Дело № 2-324/2017 

Решение

именем Российской Федерации

25 июля 2017 года

Киржачский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего судьи Колокиной И.И.

при секретаре Александровой О.И.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования Киржачский район и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Киржаче гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка №-ДКП от ДД.ММ.ГГГГ, приведении сторон по договору в первоначальное положение: прекращении права собственности ООО «Перспектива» на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. кадастровый № по адресу: 

<

адрес> и возврате земельного участка в собственность ФИО4, взыскании денежных средств в размере 

<

данные изъяты> рублей 00 копеек, оплаченных по договору купли-продажи,

установил:

ООО «Перспектива» с учетом изменения основания обратилось с вышеуказанным иском к ФИО4. 

В обоснование иска указало, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка №-ДКП, по которому ответчик передал в собственности истца земельный участок, имеющий разрешенное использование: под объекты торговли, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Договор исполнен. Земельный участок приобретался истцом для целей строительства на нем объекта торговли (магазина). В доведенных до истца перед заключением договора купли-продажи сведениях характеристики земельного участка предполагают его использование в коммерческих целях под строительство объекта торговли. Земельный участок не имел каких-либо ограничений / обременений, препятствующих осуществлению строительства. В процессе подготовки разрешительной документации для осуществления строительства на земельном участке выяснилось, что на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> невозможно осуществлять строительство. ДД.ММ.ГГГГ был получен отказ администрации городского поселения Киржач в выдаче градостроительного плана земельного участка со ссылкой на то, что по данным районного архива до 1937 года в районе расположения земельного участка находились места захоронения (кладбище); в процессе обжалования в Арбитражном суде 

<

адрес> отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка было установлено, что земельный участок с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> расположен в границах территории выявленного объекта культурного наследия, на котором запрещается любая деятельность, не связанная с сохранением объекта культурного наследия. Таким образом, ответчиком истцу был продан товар с недостатками, которые выявлены в течение двух лет. Указанное является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка №-ДКП от ДД.ММ.ГГГГ. Истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику требование о расторжении указанного договора, которое ответчик оставил без ответа. 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, дал пояснения, аналогичные изложенным в уточненном исковом заявлении. 

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал и пояснил, что оснований для расторжения договора купли-продажи и взыскания уплаченных за товар денежных средств не имеется, так как условия о качестве товара оговорены в договоре, каких-либо дополнительных условий к качеству товара условия договора не содержат. Проданный товар соответствует по качеству условиям договора. Отказ в выдаче градостроительного плана земельного участка не обжалован во всех судебных инстанциях и не может служить доказательством того, что продан товар ненадлежащего качества. Кроме того, требование о расторжении договора в связи с продажей товара ненадлежащего качества заявлено за пределами двухлетнего срока.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования Киржачский район и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района ФИО3 в судебном заседании полагал иск не подлежащим удовлетворению. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования городское поселение город Киржач в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственность «Перспектива» заключен договор купли-продажи земельного участка №-ДКП, по которому ФИО4 продал, а общество с ограниченной ответственность «Перспектива» купило принадлежащий первому на праве собственности земельный участок, имеющий разрешенное использование: под объекты торговли, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> за 

<

данные изъяты> рублей. (л.д. 10 -12)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передал данный земельный участок истцу. (л.д. 46)

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Перспектива» уплатило ФИО4 по указанному договору 

<

данные изъяты> рублей. (л.д. 13)

Переход права собственности к ООО «Перспектива» на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 14)

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка №-ДКП от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. (л.д. 37 – 38, 48)

Требование о расторжении договора оставлено ответчиком без ответа.

Согласно п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п. п. 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

По положениям ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Покупатель, исходя из пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков).

В силу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право: 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 83 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Исходя из вышеприведенных норм права, земельным участком надлежащего качества является земельный участок, который может быть свободно использован собственником в соответствии с его разрешенным видом использования.

Ответчик продал истцу земельный участок, имеющий разрешенное использование: под объекты торговли, категория земель: земли населенных пунктов.

Указанный разрешенный вид использования земельного участка предполагает возможность строительства на нем объектов торговли. 

После покупки земельного участка истцу из отказа администрации городского поселения город Киржач в выдаче градостроительного плана на данный земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ стало известно о том, что земельный участок расположен на территории старого захоронения, где строительство в соответствии с СанПиН 2.1.2882-11 не допускается. 

Выявленные недостатки участка не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи и не могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре участка.

Постановлением Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ выявленный объект культурного наследия «Успенский некрополь», XIX- нач.XX вв (

<

адрес>, квартал, ограниченный 

<

адрес>, 

<

адрес>) включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия местного (муниципального) значения. В границы объекта культурного наследия «Успенский некрополь», XIX- нач.XX вв вошел и спорный земельный участок.

Нахождение в границах вышеуказанного земельного участка захоронения «Успенский некрополь», XIX- нач.XX вв» лишает истца возможности использовать его по целевому назначению.

Таким образом, ответчиком истцу продан земельный участок ненадлежащего качества. 

То обстоятельство, что отказ в выдаче градостроительного плана на данный земельный участок истцом оспорен не во всех судебных инстанциях, не опровергает сам факт получения истцом указанного отказа, а также не свидетельствует о том, что указанный недостаток в товаре отсутствует.

Заявление ответчика о пропуске истцом двухлетнего срока для обращения с иском, суд находит несостоятельными, поскольку согласно положениям ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

При этом нормы пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя в обозначенном в жалобе аспекте, поскольку позволяют покупателю (потребителю) обратиться в суд за защитой своих прав путем предъявления требований к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, если такие недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи их покупателю (потребителю); в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 года № 557-О).

Недостатки товара выявлены истцом в течение двух лет со дня передачи товара, гарантийный срок или срок годности на спорный товар продавцом установлен не был, а со дня выявления недостатка до дня предъявления иска прошло менее трех лет.

Следовательно, иск предъявлен истцом в пределах срока исковой давности. 

При указанных обстоятельствах, суд расторгает договор купли-продажи земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, №-ДКП, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Перспектива», и взыскивает с ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка №-ДКП от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Доводы представителя ответчика о том, что истцом до обращения в суд не направлялось ответчику требование о расторжении договора в связи с продажей некачественного товара, суд находит несостоятельными исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При этом закон не содержит каких-либо требований к содержанию требования о расторжении договора в част основания его расторжения.

Требование о расторжении договора направлено истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ и получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 86).

Следовательно, установленный законом порядок досудебного урегулирования спора истцом соблюден.

Ссылки представителя ответчика на то, что возврат исполненного по расторгнутому договору законом не предусмотрен, суд находит необоснованными по следующим основаниям.

Статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Отказ покупателя от исполнения договора купли-продажи, когда такой отказ предусмотрен законом, предполагает возврат проданного товара продавцу.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

При указанных обстоятельствах, суд прекращает право собственности общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. кадастровый № по адресу: 

<

адрес>, передает земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. кадастровый № по адресу: 

<

адрес> в собственность ФИО4, обязывает общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» передать ФИО4, а ФИО4 принять от общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. кадастровый № по адресу: 

<

адрес> по акту приема-передачи по вступлении решения суда в законную силу. 

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в сумме 

<

данные изъяты> рублей, которую суд взыскивает с ответчика в пользу истца. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» к ФИО4 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> №-ДКП, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Перспектива». 

Взыскать с ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка №-ДКП от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. кадастровый № по адресу: 

<

адрес>

Передать земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. кадастровый № по адресу: 

<

адрес> в собственность ФИО4.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» передать ФИО4, а ФИО4 принять от общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. кадастровый № по адресу: 

<

адрес> по акту приема-передачи по вступлении решения суда в законную силу. 

Взыскать с ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Киржачский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения. 

Председательствующий судья: И.И. Колокина

Мотивированное решение составлено 31 июля 2017 года.