорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения):

1) площадью 9 160 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – здание котельной и компрессорной, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года – 1 799 024 рублей;

2) площадью 15 221 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года – 3 445 425,56 рублей;

Государственная кадастровая оценка земель указанной выше категории в Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 11 ноября 2014 года №750. 

Рассматриваемые земельные участки, исходя из даты определения кадастровой стоимости, были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость каждого земельного участка определяет размер арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 12 марта 2018 года, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 495 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 791 000 рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, заинтересованного лица, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Оценочно-экспертный Центр» (заключение от 27 августа 2018 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 856 460 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 1 614 034,84 рублей. 

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка – участки для размещения промышленных объектов (индустриальная застройка). 

В качестве объектов-аналогов в отношении каждого из исследуемых участков использовано 4 объявления о продаже участков, расположенных в Ростовской области, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблицах №8 и №9. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением источников использованной информации. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено. 

При разрешении вопроса о судебных расходах, суд находит, что достаточных оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области в той или иной части не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика. Рыночная стоимость определена экспертом, серьезных нарушений методики кадастровой оценки не установлено. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель промышленности, энергетики, спорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения) площадью 9 160 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: здание котельной и компрессорной в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 856 460 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель промышленности, энергетики, спорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения) площадью 15 221 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 1 614 034,84 рублей. 

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 27 июля 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 45 000 рублей в пользу ООО «Оценочно-экспертный Центр» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов