Дело № 2-3987/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

« 16 » октября 2018 года г. Старый Оскол 

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Сулим С.Ф.

при секретаре Басовой Е.Н., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2 (доверенность от 17.01.2018 года), представителя ответчика ФИО3 (доверенность от 28.08.2018 года), в отсутствие третьего лица ФИО4, надлежащим образом извещенного о времени, дате и месте слушания дела, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ДИЗО администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, просил расторгнуть договор долгосрочной аренды земельного участка № 9-2/16 от 14.03.2016 г.

Требования мотивированы тем, что договор аренды земельного участка был заключен для обслуживания нежилого помещения, право собственности, на которое перешло ФИО4 В настоящее время он не имеет возможности оплачивать арендную плату, а необходимость использовать земельный участок отпала. 

В судебном заседании истец, его представитель поддержали требования.

Представитель ответчика исковые требования не признала, ссылаясь на их необоснованность.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему. 

В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду может быть передан, в том числе земельный участок (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

14.03.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и ФИО1 был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка № 9-2/16, по условиям которого (п. 1.1), во исполнение постановления администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 11.03.2016 № 832, Арендодатель предоставил, а Арендатор принял земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв. м, категории земель (земли населенных пунктов), расположенный по адресу: 

<

адрес>, для обслуживания нежилых помещений, на срок с 11.03.2016 по 11.03.2065 (п. 2.1).

Арендная плата по договору установлена в размере 10740,88 руб. (Приложение № 1 к договору аренды).

Актом приема-передачи от 14.03.2016 г. (Приложение № 2 к договору), подтверждается факт исполнения Арендодателем обязательства по передаче Арендатору во временное пользование указанного земельного участка. 

В связи с изменением обстоятельств, истцом 23.07.2018 года направлена в адрес ответчика претензия с предложением расторгнуть договор аренды, в удовлетворении которой отказано, что подтверждается ответом от 26.09.2018г.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 6.6. договора, арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора, при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование участка невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора и при приемке участка; при неисполнении Арендодателем обязанности передать участок.

Оснований для расторжения договора аренды в соответствии со ст. ст. 620, 450 ГК РФ не установлено. 

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа; изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

К существенно изменившимся обстоятельствам истец относит продажу им нежилого помещения площадью 797,9 кв. м, расположенного на арендуемом земельном участке, а также изменение материального положения, ввиду чего он не имеет возможности оплачивать арендную плату, в том числе и из-за увеличения стоимости арендной платы.

Как следует из свидетельств о госрегистрации права от 21.12.2015 г., на момент заключения спорного договора, за истцом на праве собственности было зарегистрирован земельный участок площадью 880 кв. м. и расположенное на нем нежилое помещение площадью 797,9 кв. м., находящиеся по адресу: 

<

адрес>

На основании договора купли-продажи от 26.12.2016 г., ФИО1 передал в собственность, а ФИО4 принял нежилое помещение общей площадью 797,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Переход права собственности зарегистрирован 19.01.2017 г. 

Согласно кадастровому паспорту, техническому паспорту, нежилое здание состоит из помещений: подвал, первый этаж - общей площадью 797,86 кв. м, второй этаж – площадью 367,5 кв. м.

Указанное здание расположено на предоставленном в аренду истцу земельном участке, площадь которого составляет 4976 кв. м. 

На основании договора дарения от 10.09.2018 г., ФИО1 передал в собственность, а ФИО4 принял, 1/2 доли в праве общей долевой собственности, в том числе, нежилое здание (гараж) площадью 159,8 кв. м, земельный участок (для обслуживания гаража на 5 автомашин) площадью 501 кв. м, нежилое здание (материальный склад) площадью 560,2 кв. м, земельный участок (для обслуживания материального склада) площадью 880 кв. м, по адресу: 

<

адрес>. Переход права собственности зарегистрирован 20.09.2018 г. 

Руководствуясь вышеприведенными нормами закона, суд считает, что заявленные истцом основания для расторжения договора не относятся к числу существенных обстоятельств. В настоящее время истцу остается принадлежать на праве собственности 2-й этаж нежилого помещения в здании, расположенном на арендуемом земельном участке, на момент заключения договора ему принадлежало полностью здание. Ухудшение материального положения истца, само по себе не является существенным изменением обстоятельств, которые являются основанием для расторжения договора аренды. 

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Вступление в договорные обязательства в качестве арендатора является свободным усмотрением гражданина и связано исключительно с его личным волеизъявлением. Вступая в арендные правоотношения, действуя разумно и осмотрительно, гражданин должен оценить свою платежеспособность на весь период действия договора, проявить необходимую степень заботливости и осмотрительности по отношению к избранной форме пользования помещением. 

Кроме того, истцу с достоверностью известно, что в соответствии с п. 3.4 договора, размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке с учетом изменения кадастровой стоимости, соответствующей величины коэффициента, методики расчета арендной платы, а также в случаях принятия нормативных актов РФ, Белгородской области, Старооскольского городского округа, регламентирующих арендную плату за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Поскольку спорный договор аренды заключался по волеизъявлению обеих сторон, доказательств нарушения ответчиком обязательств, вытекающих из договора, суду не представлено, так же как и не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть при заключении договора аренды, правовых оснований для его расторжения в одностороннем порядке на основании ст. 451 ГК РФ, не имеется.

Само по себе изменение платежеспособности арендатора не может являться тем самым существенным изменением обстоятельств, которое могло бы повлечь за собой расторжение договора аренды по правилам ст. 451 ГК РФ.

На основании изложенного, оценивая в соответствии со ст. 67 ГПК РФ в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка от 14.03.2016 года.

Также суд считает необходимым отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

В силу ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статьей 39.20 Земельного кодекса РФ установлены основания и порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания и сооружения.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом судебные издержки не подлежат возмещению. 

Руководствуясь статьями 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка № 9-2/16 от 14 марта 2016 года, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья С.Ф. Сулим

Решение принято в окончательной форме 23 октября 2018 года.