дело № 3а-599/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 20 августа 2021 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Четвериковой Л. В.,

с участием представителей : административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Панорама» – ФИО1, заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Панорама» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, 

установил :

Административный истец - Общество с ограниченной ответственностью «Панорама» (далее – ООО «Панорама») обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером …, площадью 548,8 кв. м., расположенного по адресу : …, по состоянию на 01 января 2019 года равной его рыночной стоимости в размере – 7 207 400 рублей с 01 января 2020 года. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный объект недвижимого имущества принадлежит ООО «Панорама» на праве собственности. 

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного нежилого помещения с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 15 899 273, 82 рублей. 

Считая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к частнопрактикующему оценщику … М. Ш. для определения рыночной стоимости заявленного в иске объекта недвижимости. 

Согласно отчету об оценке № … от 28 декабря 2020 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 определена в размере 7 207 400 рублей. 

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО «Панорама» как собственника нежилого помещения, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из его кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Панорама» – ФИО1 уточнила заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на дату оценки – 01 января 2019 года в размере – 12 545 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО2 в судебном заседании ссылалась на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке», и просила принять законное и обоснованное решение. 

В судебное заседание представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Георгиевску Ставропольского края не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли. 

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило о рассмотрении настоящего дела в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером …, нежилое помещение, общей площадью 548,8 кв. м., расположенном по адресу : …, кадастровой стоимостью 15 899 273, 82 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 1 л. д. 133-136). 

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца и заинтересованного лица, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объекты налогообложения для российских организаций определены в статье 374 Налогового кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями статьи 375 данного Кодекса налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном законом порядке, в отношений следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения :

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

4) жилые помещения, гаражи, машино - места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 09 апреля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд. 

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего объекта недвижимости. Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого здания, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налог за находящийся у ООО «Панорама» в собственности объект недвижимости с кадастровым номером … рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. 

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы. 

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу ООО «Панорама» на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером …, назначение : нежилое помещение, наименование : нежилые помещения, площадью 548,8 кв. м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение – этаж № 01, расположенный по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22 января 2021 года и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации от 15 февраля 2018 года № … (том 1 л. д. 13-14). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 15 899 273, 82 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 января 2021 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 12). 

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет. 

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное. 

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года и полагая ее завышенной, административный истец представил отчет частнопрактикующего оценщика … М. Ш. от 28 декабря 2020 года № …, согласно которому рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 составила 7 207 400 рублей (том 1 л. д. 15-109). 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств определением Ставропольского краевого суда от 07 июня 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» (том 1 л. д. 169-171). 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 28 июля 2021 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2019 года составила 12 545 000 рублей (том 1 л. д. 180-237). 

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 28 июля 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Проанализировав экспертное заключение № … от 28 июля 2021 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с учетом его местоположения, целевого использования. 

Так, из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-599/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения. Эксперт исходил из того, что исследуемый объект представляет собой нежилое помещение с кадастровым номером …, площадью 548,8 кв. м., расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями 1989 года постройки, по адресу : …, фактически используемое как помещения торгового назначения, имеющее центральное электроснабжение, центральное водоснабжение, центральную канализацию, центральное отопление, слаботочное снабжение, имеющее железобетонный фундамент, кирпичные стены и каркас, кирпичные перегородки, железобетонные сборные перекрытия, мягкую кровлю, полы из керамической плитки, керамогранита, бетонные мозаичные полы, металлопластиковые и деревянные двери, металлическое витражное остекление, внутреннюю отделку штукатуркой, водоэмульсионной окраской, подвесной потолок типа «Армстронг», наружную отделку в виде вентилируемых фасадов, металлических облицовочных конструкций, физический износ в пределах нормативных значений. 

Спорное помещение расположено в районе многоэтажной жилой и административно-торговой застройки г. …, с высокой плотностью застройки, в оживленном месте с высоким пешеходным и деловым трафиком, имеет хорошую удобную транспортную доступность по автомобильной дороге с твердым покрытием в хорошем состоянии с высокой интенсивностью движения транспорта, благоустроенную замощенную территорию, наружное освещение. На внутренней и примыкающей территории участка, на котором расположено спорное помещение, имеется парковка. 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ ценообразующих факторов и рынка объектов капитального строительства коммерческого (торгово) назначения, расположенных в г. …, анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемого объекта, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – коммерческого (торгового) назначения, определена активность рынка, произведена выборка и сравнительный анализ объекта исследования с другими объектами недвижимости, описан выбор и применение подходов и методов оценки. 

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером … путем сведения результатов, полученных в рамках сравнительного, и доходного подходов. Отказ от применения затратного подхода экспертом подробно мотивирован в исследовательской части заключения. 

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером … выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. При выборе аналогов эксперт учитывал торговое функциональное назначение. 

Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом из представленных к продаже объектов выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. …. 

Для оценки объекта исследования с кадастровым номером … в рамках сравнительного подхода экспертом отобраны аналоги, представляющие собой встроенные помещения, имеющие отдельный вход, расположенные на красной линии, в месте с высокой средней проходимостью в день, аналоги № 1 и № 3 расположены в центре города, аналог № 2 расположен в центре административного района города, аналог № 1 расположен в цокольном этаже, аналоги № 2 и № 3 расположены на 1 этаже, аналоги № 1 и № 3 находятся в хорошем физическом состоянии, аналог № 2 находится в удовлетворительном состоянии, аналоги № 1 и № 2 требуют косметического ремонта, состояние внутренней отделки аналога № 3 – среднее. 

Поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки с кадастровым номером …, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на локальное местоположение, на этаж расположения, на физическое состояние помещений, на состояние отделки, на размер помещения. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость за 1 кв.м. оцениваемого объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода определена в размере 23 540 рублей.

Для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером … в рамках доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации, из предложений по аренде торговых помещений выбрано 4 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. …, в месте с высокой средней проходимостью в день, представляющие собой встроенные помещения в хорошем физическом состоянии, со средним состоянием отделки, расположенные на 1 этаже здания, аналоги № 1 и № 3 расположены внутри квартала, аналоги № 2 и № 4 расположены на красной линии. 

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках доходного подхода произведены экспертом на торг, на локальное местоположение, местоположение относительно красно линии, на размер помещения. Применение указанных корректировок, как и отказ от применения иных корректировок в рамках доходного подхода экспертом мотивированы в заключении. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, указанного в иске, с учетом его местоположения, целевого использования. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО «Панорама» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, нежели установленную экспертным заключением № … от 28 июля 2021 года.

В связи с этим, обращение ООО «Панорама» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этого объекта. 

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 28 июля 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 28 декабря 2020 года данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года составила 12 545 000 рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером …. 

В суд вместе с экспертным заключением № … от 28 июля 2021 года поступило ходатайство Общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» о взыскании судебных расходов по оплате проведенной по данному административному делу оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (статья 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно статье 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Суд считает ходатайство Общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» подлежащим удовлетворению со взысканием истребуемой суммы в размере 40 000 рублей с административного истца, поскольку определением суда от 07 июня 2021 года о назначении судебной экспертизы расходы по оплате ее проведения возложены на ООО «Панорама». 

Кроме того, исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленного в иске объекта недвижимости, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 103, 106, 108, 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Панорама» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …, назначение : нежилое помещение, наименование : нежилые помещения, площадью 548,8 кв. м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение – этаж № 01, расположенного по адресу : …, равной рыночной стоимости в размере – 12 545 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером …. 

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать дату обращения ООО «Панорама» в Ставропольский краевой суд – 09 апреля 2021 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером …, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. 

Взыскать с административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Панорама» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» :

адрес: …

ОГРН … от 04.05.2010

ИНН …

КПП …

р/с …

в Ставропольском отделении № 5230 ПАО Сбербанк г. Ставрополь

к/с …

БИК …

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд. 

Решение в окончательной форме принято 30 августа 2021 года. 

Председательствующий судья Задорнева Н.П.