административное дело № 3а-586/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2024-000707-78) по административному исковому заявлению ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:

- помещения с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 96 548 000 руб.;

- помещения с кадастровым номером ........ расположенного по адресу............ в размере его рыночной стоимости 66 578 000 руб.;

- помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 102 886 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело по существу в отсутствие его представителя. 

8.10.2024 года от ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» поступили возражения на заключение судебной экспертизы с приложением рецензии, выполненной ООО «Легал Сервис». 

11.10.2024 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили возражения, в которых содержатся замечания на заключение судебной экспертизы, подготовленное АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз». С учетом изложенных замечаний, департамент просит отказать в удовлетворении административного иска ООО «Черноморская торгово-промышленная компания». 

От эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО1 поступили пояснения относительно замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» на экспертное заключение. 

29.10.2024 года от ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» поступили пояснения к возражениям департамента имущественных отношений Краснодарского края на судебную экспертизу. 

В судебное заседание 30 октября 2024 года явился представитель ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» по доверенности ФИО2, который поддержал требования административного иска, просил их удовлетворить.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем извещения Почтой России, электронной почтой, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы административного искового заявления, отзыва и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Из материалов дела следует, что ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» является собственником: помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества.

По состоянию на 01.01.2023 года кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ........ составляет 143 868 980, 61 руб.; помещения с кадастровым номером ........ - 98 209 944, 54 руб.; помещения с кадастровым номером ........ - 179 817 480, 97 руб. 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2023 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетом об оценке № 2386/24 от 03.04.2024 года, подготовленным ООО «Оценочная компания «Спарк», по состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость помещения с кадастровым номером ........ составляет 96 548 000 руб.; помещения с кадастровым номером ........ - 66 578 000 руб.; помещения с кадастровым номером ........ - 102 886 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» № АК-027/24 от 12.08.2024 года отчет об оценке составлен оценщиком с нарушением требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и с иными нарушениями, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов. 

По состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 131 694 607 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 89 899 296 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........-164 113 746 руб.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение судебной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости экспертом применен доходный подход. Невозможность применения сравнительного и затратного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована. 

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Черноморская торгово-промышленная компания», приведенные в возражениях на заключение судебной экспертизы, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод департамента о том, что используемые в расчетах объекты-аналоги не сопоставимы по местоположению, средней проходимости, пешеходному трафику с объектами экспертизы (местоположение объектов экспертизы по адресу: ............) характеризуется высокой коммерческой привлекательностью по сравнению с выбранными объектами-аналогами № 1 и № 3 (............), № 2 (г............) является необоснованным, так как эксперт письменно пояснил, что объекты-аналоги максимально соответствуют характеристикам оцениваемых объектов. При оценке учтено местоположение объектов-аналогов на основании данных «Справочник Оценщика недвижимости - 2020» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2020г., под редакцией ФИО3). В данном случае объекты оценки, также как и объекты-аналоги, расположены в центре города. Внесение корректировки не требуется. Также местоположение объекта оценки и объектов-аналогов имеет сопоставимо по средней проходимости и трафику.

Довод о том, что рынок торгово-офисной недвижимости г.Новороссийска достаточно развит, но эксперт не использовал сравнительный подход, является несостоятельным, так как в заключении экспертизы представлен фактический анализ цен предложений о продаже сопоставимой недвижимости, что соответствует требованиям п.11 ФСО № 7, в соответствии с данным анализом на дату оценки экспертом не установлено достаточное количество объектов-аналогов. Эксперт не располагал достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В связи с чем, эксперт верно счел возможным применить только доходный подход.

Довод департамента о необоснованном применении к расчетам понижающей корректировки на «очищение» общей стоимости от площади земельного участка, не подтверждает искажение итоговой рыночной стоимости объектов.

Эксперт письменно пояснил, что в связи с тем, что объектами-аналогами являются помещения, значение доли стоимости земли в стоимости комплекса недвижимости принята по нижней границе интервала - 0,08. В случае перехода права собственности на здание или сооружение к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком (в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ). Каждому собственнику помещения принадлежит доля в правах на земельный участок пропорционально его доле в праве собственности на здание. При оценке стоимости встроенного помещения как объекта капитального строительства (ОКС), из общей стоимости, рассчитанной методами сравнительного и доходного подходов, необходимо вычесть стоимость прав на земельный участок. Это делается с учетом доли оцениваемого помещения в праве собственности на здание. Поскольку объекты-аналоги являются встроенными помещениями, в их стоимость включена доля стоимости земельного участка, на котором расположено здание. В данном случае необходимо применять корректировку на наличие земельного участка в стоимости, поэтому применена корректировка в размере 11%.

Замечание ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» о том, что эксперт провел не в полном объеме анализ наиболее эффективного использования объектов экспертизы и анализ рынка недвижимости, неверно определил срок экспозиции объектов экспертизы, является несостоятельным.

В письменных пояснениях эксперт указал, что представленный в заключении анализ наиболее эффективного использования и анализа рынка выполнен в полном объеме, соответствует требованиям ФСО № 7 и законодательству об оценочной деятельности. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, представлен на странице 37 заключения. Предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости - на страницах 38-39 заключения. Выводы относительно текущей экономической ситуации на рынке представлены на страницах 28-29 заключения. Наиболее эффективным использованием объектов оценки является их фактическое назначение «торговые помещения». Это связано с тем, что правильное использование таких объектов способствует максимизации доходности и оптимизации бизнес-процессов. Торговые помещения, расположенные в стратегически удобных местах, могут привлекать больше клиентов и обеспечивать высокий уровень продаж, что делает их ценными активами для владельцев и инвесторов. При этом срок экспозиции объектов экспертизы определен для торговых и развлекательных зданий и помещений на основании достоверных данных, что отражено в заключении. 

Ссылка административного истца на то, что эксперт не ввел корректирующие коэффициенты на отличие в площади объектов, является необоснованной, поскольку указанное значение представлено на странице 50 заключения. Эксперт письменно пояснил, что одним из ключевых факторов, влияющих на ценообразование на рынке коммерческой недвижимости, является размер помещений и зданий. Этот аспект играет значительную роль в формировании спроса и предложения, а также в определении ликвидности объектов. Анализ рынка показывает, что объекты с меньшей площадью, как правило, обладают более высокой ликвидностью, что связано с их большей привлекательностью для потенциальных арендаторов и покупателей. Кроме того, для объектов с площадью свыше 20 кв.м существует возможность сдачи в аренду блоками меньшей площади. Это позволяет собственникам недвижимости более гибко подходить к вопросам аренды и привлекать различных арендаторов. Таким образом, даже крупные объекты могут быть разделены на несколько меньших единиц, что повышает их привлекательность и ликвидность. В связи с этим не возникает необходимости в введении каких-либо дополнительных корректировок в ценообразование для больших объектов, поскольку они могут адаптироваться под потребности рынка и обеспечивать стабильный доход для владельцев.

Довод административного истца о том, что экспертом подобраны несопоставимые объекты - аналоги для оценки рыночной стоимости спорных помещений, не нашел своего подтверждения и опровергается как заключением судебной экспертизы, так и письменными пояснениями эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО1

Замечания административного истца о том, что эксперт не привел обоснование использованного размера коэффициента капитализации и неверно принял минимальное значение корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), не подтверждают искажение итоговой рыночной стоимости помещений, так как эксперт мотивировал применение коэффициента капитализации и обоснование значения на ст.60-61 заключения. В связи с тем, что объектами-аналогами являются помещения, значение доли стоимости земли в стоимости комплекса недвижимости принята по нижней границе интервала (0,08).

Довод административного истца об отсутствии печати на подписи эксперта в расписки, является ошибочным, так как требования ст.25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» относятся к выводам исследования, проведенного в заключении. Подпись эксперта в выводах заключения удостоверена печатью учреждения.

Довод об использовании объекта-аналога, в объявлении которого отсутствует информация об этаже расположения, опровергается заключением, в котором отражены объявления с указанием этажей расположения помещений (объект-аналог № 1 - 1 этаж; объект-аналог № 2 - 2 этаж; объект-аналог № 3 - 1 этаж). 

Другие доводы ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» не мотивированны должным образом. Кроме того, в письменных пояснениях экспертом даны подробные разъяснения по возникшим вопросам относительно проведенной экспертизы.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, суду не представлено. 

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника объектов недвижимости. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 10 июня 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 10 июня 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 131 694 607 руб.;

- помещения с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 89 899 296 руб.;

- помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 164 113 746 руб.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........ считать 10 июня 2024 года. 

В остальной части административное исковое заявление ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 8 ноября 2024 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова