Дело № 2-2438/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 мая 2018 года г.Архангельск

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе: председательствующего судьи Воронина С.С., при секретаре Кондратенко С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, неустойки, 

установил:

акционерное общество «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АО «АРОИЖК») обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, неустойки.

В обоснование заявленных требований указало, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор №/Ж, в соответствии с которым истец обязался в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц и организаций построить многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: г

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать истцам помещение – квартиру, а ответчики обязались уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. По условиям договора в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3 % по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 договора, дольщики обязаны доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости 1 кв.м., указанного в п. 4.2 договора (58 745 руб. 15 коп.). Дольщиками оплачено 4 400 011 руб. 74 коп. за 74,9 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ квартира передана застройщиком дольщикам, согласно технического паспорта ее площадь составила 76,1 кв.м., что на 1,2 кв.м больше, чем предусмотрено договором. Истцом в адрес ответчиков было направлено требование о необходимости произвести доплату в размере 70 494 руб. 18 коп., которое последними не исполнено. В связи с изложенным просило взыскать с ответчиков по 35 247 руб. 09 коп. с каждого в качестве доплаты по договору долевого участия в строительстве, с ФИО1 неустойку за период с 09 января 2017 года по 22 января 2018 года в размере 2 961 руб. 44 коп., с ФИО2 неустойку за период с 14 декабря 2016 года по 22 января 2018 года в размере 3 164 руб. 60 коп., а также в возврат уплаченной государственной пошлины 2 499 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала. 

Представитель ответчиков по доверенности П. П.А. исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Ответчики, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. 

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: 

<

адрес>. Цена договора составила 4 400 011 руб. 74 коп. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Объектом долевого строительства является квартира 

<

данные изъяты> (пункт 2.1 Договора). 

Пунктом 5.1.3 договора установлено, что дольщик обязуется в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3% по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 Договора, в срок, не позднее 1 месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.2 Договора.

По результатам обмеров жилого дома, площадь квартиры, подлежащая передаче ответчикам, составила 76,1 кв.м.

В подтверждение указанного обстоятельства в материалы дела истцом представлен соответствующий кадастровый паспорт жилого помещения, согласно которому площадь помещения составляет 76,1 кв.м.

31 марта 2016 дольщиками с одной стороны и застройщиком с другой стороны подписан акт приема-передачи квартиры, в котором указана фактическая площадь передаваемой квартиры – 76,1 кв.м., а также разница по сравнению с указанной в договоре (1,2 кв.м.).

18 ноября 2016 ответчикам истцом направлено требование о внесении дополнительной оплаты в сумме 70 494 руб. 18 коп.

Доплата по договору ответчиками не произведена до настоящего времени.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из приведенных выше положения Закона следует, что стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу частей 1,2 статьи 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как следует из договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся.

Подписав договор от ДД.ММ.ГГГГ № ответчики приняли на себя бремя несения прав и обязанностей участников долевого строительства, вытекающих из данного договора, в порядке и на условиях, определенных им, следовательно, согласилась со всеми его условиями, какого-либо несогласия с вышеуказанным пунктом договора при его заключении не высказывали, при этом ответчики не были лишены права отказаться от заключения договора на указанных условиях.

Более того, при подписании акта приема-передачи объекта долевого участия в строительстве ответчики возражений относительно увеличения площади квартиры не высказывали, указав лишь на то, что принимают квартиру с замечаниями, изложенными в акте осмотра от 14 марта 2016 года. 

Возражая против исковых требований, ответчики, ссылаясь на решение Октябрьского районного суда г.Архангельска от 13 июля 2017 года №2-74/2017 и дополнение к заключению оценщика №120.06.2016, выполненное ООО «Беломорская Сюрвейерская Компания», указывают, что переданная им квартира имела недостатки, устранение которых повлечет уменьшение площади квартиры на 2,6 кв.м.

Как следует из решения Октябрьского районного суда г.Архангельска от 13 июля 2017 года №2-74/2017 в переданной ответчикам квартире имелся, в том числе дефект устройства закладных деталей, выполненных с нарушением проекта и утвержденных строительных норм и правил. Для устранения указанного дефекта необходимо оштукатуривание стен в помещении. Данные выводы были основаны на проведенном ООО «Архангельский областной центр экспертизы» исследовании, которое базировалось лишь на фотоматериалах и данных из акта осмотра квартиры от 14 марта 2016 года, поскольку к моменту осмотра экспертами ответчиками был произведен ремонт в жилом помещении. При этом эксперты не смогли подтвердить наличие данных недостатков.

Из акта осмотра квартиры от 14 марта 2016 года следует, что выступающая из площади стены арматура, бетонные закладные 21 мм., в помещении №5 выступ арматуры до 50 мм. 

Как следует из дополнения к заключению оценщика №120.06.2016, выполненного ООО «Беломорская Сюрвейерская Компания», устройство закладных деталей выполнено с нарушением проекта и утвержденных строительных норм и правил, в связи с чем возникает необходимость выравнивания поверхности стен с отступлением от существующих поверхностей на толщину до 5 см. Эксперт-оценщик, рассчитав совокупную длину всех наружных стен помещений в квартире, определил уменьшение стоимости квартиры за счет устройства выравнивающего слоя в 132 764 руб., что соответствует площади в 2,26 кв.м.

Между тем, суд находит представленное стороной ответчика заключение оценщика №120.06.2016 ООО «Беломорская Сюрвейерская Компания» недопустимым доказательством по делу, поскольку оно выполнено лицом, который обладает правом лишь на осуществление оценочной деятельности, тогда как в заключении разрешаются вопросы о соответствии построенного объекта строительным нормам и правилам, а также о характере и способах производства строительных и отделочных работ. При этом ни в самом заключении, ни в дополнении к нему не указаны ни используемые приборы, которым определялся отступ закладных деталей от поверхности стены, ни иные методики определения указанного расстояния.

Таким образом, изменение площади квартиры в меньшую сторону по сравнению с той, которая указана в акте приема-передачи, не подтверждено допустимыми доказательствами. Несмотря на установленную решением суда необходимость устранения дефекта устройства закладных деталей посредством оштукатуривания стен, в ходе рассмотрения дела не нашло свое подтверждение то, что данные работы ответчиками произведены и они повлияли на уменьшение площади квартиры. На момент рассмотрения гражданского дела №2-74/2017 ремонтные работы в квартире уже были произведены, тогда как способ их выполнения, в том числе относительно закладных деталей, определен не был.

Напротив, площадь квартиры на момент рассмотрения спора в суде, в отношении которой зарегистрировано право собственности ответчиков, составляет 76,1 кв.м., что свидетельствует о согласии их именно с указанной площадью. Представленная ответчиками справка ГБУ Архангельской области «Бюро технической инвентаризации» от 25 апреля 2018 года о площади квартиры в размере 74,3 кв.м. об обоснованности заявленных возражений также свидетельствовать не может, поскольку ответчики после приема квартиры произвели в ней ремонтные и отделочные работы с изменением параметров расположения и объема помещений, устройства внутриквартирных перегородок, тогда как по условиям договора площадь определяется исходя из состояния, существовавшего к моменту ее создания.

В связи с изложенным факт увеличения переданной ответчикам площади квартиры по сравнению с той, которая определена договором, установлен, а потому у ответчиков возникает обязанность по доплате применительно к пункту 5.1.3. договора участия в долевом строительстве. Заключение отдельного письменного соглашения о доплате за увеличение площади, вопреки доводам представителя ответчиков, не требуется, поскольку пунктом 5.1.3. договора указанный вопрос сторонами урегулирован на стадии заключения договора. 

С учетом вышеизложенного с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию 70 494 руб. 18 коп., то есть по 35 247 руб. 09 коп. с каждого.

При этом оснований для зачета заявленных истцом требований взысканными решением Октябрьского районного суда г.Архангельска от 13 июля 2017 года в пользу ответчиков денежными средствами в порядке статьи 410 ГК РФ не имеется, поскольку истец находится в стадии банкротства и зачет прямо запрещен положениями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» когда это нарушает очередность удовлетворения требований иных кредиторов.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязанностей по договору долевого участия в строительстве № истцом начислена неустойка: в отношении ФИО1 – за период с 09 января 2017 года по 22 января 2018 года в размере 2 961 руб. 44 коп., ФИО2 – за период с 14 декабря 2016 года по 22 января 2018 года в размере 3 164 руб. 60 коп.

Частью 6 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Расчет суммы неустойки проверен судом и признан неверным, поскольку неверно определена сумма, от которой производится расчет неустойки. Между тем, как период, так и размер заявленной к взысканию неустойки ответчиками не оспаривался. При этом размер неустойки при ее исчислении от суммы, подлежащей взысканию с ответчиков в качестве доплаты за увеличение площади жилого помещения, превысит заявленный истцом.

В силу части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

В связи с изложенным с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию неустойка за заявленный им период и в заявленном размере: с ФИО1 в размере 2 961 руб. 44 коп., с ФИО2 – в размере 3 164 руб. 60 коп.

Применительно к части 1 статьи 98 ГПК РФ уплаченная при подаче иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца по 1 249 руб. 50 коп. с каждого. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, неустойки удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» денежные средства в размере 35 247 рублей 09 копеек, неустойку в размере 2 961 рубля 44 копеек, в возврат уплаченной государственной пошлины 1 249 рублей 50 копеек, всего взыскать 39 458 рублей 03 копейки.

Взыскать с ФИО2 в пользу акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» денежные средства в размере 35 247 рублей 09 копеек, неустойку в размере 3 164 рублей 60 копеек, в возврат уплаченной государственной пошлины 1 249 рублей 50 копеек, всего взыскать 39 661 рубль 19 копеек.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Архангельска.

Мотивированное решение суда изготовлено 08 мая 2018 года.

Судья С.С. Воронин